Цены на недвижимость, упавшие во время кризиса, пошли в рост. Эксперты страховой компании «Росгосстрах» прогнозируют удорожание на 40% за год, а их оппоненты из риэлтерских компаний утверждают, что в лучшем случае показатель будет равен 20%.

Согласно опубликованному в среду исследованию «Росгосстраха», цены на московское жилье могут подняться в течение года минимум на 15%, при этом рост может достигнуть и 30−40%. Причиной удорожания аналитики страховой компании называют накопившийся отложенный спрос на жилье. «В кризисном 2009 году очень многие ожидали кратного обвала цен на недвижимость и откладывали приобретение жилья, даже если располагали для этого необходимыми финансовыми ресурсами», – говорится в исследовании. Теперь же пришло понимание, что обвала не произойдет, а кроме того, в первом квартале 2010 года благосостояние москвичей выросло на 4,5% по сравнению с аналогичным периодом 2009 года, в результате чего платежеспособный спрос на жилье соответствует предложению, утверждают в «Росгосстрахе». Среди других факторов, влияющих на повышение стоимости столичного жилья, в исследовании называются оживление рынка ипотечного кредитования, возможное увеличение числа инвестиционных сделок, а также сокращение объемов нового строительства в Москве. По данным Росстата, в январе–апреле этого года в Москве было введено в строй 402 тыс. кв. м жилья, что вдвое меньше, чем в первые четыре месяца прошлого года. Минимальный «пороговый» доход, обеспечивающий способность приобрести жилье в Москве, «Росгосстрах» оценивает в 230 тыс. рублей в месяц на семью. По оценкам компании, в настоящее время таким доходом располагают около 3,5% российских семей и 12% семей, проживающих в Москве. Суммарный платежеспособный спрос на жилье в Москве превышает 200 млрд рублей, или 1,5 млн кв. м жилой площади в год.

Прогнозы «Росгосстраха» вызвали недоумение представителей строительного бизнеса и риэлтеров. По их данным, ситуация вовсе не так оптимистична для участников рынка и вовсе не так печальна для покупателей. «Спрос увеличивается, но в основном за счет развития различных программ с участием денежных средств государства, – говорит вице-президент Российской гильдии риэлтеров Константин Апрелев. – Это программы приобретения жилья госслужащими, военными, молодыми семьями». По словам Апрелева, именно данный сегмент стимулирует спрос и небольшое повышение цен, и, если бы не он, рынок до сих пор находился бы в стадии стабилизации. Максимальное же повышение стоимости жилья – которая на сегодня составляет около 150 тыс. рублей за метр – специалист оценивает в 2% в месяц. Прогнозы «Росгосстраха» Константин Апрелев называет основанными на сомнительных данных.

Наблюдающийся рост цен на рынке жилья объясняется статистическими причинами, утверждает руководитель отдела анализа инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» Игорь Лебедев. «Подавляющее большинство объектов в продаже находятся на финальных этапах строительства, с каждым месяцем они все ближе к сдаче и, соответственно, дороже», – говорит Лебедев. А вот сокращение предложения в условиях снижения спроса, по словам эксперта, не гарантирует роста цен, так как снижение предложения на «первичке» компенсируется рекордным предложением на «вторичке». «Прежние покупатели-инвесторы, которые расценивали недвижимость как вложение средств, еще не в полной мере вернулись на рынок вследствие его недостаточной инвестиционной привлекательности, – поясняет он. – Единственное, что может увеличить спрос и при ограниченном предложении вызвать рост цен, – это развитие ипотеки. Но, опять же, и из-за тяжелых условий получения кредита и вследствие недоверия россиян кредитным механизмам, влияние ипотеки не будет значимым в ближайшие два-три года». В связи с этими обстоятельствами реальной выглядит только нижняя граница прогноза «Росгосстраха» – 15% за год.

Агентство недвижимости МИАН, в свою очередь, зафиксировало минувшей весной вторую волну посткризисного спроса. Рост обращений в компанию за первый квартал составил около 10−15%. Причем все большее количество обращений потенциальных клиентов перерастает в реальные сделки, отмечают в МИАН. В то же время в компании утверждают, что возвращения спроса к докризисным показателям пока не происходит и говорить о тотальном оживлении рынка еще рано. В ряде городов в этом году практически не менялись ни спрос, ни цены. Речь идет о Липецке, Нижнем Новгороде. А в Белгороде и Твери, к примеру, вообще было зафиксировано снижение цен в среднем на 2−5%. Самое высокое удорожание, зафиксированное аналитиками МИАН в первом квартале, было на рынках вторичной недвижимости Уфы и Набережных Челнов – 4,8% и 4,5% соответственно. Близкие значения отмечены в Челябинске. Плавный рост цен отмечают отделения МИАН в Казани, Воронеже и Краснодаре. При этом под подорожанием в некоторых случаях имеют в виду не реальное увеличение цены, а то, что застройщики и риэлтеры перестали предоставлять скидки и торговаться.