06.10.2010

Одним из общепризнанных итогов кризиса стало удешевление загородной недвижимости. Оценки того, на сколько именно «просела» в цене «загородка», разнятся, но большинство аналитиков сходятся в том, что очень сильно – гораздо больше, чем городские квартиры. Сейчас на рынке вроде бы наметился подъем, и стали раздаваться голоса о том, что ценовое «дно» пройдено, снова пора покупать загородные объекты.

Так ли это – с этим вопросом пытался разобраться обозреватель журнала Metrinfo.ru.

Глубоко упали?
30% - эту цифру еще в мае месяце впервые назвал аналитический центр «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU», когда подводил итоги «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2008-2010 годы».

Большинство опрошенных нами экспертов также называли это или очень близкое к нему значение в качестве средней величины снижения цен. Далее, однако, следовали уточнения, чаще всего содержащие расхожую формулировку о «средней температуре по больнице». Так, Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», считает, что все ценовые «американские горки» происходили с ближними к Москве землями – на расстоянии до 30 км от МКАД. «На более дальних расстояниях цены колебались меньше, - говорит эксперт. – А в Дальнем Подмосковье (свыше 70 км от МКАД) земля практически не дорожала и не дешевела».

«Кризис оказался санитаром рынка и ярко показал, какие поселки были нежизнеспособны: цены в таких снизились на 40-50%, - отмечает Валерий Мищенко, председатель Совета директоров компании «Kaskad Family». – Уязвимее всего оказались проекты, которые создавались в местах, заведомо плохо пригодных для проживания: вблизи транспортных магистралей или объектов, препятствующих нормальному загородному отдыху – например, промышленных предприятий, кладбищ и т.п.». Также, продолжает он, сильно подешевели поселки со степенью готовности менее 30%: покупатель в кризис стал значительно менее доверчивым. С другой стороны, объекты, готовые на 70% и выше, практически не ощутили на себе кризиса: все равно оставались люди, желающие вложить деньги в недвижимость, и они по понятным причинам выбирали то, что уже близко к готовности.

«Очень сильно «подсели» неликвидные предложения с непродуманной концепцией, - говорит Александр Дубовенко, директор по развитию компании «Гуд вуд». – Не так давно видел подобный пример: участки по 6 соток с домами на них по 350 кв. м! Как говорится, nocomments».

…А самым большим «рекордсменом» по удешевлению цены наши эксперты назвали оптовые участки земель сельскохозяйственного назначения – тут падение могло доходить до трех и более раз. Что, в общем, объяснимо: для доведения этих объектов до «товарного вида» (т.е. такого, в котором они будут интересны для конечных потребителей – частных лиц) требуются огромные капиталовложения. А у кого такие средства есть – в кризис-то?!

Рублевка? Как и все!
Завершая разговор о падении цен, нельзя не упомянуть о популярной в народе версии о сильном удешевлении самых наших престижных направлений – в первую очередь, Рублево-Успенского. Дескать, по итогам прошлых лет цены тут оказались задранными настолько, что в кризис им просто не оставалось ничего другого, как с грохотом рухнуть.

Сторонники у этой точки зрения были, но куда больше оказалось противников. Как отметила Людмила Ежова, исполнительный директор компании «Терра-Недвижимость», цены на Рублево-Успенском шоссе снизились на 18%. Более того, все эти процессы пришлись на 2009 год, а в нынешнем можно говорить о ценовой стагнации. Алексей Кудрявцев, директор по маркетингу управляющей компании «Волжские дачи», также оценивает снижение на Рублевском шоссе примерно в 20%. «Но в настоящий момент этот откат практически нивелирован», - добавляет он.

…В общем, положение дел на Рублевке не выбивается из общей канвы – очень дорогое и переоцененное «просело», остальное – не слишком. Слухи о том, что российские миллионеры и миллиардеры обеднели настолько, что теперь им не на что покупать свои роскошные коттеджи, не подтверждаются...

Противоречивое время
Теплый сезон – традиционная пора активности на загородном рынке, поэтому минувшее лето риэлторы и девелоперы ждали с большими надеждами. Что получилось – это разные эксперты оценивают очень по-разному. «Пожары и смог, которые нависли над столицей и Московской областью, сыграли негативную роль. За это время уменьшилось число первичных обращений, звонков и показов, - говорит Юрий Синяев, директор по маркетингу Группы компаний «КОНТИ». – В целом можно сказать о том, что рынок еще не восстановил докризисный спрос и цены».

Но есть и более оптимистичные оценки. «В августе мы наблюдали довольно высокий спрос на участки без подряда, было продано на 30% больше по сравнению с началом года, - считает Дмитрий Власов, руководитель отдела продаж поселка «Серебряная Подкова». – Цены на участки стабильно росли, на Симферопольском шоссе в III квартале рост составил 18%».

Даже те, кто признает, что спрос минувшим летом мог бы быть и поактивнее, находят поводы для того, чтобы смотреть на происходящее жизнерадостно. Потребители совершенно очевидно восстановились после кризиса – денег, может быть, у людей и стало поменьше, но появилась стабильность, понимание, что худшее позади. Так что несостоявшиеся покупки прошлого сезона создали отложенный спрос, который обязательно материализуется в самые ближайшие месяцы. «Для осени 2010 года будет характерна высокая активность со стороны потенциальных покупателей, рост спроса на объекты загородной жилой недвижимости и увеличение темпов продаж, - надеется Людмила Ежова («Терра-Недвижимость»). – Уже отмечены признаки окончания кризиса, некоторые застройщики планируют этой осенью повышение цен. В среднем оно составит 5%, но в отдельных случаях может достичь и 15%».

Светлана Маркелова, специалист отдела загородной недвижимости компании «Century 21 Римарком», видит и еще один повод для оптимизма: рынок очистился. С него ушли непрофессионалы и «ковбои» - непрофильные компании, которые пытались пробовать свои силы в недвижимости. Остались только те фирмы, которые могут выполнять свои обещания и обязательства, и покупатели видят это.

Покупать, но…
Главным, вероятно, вопросом на сегодня является такой: пора ли уже загородную недвижимость покупать, или еще не время? В целом мы бы ответили положительно (в смысле, покупать), но с определенными оговорками.

Во-первых, сегодня рынок больше соответствует потребностям реального покупателя, а не инвестора. Пускаясь в спекуляции, надо не забывать: при попытке продать вашу недвижимость все прочие продавцы моментально превращаются в ваших конкурентов. У фирм – многие преимущества, включая совершенно иные рекламные возможности. Конкурировать с ними частное лицо может только одним способом: выставляя свой товар подешевле. Следовательно, для успешного инвестирования в недвижимость на рынке требуется совершенно иной уровень роста цен – такого пока не наблюдается.

Во-вторых, учитываем ценовую группу того, что нужно. Более всего на сегодняшнем рынке, говорит Светлана Кондачкова, управляющий партнер компании «Urban Realty», востребованы дальние дачи – объекты в бюджете до 1,5 млн. руб. А также готовые коттеджи «под ключ» по цене до 6-8 млн. руб. и таунхаусы. Такие объекты и будут, вероятнее всего, дорожать. Так что если вам нужно именно это – стоит поспешить. А если необходим дорогой коттедж на Рублевке – можно и подождать. Тем более что деньги вполне можно разместить в банке под 10% годовых.

И третье. На рынке существует огромное количество предложений, где необходимые для жизни коммуникации заявлены, но еще не построены. С одной стороны, девелоперов можно понять: инженерные сети стоят денег, и построить их можно будет только тогда, когда участки в поселке приобретет некий необходимый минимум покупателей. С другой – такая ситуация чревата появлением «обманутых дачников». Так что «при покупке загородного дома или земельного участка следует обращать внимание на такие параметры, как надежность застройщика, наличие в поселке коммуникаций или хотя бы наличие технических условий на их подключение, если поселок находится на начальном этапе реализации», - советует нам Самир Джафаров, коммерческий директор 11 Invest.

Мнения экспертов:

Светлана Маркелова, специалист отдела загородной недвижимости компании «Century 21 Римарком»:
Цены в долларовом выражении на Рублево-Успенском направлении упали по сравнению с летом 2008 года примерно в два раза. Сильно изменился спрос: до кризиса средняя цена покупки была тут в районе $5 млн., а сейчас сделки совершаются по цене в $1-2 млн. Предложение осталось на старом уровне, так как существует большое количество ранее начатых, но еще не проданных проектов. Темпы продаж упали примерно в три раза. Есть ряд замороженных строек.

Надежда Креславская, начальник управления по работе с клиентами компании «ОПИН»:
В настоящее время ситуация на загородном рынке благоприятна для покупки недвижимости. Что именно покупать – зависит от уровня клиента, его потребностей и экономического положения. Мы не прогнозируем снижение цен в будущем. Небольшой рост возможен, но это будет связано не с конкретным направлением, а с уровнем готовности объектов в целом.

Дмитрий Мокроусов, коммерческий директор проекта «Долина имений»:
Для повышения ликвидности многие девелоперы уменьшают среднюю площадь участка. За счет этого общая стоимость лота понижается без уменьшения цены сотки и(или) квадратного метра. Если в 2008 году наибольшим спросом пользовались участки от 15 до 25 соток, то в нынешнем основной спрос наблюдался на участки от 12 до 20 соток.

В ближайшее время мы не прогнозируем каких-либо изменений цен на рынке земельных участков, дифференциация цен будет зависеть от стадии готовности проекта и его качества. Наличие устойчивого спроса позволяло повышать цены в наших поселках, например, в поселке «Солнечная слобода-2» мы неоднократно повышали цены по мере завершения строительных работ.

Валерий Мищенко, председатель Совета директоров компании «Kaskad Family»:
Сегодня мы видим, что значительная доля платежеспособного спроса уходит на Киевское шоссе, где закончена реконструкция трассы уже за пределами Малого бетонного кольца. Также идет активное развитие южных направлений - Каширского, Симферопольского и Новокаширского шоссе. Спрос растет, соответственно, имеет смысл обратить внимание и на них.

Александр Дубовенко, директор по развитию компании «Гуд вуд»:
Существуют поселки формата «Участки без подряда», которые на начальных этапах распродаются либо по себестоимости, либо даже ниже ее – чтобы «создать движуху». У покупателя есть шансы впрыгнуть в этот «поезд», и как следует проехаться на нем: когда поселок начнет оживать, стоимость земли повышается в 2-3 раза. Это действительно отличное вложение денег. Но есть и риски: если вы попадетесь на недобросовестного девелопера, то большие шансы пополнить собой ряды «обманутых дачников».

metrinfo