![]() |
Компании-члены ГРМО Список по городам |
Награды ГРМО |
Зал славы ГРМО Лауреаты конкурса/Спонсоры |
![]() |
|
||||||||||||||||||||||
Навигация по разделам
НАПИСАТЬ ПИСЬМО/ЗАДАТЬ ВОПРОС:
|
Статьи, оценка, мнения
06.10.2010
Загородное жилье подешевело: «налетать» на товар по выгодным ценам или еще подождать?![]() Одним из общепризнанных итогов кризиса стало удешевление загородной недвижимости. Оценки того, на сколько именно «просела» в цене «загородка», разнятся, но большинство аналитиков сходятся в том, что очень сильно – гораздо больше, чем городские квартиры. Сейчас на рынке вроде бы наметился подъем, и стали раздаваться голоса о том, что ценовое «дно» пройдено, снова пора покупать загородные объекты. Так ли это – с этим вопросом пытался разобраться обозреватель журнала Metrinfo.ru. Глубоко упали? Большинство опрошенных нами экспертов также называли это или очень близкое к нему значение в качестве средней величины снижения цен. Далее, однако, следовали уточнения, чаще всего содержащие расхожую формулировку о «средней температуре по больнице». Так, Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», считает, что все ценовые «американские горки» происходили с ближними к Москве землями – на расстоянии до 30 км от МКАД. «На более дальних расстояниях цены колебались меньше, - говорит эксперт. – А в Дальнем Подмосковье (свыше 70 км от МКАД) земля практически не дорожала и не дешевела». «Кризис оказался санитаром рынка и ярко показал, какие поселки были нежизнеспособны: цены в таких снизились на 40-50%, - отмечает Валерий Мищенко, председатель Совета директоров компании «Kaskad Family». – Уязвимее всего оказались проекты, которые создавались в местах, заведомо плохо пригодных для проживания: вблизи транспортных магистралей или объектов, препятствующих нормальному загородному отдыху – например, промышленных предприятий, кладбищ и т.п.». Также, продолжает он, сильно подешевели поселки со степенью готовности менее 30%: покупатель в кризис стал значительно менее доверчивым. С другой стороны, объекты, готовые на 70% и выше, практически не ощутили на себе кризиса: все равно оставались люди, желающие вложить деньги в недвижимость, и они по понятным причинам выбирали то, что уже близко к готовности. «Очень сильно «подсели» неликвидные предложения с непродуманной концепцией, - говорит Александр Дубовенко, директор по развитию компании «Гуд вуд». – Не так давно видел подобный пример: участки по 6 соток с домами на них по 350 кв. м! Как говорится, nocomments». …А самым большим «рекордсменом» по удешевлению цены наши эксперты назвали оптовые участки земель сельскохозяйственного назначения – тут падение могло доходить до трех и более раз. Что, в общем, объяснимо: для доведения этих объектов до «товарного вида» (т.е. такого, в котором они будут интересны для конечных потребителей – частных лиц) требуются огромные капиталовложения. А у кого такие средства есть – в кризис-то?! Рублевка? Как и все! Сторонники у этой точки зрения были, но куда больше оказалось противников. Как отметила Людмила Ежова, исполнительный директор компании «Терра-Недвижимость», цены на Рублево-Успенском шоссе снизились на 18%. Более того, все эти процессы пришлись на 2009 год, а в нынешнем можно говорить о ценовой стагнации. Алексей Кудрявцев, директор по маркетингу управляющей компании «Волжские дачи», также оценивает снижение на Рублевском шоссе примерно в 20%. «Но в настоящий момент этот откат практически нивелирован», - добавляет он. …В общем, положение дел на Рублевке не выбивается из общей канвы – очень дорогое и переоцененное «просело», остальное – не слишком. Слухи о том, что российские миллионеры и миллиардеры обеднели настолько, что теперь им не на что покупать свои роскошные коттеджи, не подтверждаются... Противоречивое время Но есть и более оптимистичные оценки. «В августе мы наблюдали довольно высокий спрос на участки без подряда, было продано на 30% больше по сравнению с началом года, - считает Дмитрий Власов, руководитель отдела продаж поселка «Серебряная Подкова». – Цены на участки стабильно росли, на Симферопольском шоссе в III квартале рост составил 18%». Даже те, кто признает, что спрос минувшим летом мог бы быть и поактивнее, находят поводы для того, чтобы смотреть на происходящее жизнерадостно. Потребители совершенно очевидно восстановились после кризиса – денег, может быть, у людей и стало поменьше, но появилась стабильность, понимание, что худшее позади. Так что несостоявшиеся покупки прошлого сезона создали отложенный спрос, который обязательно материализуется в самые ближайшие месяцы. «Для осени 2010 года будет характерна высокая активность со стороны потенциальных покупателей, рост спроса на объекты загородной жилой недвижимости и увеличение темпов продаж, - надеется Людмила Ежова («Терра-Недвижимость»). – Уже отмечены признаки окончания кризиса, некоторые застройщики планируют этой осенью повышение цен. В среднем оно составит 5%, но в отдельных случаях может достичь и 15%». Светлана Маркелова, специалист отдела загородной недвижимости компании «Century 21 Римарком», видит и еще один повод для оптимизма: рынок очистился. С него ушли непрофессионалы и «ковбои» - непрофильные компании, которые пытались пробовать свои силы в недвижимости. Остались только те фирмы, которые могут выполнять свои обещания и обязательства, и покупатели видят это. Покупать, но… Во-первых, сегодня рынок больше соответствует потребностям реального покупателя, а не инвестора. Пускаясь в спекуляции, надо не забывать: при попытке продать вашу недвижимость все прочие продавцы моментально превращаются в ваших конкурентов. У фирм – многие преимущества, включая совершенно иные рекламные возможности. Конкурировать с ними частное лицо может только одним способом: выставляя свой товар подешевле. Следовательно, для успешного инвестирования в недвижимость на рынке требуется совершенно иной уровень роста цен – такого пока не наблюдается. Во-вторых, учитываем ценовую группу того, что нужно. Более всего на сегодняшнем рынке, говорит Светлана Кондачкова, управляющий партнер компании «Urban Realty», востребованы дальние дачи – объекты в бюджете до 1,5 млн. руб. А также готовые коттеджи «под ключ» по цене до 6-8 млн. руб. и таунхаусы. Такие объекты и будут, вероятнее всего, дорожать. Так что если вам нужно именно это – стоит поспешить. А если необходим дорогой коттедж на Рублевке – можно и подождать. Тем более что деньги вполне можно разместить в банке под 10% годовых. И третье. На рынке существует огромное количество предложений, где необходимые для жизни коммуникации заявлены, но еще не построены. С одной стороны, девелоперов можно понять: инженерные сети стоят денег, и построить их можно будет только тогда, когда участки в поселке приобретет некий необходимый минимум покупателей. С другой – такая ситуация чревата появлением «обманутых дачников». Так что «при покупке загородного дома или земельного участка следует обращать внимание на такие параметры, как надежность застройщика, наличие в поселке коммуникаций или хотя бы наличие технических условий на их подключение, если поселок находится на начальном этапе реализации», - советует нам Самир Джафаров, коммерческий директор 11 Invest. Мнения экспертов: Светлана Маркелова, специалист отдела загородной недвижимости компании «Century 21 Римарком»: Надежда Креславская, начальник управления по работе с клиентами компании «ОПИН»: Дмитрий Мокроусов, коммерческий директор проекта «Долина имений»: В ближайшее время мы не прогнозируем каких-либо изменений цен на рынке земельных участков, дифференциация цен будет зависеть от стадии готовности проекта и его качества. Наличие устойчивого спроса позволяло повышать цены в наших поселках, например, в поселке «Солнечная слобода-2» мы неоднократно повышали цены по мере завершения строительных работ. Валерий Мищенко, председатель Совета директоров компании «Kaskad Family»: Александр Дубовенко, директор по развитию компании «Гуд вуд»: |
© 2008–2021 Гильдия риэлторов Московской области. Все права защищены. |
|