В октябре текущего года Счетная палата подвела промежуточные итоги реформы ЖКХ в России: результат оказался неутешительным. Сложившийся хозяйственный механизм не обеспечивает самого главного - эффективную работу инфраструктуры, ее модернизацию и бесперебойную поставку коммунальных ресурсов. Только за 2011 год, по данным Счетной палаты, было устранено 202 тысячи аварий на объектах водоснабжения, канализации и теплоснабжения. Было выявлено невыполнение регионами в полном объеме программ по энергосбережению и повышению энергоэффективности.

Начавшаяся еще в 2005 году реформа коммунального хозяйства страны предполагала целый ряд существенных изменений в этой отрасли: переход к рыночной экономике, модернизация инженерных систем, повышение качества коммунальных услуг, переселение граждан из аварийного жилья и многое другое. При этом самым острым пунктом новой программы для большинства жителей страны стало появление управляющих организаций или, как принято говорить в народе, управляющих компаний. Особенно это коснулось собственников жилья в новых домах. Создание застройщиками собственных служб эксплуатации новостроек тогда казалось благим начинанием: компании были призваны заботиться о жильцах дома с момента подписания договора купли-продажи в течение всего времени проживания в квартире.

Однако на деле это «благое начинание» обернулось катастрофой для тысяч россиян. Вот уже семь лет «хозяйственники» бессовестно завышают цены на свои услуги, ловко используют пробелы в законодательстве при составлении договоров и других документов. Например, коммунальные платежи назначаются не с момента вступления жильца в права собственности, а с произвольной даты, которую по каким-то неизвестным правилам устанавливает УК. Владелец новой квартиры может с огромным удивлением обнаружить, что сумма его долга за услуги, которых он, разумеется, еще никогда не получал, уже составляет немалую шестизначную цифру. И ладно, если это сто тысяч рублей. А если триста? Пятьсот? Такое бывает довольно часто, и размер суммы определяется лишь аппетитом и наглостью застройщика, а также развитостью его юридических служб, способных доказать покупателю на подписанных им же хитроумных договорах, что черное – это белое.

Но и это еще не все: свое право на проживание в безопасном доме еще предстоит отстоять новоселам. Масса строительных недоделок? Ничего страшного, в договорах не прописано качество строительства. Не работают новые лифты или ломаются ежедневно? Не повезло: дом еще не достроен, и совсем неважно, что акт ввода в эксплуатацию был подписан местной администрацией уже четыре года назад, и про гарантийный срок на дом уже можно забыть. Не работают батареи и зимой промерзают стены? Да-да, мы работаем над этим, мы никому не скажем, что в доме отсутствует половина инженерных систем, ведь они стоят больших денег. Конечно, мы активно устраняем недостатки: возможно, следующей зимой все будет в порядке. Вызываете жилинспекцию? Нет проблем: в день ее визита все прекрасно будет работать. Маленькие дети мерзли вчера? Докажите! Вы же никак это не «актировали» с нашими делопроизводителями! Нет, это не они отказывались подписывать акты, вы сами не захотели. В крайнем случае, заплатим штраф, все равно дешевле, чем чинить. Примерно с такими проблемами сталкиваются ежедневно сотни жителей красивых внешне новых домов не только в Подмосковье. Это явление приобрело массовый характер, и, по сути, может называться «новым рейдерством», от которого страдают не юридические лица и не государственные активы, а простые граждане, зачастую молодые семьи, являющиеся будущим страны.

Можно ли избежать таких ситуаций? Например, сменив управляющую компанию? Несомненно, закон предоставляет такую возможность. Правда, только собственникам квартир, которые должны принять решение в количестве не менее 50% от общего числа владельцев квадратных метров в доме. А собственность иногда оформить бывает непросто. Зачем с этим торопиться застройщику? Деньги за квартиру уже уплачены, коммунальные платежи вполне можно получить и с будущих собственников. Гораздо удобнее напоминать при каждом случае, что жильцы практически бесправны, их просто милостиво пустили пожить. А за ремонт, перепланировку, электрику придется платить дополнительно, в обязательном порядке обращаясь в аффилированные компании. И тогда владельцы квартир идут в суд: в судебном порядке оформить собственность в такой ситуации получается гораздо быстрее, чем ждать, когда это сделает застройщик.

Конечно, нарисованная картина не радует. И, справедливости ради, надо сказать, что есть жилые районы, в которых управляющие компании работают добросовестно. В пример можно привести микрорайон «Янтарный» (Щитниково) в Балашихинском районе. Как ни странно, это УК от застройщика, но трудно представить к ней наличие претензий со стороны жителей: ухоженные дворы, организованные паркинги, чистота и порядок в подъездах, разумные цифры в квитанциях. Но подобных случаев крайне мало, гораздо больше встречается таких ситуаций как в 22 мкр. Балашихи: управляющие компании активно грызутся за кошельки жителей, давно переставших понимать, что происходит. Представьте себе, что ежемесячно за маленькую «однушку» в 40 кв.м. вы получаете четыре (!!!) квитанции на сумму 4-5 тысяч рублей от разных управляющих компаний! И у каждой из них есть юридические обоснования своей правоты. Что же делать жителям, не искушенным в юридических тонкостях? Кому платить: всем сразу, чтобы никого не обидеть, или никому?

Безусловно, собственники квартир не сидят сложа руки и организуют инициативные группы, претворяя в жизнь лозунг «вместе мы сила». Ценой невероятных усилий собирают сотни подписей, меняют управляющую компанию. Так, в микрорайонах «Павшинская Пойма» и «Трехгорка» жители смогли объединить усилия и сменить УК.

Печально осознавать, что уже долгое время ничего не меняется в лучшую сторону. Пока, к сожалению, все применяемые властями меры приводят лишь к усугублению ситуации, заложниками которой, как правило, становятся рядовые граждан. Хотя когда-то власти, объединив усилия различных ведомств и министерств, смогли остановить рейдерский беспредел в коммерческой недвижимости, почему же у нас до сих пор процветают рейдеры в ЖКХ?

Виталий Иванов, вице-президент НП «Корпорация риэлторов «Мегаполис-Сервис»

НП "Корпорация риэлторов "Мегаполис-Сервис"