Аналитики подтверждают выводы исследований ИРН

По своим перспективам рынок загородной недвижимости даже более значим, чем рынок городского жилья. Такое мнение прозвучало на конференции «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогнозы», организованной Московской ассоциацией риэлторов.

В докладе «Организованный рынок жилой загородной недвижимости: текущее состояние и перспективы» Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком» подтвердил выводы «Индикаторов рынка недвижимости», что рынок организованных коттеджных поселков в последнее время качнулся в сторону продаж участков без подряда (подробно об этом можно прочитать в статье «Участки без подряда: в каких поселках они дешевле?» и других аналитических материалах на www.irn.ru).

Существуют разные типы загородного жилья. Есть коттеджи – отдельно стоящие дома с большими участками земли; таунхаусы – сблокированные коттеджи с маленькими (от 0,5 до 2 соток) наделами; квартиры в малоэтажных комплексах, обычно улучшенной планировки, без земельных участков. «Наконец, есть сегмент, который сейчас составляет основу рынка – участки без подряда», – сказал Таганов.

В Московской области такие участки обычно продаются с уже подведенными коммуникациями (или по крайней мере, с обязательством подвести их в течение обозримого периода времени, обычно года), а в других регионах, за исключением Ленинградской области – даже без коммуникаций.

Рынок жилой загородной недвижимости московского региона сейчас чрезвычайно объемен. Он включает в себя около 400 организованных коттеджных поселков, где есть несколько объектов, выставленных на первичную продажу, а если говорить о всех поселках, где продается хотя бы один дом, то их насчитывается более 600. Около 50 из них появились только за последние полгода – а это больше, чем за весь 2009 год. Всего же здесь находится около 40 000 объектов недвижимости: в том числе 18 000 коттеджей и 16 000 участков без подряда – два типа, которые занимают ведущие доли рынка.

По оценке Таганова, загородный рынок превышает рынок новостроек Москвы в два раза – дома существенно опережают квартиры как по площади, так и по ценам. Но значимая часть его состоит из участков без подряда – хотя в объеме предложения они занимают 40%, именно по ним проводится наибольшее число сделок – примерно 70%. По мнению специалистов www.irn.ru, это связано с общим перераспределением спроса в сторону более дешевых сегментов рынка, что в кризисных и посткризисных условиях вполне понятно. Большинство застройщиков коттеджных поселков и поселков таунхаусов из-за последствий экономического кризиса были вынуждены пересмотреть концепцию своих проектов в пользу продажи участков без подряда.

Больше всего кризис коснулся рынка готовых коттеджей. Спрос на них упал весьма существенно: до кризиса доля сделок по ним доходила до 80%, а сейчас она составляет только 20-25%. Правда, новые поселки все же поступают на рынок. С начала 2010 года заметна активизация не только крупных компаний, но и многие мелкие и средние девелоперы продолжают разрабатывать свои проекты и возобновляют строительство замороженных.

По географии поселков, по мнению Таганова, спрос не изменился: западное направление остается наиболее дорогим и престижным. Правда, заметно и очень серьезное увеличение активности на юге – Каширском, Симферопольском шоссе и т.д. Что же касается ценового разброса в зависимости от географии, то подробную информацию об этом можно прочитать в статьях «На каких шоссе больше поселков с участками без подряда и ниже цены?» и «Как меняется цена участков без подряда по мере удаления от Москвы?».

Как отмечал www.irn.ru, доля экономичного предложения в данном сегменте увеличивается. Это обусловлено тем, что весной на рынок вышло большое количество новых поселков, причем преимущественно в дальнем Подмосковье, где фокусируется основной спрос со стороны покупателей участков без подряда.

Одновременно нужно отметить, что число полностью готовых к проживанию коттеджей также постоянно увеличивается, хотя сделок по ним заключается не очень много. На рынке коттеджных поселков Подмосковья около трети реализуемых объектов на сегодняшний день полностью готовы (см. статью «Будет ли дефицит на загородном рынке Подмосковья?»). Причины заключаются в следующем: во-первых, строительство большинства загородных поселков, предусматривающих коттеджи и участки с подрядом, началось в докризисный период. А во-вторых, в условиях сниженного спроса срок экспозиции объектов заметно увеличился.

Совсем по-другому развивался рынок участков без подряда: объем предложения существенно возрос после осени 2008 года, когда спрос сместился из сегмента готового загородного жилья в пользу земли без подряда. Во многом именно поэтому доля поселков с участками без подряда, где строительство домов подходит к концу, на текущий момент невелика – не более 7%. Об этом свидетельствуют данные «Исследования рынка участков без подряда Подмосковья за 2009-2010 годы», проведенного аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости».

В целом можно заключить, что падение средних цен по рынку загородной недвижимости Подмосковья во многом обусловлено именно выводом на него большого количества участков без подряда и соответственным снижением доли дорогого готового жилья, отмечают аналитики www.irn.ru. Но одновременно в успешных ликвидных коттеджных поселках с построенными домами цены могут уже постепенно начинать расти.