Испугавшись нарастающей неопределенности на бирже, наиболее консервативные инвесторы могут переложить часть средств из акций и облигаций в рынок недвижимости

В последнее время фондовый и валютный рынки лихорадит. Высказываются осторожные предположения, что цикл роста биржевых индексов заканчивается. Тем более что акции и облигации дорожали в течение всего минувшего года без явных экономических предпосылок. Не исключено, что в этой ситуации многие инвесторы предпочтут зафиксировать прибыль и уйти с фондового рынка. Куда могут быть реинвестированы свободные средства? Один из возможных вариантов — недвижимость.

Не внушает доверия

Биржевые маклеры убеждены, что обменять свои портфели акций на недвижимость пока готовы не многие инвесторы.

Во-первых, поясняют они, на спекуляциях недвижимостью быстрых денег не сделаешь. Надо вкладываться как минимум на год, тогда как желающих надолго «связывать» деньги не так уж и много. «Инвестиции в недвижимость существенно более длинные, чем, например, в акции и облигации, из-за относительно низкой ликвидности недвижимости. Для спекулянтов растущие акции, как правило, более короткие и потому рассматриваются как менее рискованные инструменты вложения», — поясняет начальник отдела портфельного анализа банка «Петрокоммерц» Евгений Дорофеев. По его словам, инвесторы начинают вкладываться в длинные инструменты не тогда, когда видят негатив на рынках более коротких инструментов, а когда те длительное время растут или находятся на пике цены. То есть их «остаточный потенциал» уже отыгран, но рынки при этом находятся в позитиве. Сейчас, по мнению нашего собеседника, картина несколько иная.

Во-вторых, управляющие активами считают, что недвижимость до сих пор переоценена, и прогнозируют обвал рынка жилья в этом году. «Нет никаких предпосылок для роста цен. Подождите, до конца года жилье подешевеет еще сильнее», — уверяют они. И рекомендуют пессимистам, которые сомневаются в перспективах фондового рынка, разместить свободные средства на валютных и рублевых банковских депозитах, а оптимистам — приобрести облигации с последующим вложением купонного дохода в опцион на индекс РТС.

Биржа падает, недвижимость растет

Против подобных утверждений можно выдвинуть весомый контраргумент. Весной 2008 года, когда фондовый рынок стал рушиться, индекс московского рынка недвижимости, наоборот, пошел вверх. Возможно, одним из драйверов роста стали деньги, выведенные с биржи. Выиграли или проиграли инвесторы, променявшие акции на квартиры? Чтобы ответить на этот вопрос, вновь посмотрим на график: за год кризиса столичное жилье подешевело примерно на 30–40%, тогда как биржевые индексы рухнули на 76,7%, отыграв к осени прошлого года лишь половину падения.

Что мы наблюдаем сегодня? В то время как фондовый и валютный рынки лихорадит, цены на недвижимость вновь плавно поползли вверх. Повышенным спросом пользуется инвестиционный товар: новостройки по демпинговым ценам на стадии котлована, а также самые дешевые малогабаритные квартиры на вторичном рынке.

По данным компании «Миэль», в январе однокомнатные квартиры подорожали на 1,4%, двухкомнатные — на 1,3%. По мнению руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, наиболее дешевые варианты квартир экономкласса в Москве могут отыграть в 2010 году 5–15% кризисного падения. Согласно статистике Росреестра, в январе нынешнего года в Москве было зарегистрировано на 46% больше сделок купли-продажи квартир, чем в январе 2009−го: положительная динамика фиксируется на протяжении нескольких последних месяцев. Более того, январские продажи превысили показатели благополучного для рынка недвижимости января 2007 года. Сроки экспозиции ликвидных вариантов сократились с трех месяцев до полутора.

К слову, конечной целью биржевых спекуляций, в которые в последнее время втянулись многие граждане, зачастую является как раз покупка недвижимости. «Инвестируя в 2002–2005 годах свободные средства в паевой фонд, я накопил на свою первую квартиру, которую купил в 2005‑м. Через два года я ее перепродал и купил более просторное жилье. Затем установил программу интернет-трейдинга и задумался о дальнейшем расширении жилплощади», — рассказывает один из частных инвесторов.

Дубль два

Уместен вопрос: в состоянии ли спекулянты определять конъюнктуру рынка недвижимости? Являются ли они его движущей силой?

По оценкам риэлтеров, доля спекулянтов на рынке жилья невелика. Так, по данным аналитика Уральской палаты недвижимости Михаила Хорькова, в Екатеринбурге даже в благоприятные годы инвестиционный спрос не превышал 10%. В Москве этот показатель составляет около 25–30%.

Тем не менее слишком многое указывает на то, что эта относительно немногочисленная группа игроков может оказывать существенное влияние на ценовую динамику. Диспропорции на рынке жилья (огромное количество квартир большой площади, дефицит новостроек экономкласса и проч.) только усиливают вес инвесторов. И даже незначительные денежные интервенции могут разогнать цены. Кроме того, переложиться в недвижимость могут и некоторые владельцы банковских депозитов, ставки по которым снижаются. Поэтому не исключено, что дальнейшее развитие событий на рынке недвижимости будет протекать по докризисному сценарию.

Илья Ступин