Согласно оценкам Росреестра, в декабре прошлого года в Москве было зарегистрировано рекордное с начала 2008 года количество сделок купли-продажи квартир – почти 8,5 тысяч. 1,6 тысяч из них приобретены по ипотеке. Этот факт позволяет аналитикам говорить о новом этапе – стабилизации рынке и начале подъема. В первую очередь, цен.

Росреестр утверждает на основе своей статистике, что наибольшее количество сделок было зафиксировано только в декабре 2007 года, когда весь рынок недвижимости переживал бурный рост. Что касается «проседания» рынка, то его оценивают в 14,5% по сравнению с 2008 годом, а к 2007 году – в 28%.

Активность продаж жилья по итогам декабря 2009 года превысила даже самые оптимистичные прогнозы, утверждают опрошенные ВЗГЛЯДом риелторы Москвы. По всей видимости, причина подъема продаж – это тот самый отложенный спрос, ставку на который продавцы жилья начали делать еще с начала кризиса осенью прошлого года. В МИЭЛЬ говорят, что первым стал «оживать» эконом-класс, где еще в середине лета число продаж значительно увеличилось.

Об оживлении рынка говорит и сокращение сроков экспозиции квартир на вторичном рынке, говорят столичные риэлторы. По усредненным данным, этот период снизился примерно на треть - до 80 дней против 120-130. Достаточно высокий срок продажи жилья объясняется наличием значительно числа выставленных квартир – 46 тысяч против 18 тысяч в 2007 году.

Активизация покупателей не повлекла за собой роста цен, так утверждают аналитики портала IRN: за декабрь индекс стоимости жилья в Москве практически не изменился, оставаясь на уровне 4 тыс. долларов за квадратный метр. Риэлторы считают, что только в новостройках эконом-класса цены поднялись на 10-20% по сравнению с летними продажами. Пример – московский район Марфино, который так любят рекламировать столичные власти. Здесь «квадрат», вопреки заверениям чиновников, вырос с 78 тыс. рублей до 110 тысяч.

В агентстве «Торрент» ВЗГЛЯДу сообщили, что средняя цена на квартиры в Москве составляет сегодня порядка 4,7 тыс. долларов за метр. Если принимать во внимание ослабление американской валюты, то в рублях с начала года цены даже уменьшились - со 122 тыс. до 120 тыс. рублей. По мнению многих аналитиков, в ближайшие полгода цены на жилье в столице существенно не изменятся, возможны колебания в пределах 2-5%, а с осени цены могут показать небольшой рост – на уровне инфляции.

«Здесь пока еще много неясного, и делать прогнозы крайне преждевременно, - говорит ВЗГЛЯДу гендиректор компании «МГМ-Консалтинг» Антон Вершневицкий. – То, что жилье будет только расти в цене – это факт очевидный, учитывая грядущий дефицит качественных новостроек, нерешенность вопроса в целом и фактор «высокой значимости столицы». Другое дело, что когда говорят о «росте на уровне инфляции», то не совсем понятно, какую именно инфляцию имеют ввиду – ту, что каждый россиянин ощущает при еженедельном походе в магазины, или – официальную. Скорее всего, следует все же говорить о росте стоимости жилья примерно на 5-10% до конца этого года, и на 10-20% - в 2011».

Согласно оценкам аналитиков «Индикаторов рынка недвижимости», в среднем падение цен предложения на квартиры в Москве за 2009 год составило в долларах 24,1%. С 5 октября прошлого года IRN.ru фиксирует увеличение средних долларовых цен - с 3,8 тыс. долларов до 4 тыс. Если осенью однокомнатную квартиру с неплохими характеристиками можно было найти за 4,5 млн рублей, то сейчас таких квартир больше в базах предложений по столице нет, говорят риэлторы «Инком-недвижимости».

«Что касается ипотеки, то не стоит и здесь строить каких-то фантастических прогнозов и иллюзий, - говорит газете ВЗГЛЯД управляющий партнер московского банка Игорь Ушаков. – Пока нет никаких оснований полагать, что ставки будут серьезно снижены, а условия выдачи – ослаблены».

Банк ВТБ 24 объявил во вторник о возобновлении своей программы рефинансирования ипотечных кредитов «сторонних» банков. Для рефинансирования кредитов на приобретение квартиры введена ставка от 14,1-15,6% годовых в рублях и от 9,6-12,35% в валюте. Что касается нецелевых кредитов, предоставленных под залог квартиры, то здесь ставка составит 17,65-18,9% годовых в рублях и от 12,1-14,6% - в валюте.

Напомним, что в октябре прошлого года большинство коммерческих банков свернули программы рефинансирования ипотеки. Сегмент жилищных кредитов и рефинансирования ипотеки, выданной другими банками, заняли сегодня госбанки. Сегодня кроме ВТБ 24 программы рефинансирования «чужой» ипотеки есть в Сбербанке, ГПБ-ипотека, Банке Москвы, Россельхозбанке.

Как уточняет газета «Ведомости», частные банки имеют в основном спекулятивные кредитные рейтинги, и стоимость фондирования на для них как минимум на 2 процентных пункта выше, добавляет он. По словам аналитика «Ренессанс капитал» Максима Раскоснова, самая низкая стоимость фондирования сегодня у Сбербанка, средняя стоимость пассивов для него 4-5%, в то время как для коммерческих банков - 7-9%.

К тому же следует иметь ввиду, что рефинансирование кредита интересно заемщику лишь в том случае если банк может предложить ставку существенно ниже, чем по уже имеющемуся кредиту, а у коммерческих банков такой возможности сейчас просто-напросто нет.

Таким образом, госбанки получили уникальную возможность увеличить свои ипотечные портфели в условиях низкого спроса на жилищные кредиты, отмечают финансовые эксперты. По предварительным прогнозам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), в 2009 году объем выданных ипотечных кредитов составил около 138 млрд рублей, что в 4,5 раз меньше уровня 2008 года.

Текст: Александр Аксенов