Снижение цен и рост количества пустых помещений пока сопровождается высокой строительной активностью

Ставка «ноль рублей»
Рынок торговой недвижимости Москвы за год совершил головокружительный кульбит, пройдя от состояния эйфории до серьезного кризиса. Еще в середине 2014-го спрос сильно превышал предложение, а новые торговые центры открывались с вакантностью не более 1–2%. Сейчас все не так: обороты торговли падают, магазины закрываются. По данным Knight Frank, уровень вакантных площадей в торговых центрах увеличился за год до 11%.

Никого уже не удивляет, что новые торговые центры остаются полузаполненными даже через год после открытия. По информации компании «Магазин магазинов», сданный в 2014 году центр «Алфавит» через год был пуст на 40%, а комплекс «Мозаика» — на 74%. У торговых комплексов, открывшихся в этом году, дела еще хуже: доля вакантных площадей может достигать 70–80%.

Причин столь резкого падения рынка несколько. С одной стороны, значительно снизились обороты торговли. Доходы населения упали в среднем на 10% при двузначной инфляции. Люди не стали, судя по статистике, меньше ходить в торговые центры, но количество покупок и средний чек резко уменьшились. Почти не пострадали обороты тех, кто связан с предметами первой необходимости, например у продовольственных магазинов и аптек. Но кардинально упали обороты ювелирных магазинов и индустрии fashion.

С другой стороны, в этом году резко выросло предложение торговых площадей. Девелоперы активно достраивали начатые торговые центры, в итоге рынок прирос 570 тыс. кв. м площадей, то есть на 12%. В этом году были построены семь крупных торговых центров: «Кунцево-плаза», Columbus, «Центральный детский мир на Лубянке», Zеленоград, Mari, «Клен», «Тиара». В сочетании с рекордным вводом новых торговых центров в 2014 году (750 тыс. кв. м) это и определило перенасыщенность столичного рынка.

Особняком на рынке сегодня стоит торговый центр «Кунцево-плаза», возведенный в этом году на западе Москвы. Он интересен несколькими моментами. Во-первых, это один из крупнейших торгово-развлекательных комплексов Москвы: его площадь более 220 тыс. кв. м. Чтобы его возвести, турецкий девелопер Enka снес свой торговый комплекс «Рамстор», построенный в конце 1990-х. Это первый в Москве случай, когда достаточно новый и прибыльный объект сносится ради нового проекта.

Во-вторых, «Кунцево-плаза» представляет собой проект нового поколения. Американское бюро Jerde Partnership, вдохновившись идеями русского авангарда начала века, создало необычный архитектурный проект, а застройщик не пожадничал и согласился существенно увеличить себестоимость. В-третьих, в декабре «Кунцево-плаза» оказался в щекотливом положении, так как он принадлежит турецкой компании. Под государственные санкции он не попадает, однако некоторые российские торговые компании отказались от идеи аренды площадей в «Кунцево-плаза» из патриотических соображений.

Ключевая история этого года на рынке торговой недвижимости — глобальный пересмотр условий аренды. Ритейлеры оказались в сложном положении: рост курса доллара резко увеличил их затраты, а падение покупательского спроса снизило доходы. Владельцы торговых центров, чтобы спасти бизнес, пошли на пересмотр контрактов. Поэтому, во-первых, произошла дедолларизация рынка. В крупных и престижных торговых центрах, где ставки исторически были номинированы в валюте, владельцы согласились зафиксировать курс. Часть рынка полностью перешла на рублевые арендные ставки. Во-вторых, владельцы торговых центров оперативно сделали скидки арендаторам — в среднем 10–15%. В-третьих, начался переход от фиксированных ставок к уплате ритейлером процента с оборота — по этой стандартной для всего мира схеме в России работало не более трети ритейлеров. Сегодня все больше владельцев торговых центров соглашаются брать «процент с оборота».

В худшем положении оказались только что построенные торговые центры. Им надо ухватить часть пирога, который сам по себе уменьшается в размерах. Арендаторов на рынке не становится больше, а оттянуть часть из них у действующих торговых центров крайне трудно. Скорее всего, это будет под силу либо очень крупным проектам, либо обладающим уникальным местоположением. У остальных выход один — демпинг. «В одном из торговых центров, который был сдан в 2014 году, мне в итоге сделали скидку в 85 процентов к цене начала года, — говорит один из ритейлеров. — Но это не предел. Один мой знакомый занимает помещение в торговом центре вообще без арендной платы, оплачивая только эксплуатационные расходы».

Еще выше уровень вакантности в сегменте street retail. По данным компании JLL, средний уровень вакантных площадей на основных торговых улицах Москвы к концу 2015 года достиг 15%. При этом ставки в среднем снизились на 10–30%. На рынок street retail серьезно повлиял фактор платной парковки. «Самое сильное увеличение вакантности в этом году наблюдалось на Тверской улице, Садовом кольце и Ленинском проспекте. Там пустует более 20% помещений. Это напрямую связано с невозможностью припарковаться рядом с магазинами. Более 20% площадей сейчас вакантно и в Столешниковом переулке. Причина — снижение спроса со стороны люксовых операторов и проблемы с парковкой», — говорит руководитель отдела стрит-ритейла компании JLL в Москве Юлия Назарова.

Пустующих офисов все больше
Схожая ситуация на офисном рынке: снижение ставок и высокая вакантность на фоне высоких объемов строительства. Только падение было еще более сильным, чем на рынке торговых площадей. Сейчас в Москве пустует порядка 3 млн кв. м. офисов. По данным Knight Frank, в классе A вакантность на конец года составила 26%, в классе B — 17%.

Пустующие офисы — следствие рецессии в экономике и западных санкций. Некоторые иностранные компании закрыли офисы в России. Отечественные фирмы сокращают персонал или расходы на офисы. При этом в нынешнем году были достроены новые офисы общей площадью более 620 тыс. кв. м.

Традиционно наиболее велико количество вакантных площадей в Сити. В течение года оно колебалось в пределах 30–40% в зависимости от реализации крупных сделок. В этом году в строй вошла лишь одна башня в Сити — Evolution — площадью 79 тыс. кв. м. Однако на подходе еще два крупных объекта: небоскреб «IQ-квартал» и вторая часть комплекса «Башня “Федерация” — «Восток». Новые объекты могут значительно повысить уровень вакантности.

Весь год ставки на офисы в Москве планомерно падали. По данным Knight Frank, рублевые ставки на офисы классов A и B упали в среднем на 11–13%. Однако представляется, что на самом деле, с учетом скидок, ситуация намного хуже. «Наша компания сняла офис класса B на проспекте Мира. Полгода назад ставки аренды в районе были 30–36 тысяч рублей за квадратный метр в год. Мы нашли офис за 25 тысяч рублей за метр в год и опустили цену до 20. То есть в данном случае владельцы “упали” за полгода не менее чем на 30 процентрв», — рассказывает представитель одной из девелоперских компании.

По данным компании Cushman & Wakefield, средний срок экспозиции качественных офисных площадей для аренды достиг рекордного за последние пять лет показателя — 273 дня. Есть объекты, которые пустуют уже по четыре года. Помещения общей площадью 600 тыс. кв. м не могут найти арендаторов уже более года.

Основным процессом на рынке офисных площадей в этом году был пересмотр действующих договоров аренды. Собственники, боясь ухода арендаторов, готовы идти на существенное улучшение условий аренды. При пересмотре договоров арендная ставка фиксируется в рублях и с существенной скидкой. При заключении новых договоров все чаще условием арендаторов становятся арендные каникулы и выполнение собственником отделки помещения за свой счет. На сделки по пересмотру существующих договоров сегодня приходится до 70% рынка, еще год назад их было не более четверти.

Новостройки возвращаются в столицу
«Главный итог 2015 года в том, что рынок недвижимости не обрушился. Несмотря на все внешние факторы и пессимистические прогнозы», — говорит генеральный директор Tekta Group Дмитрий Коновалов. Основания для пессимистических прогнозов в начале года были. После того как в декабре 2014-го Центробанк поднял ключевую ставку до 17%, стоимость ипотеки взлетела до запретительных значений, по ставкам 20% ипотеку брать перестали. Учитывая, что в некоторых проектах ипотечные сделки составляли до 70%, фактическая отмена ипотеки обрушила бы рынок. Ситуацию спасла ипотека с субсидируемой ставкой 12%, которая оперативно была введена государством.

Однако, несмотря на льготную ипотеку, спрос на жилье сильно упал. «Денег у населения стало мало. Это новая реальность, в которой предстоит работать», — говорят застройщики. «По данным Росреестра, в Москве количество заключенных договоров долевого участия за период с января по ноябрь уменьшилось по отношению к прошлому году на 19 процентов. В Подмосковье снижение спроса составило порядка 9 процентов», — приводит официальные цифры начальник отдела разработки проектов компании «А101 девелопмент» Александра Мамохина. Впрочем, эти данные сегодня не очень показательны. Весь нынешний год происходил рост бартера, когда застройщики расплачивались за работы с подрядчиками квартирами. Эти сделки тоже оформлялись через договоры долевого участия.

Подмосковье страдает от падения спроса на жилье намного сильнее, чем столица. Расцвет стройки в Московской области в 2010–2014 годах в основном был связан ограничениями строительства в столице, введенными мэром Сергеем Собяниным. Спрос и новостройки тогда перекочевали в область. В итоге в 2014 году Подмосковье стало самой большой стройкой страны, были возведены рекордные 8,3 млн кв. м жилья. Но надо понимать, что большинство покупателей приобретали там квартиры лишь потому, что из-за высоких цен не могли купить жилье в столице. Сейчас объемы строительства жилья в Москве начали расти, цены снижаются, и покупатели стали возвращаться в столицу. Заместитель председателя правительства Московской области Герман Елянюшкин оценивает снижение спроса на подмосковные новостройки в 30–70% по отношению к прошлому году в зависимости от места.

«Каждый месяц только в Москве на рынок выходит до 10 новых жилых проектов. Это в три-четыре раза больше, чем пару лет назад», — говорит независимый аналитик рынка Юрий Кочетков. Причем на рынок выходят мегапроекты. Уже начато строительство комплекса «Зиларт» на территории завода ЗИЛ, общей площадью 1,5 млн кв. м. На подходе проект «Символ» на территории завода «Серп и молот» такой же площадью. В декабре была продана южная часть завода ЗИЛ, там может быть построено более 2 млн кв. м жилья.

Одна из причин нового строительного бума в Москве — резкая смена стратегии столичного правительства. Если до сих пор оно сдерживало девелоперов, то в 2014–2015 годах стало давать проектам зеленый свет. В частности, только в этом году Градостроительно-земельная комиссия города (ГЗК) одобрила строительство 37,3 млн кв. м различной недвижимости. В чем причина такого коренного разворота, пока непонятно. При этом большинство проектов, которые разрешил город, — это строительство жилья. Ведь спрос на жилье по-прежнему есть, этот рынок намного более «живой», чем, например, офисный. В этом году начался и вал пересогласования проектов строительства коммерческих площадей для их перепрофилирования в жилье или апартаменты.

В целом рынок уверенно встал на понижательный тренд: средние цены постепенно снижаются. Однако в отдельных проектах обвала цен нет. Девелоперы либо делают скидки к базовым ценам, либо проводят акции.

Демпинга стремится не допустить и министерство строительства Московской области. В июле прошла акция «Черная пятница»: более 30 девелоперов и брокеров выставили на продажу более 2800 объектов — от квартир до коттеджей. В отдельных случаях дисконт достигал 30%. Акция прошла успешно, однако власти Подмосковья в достаточно жесткой форме попросили девелоперов больше не устраивать распродаж, не создавать нездоровый фон на рынке.

Застройщики все активнее применяют новые маркетинговые инструменты противостояния кризису. Один из наиболее популярных сегодня — уменьшение площади квартир. За счет этого девелоперы сокращают их общую стоимость, чтобы удовлетворять снижающемуся спросу. Яркий пример такого подхода — квартиры-студии малой площади. «Три-пять лет назад студии были представлены в единичных проектах, а сегодня они есть в десятках жилых комплексов. Доля студий в общем объеме предложений составляет 4–5 процентов. Минимальная площадь студии сегодня — порядка 16 квадратных метров. Побить этот рекорд довольно трудно: меньшее пространство — это уже скорее комната, а не квартира», — говорит Александр Мамохин.

В 2015 году девелоперы вместе с банками стали предлагать субсидируемую ипотеку по ставке менее 10%. «В жилом комплексе “Царицыно” клиентам предлагается ипотека от Россельхозбанка всего от 7,5 процента годовых на весь срок кредитования», — рассказывает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. Секрет такой ипотеки в том, что девелопер берет на себя часть выплат по ипотеке клиента, расходуя часть своей прибыли. Такая низкая ставка позволяет привлечь покупателей, не прибегая к снижению цен. Хитом грядущего года могут стать сделки «обратного выкупа», когда покупатель может сдать не понравившуюся квартиру и вернуть внесенные средства с процентами. Такие схемы разрабатывает сегодня целая группа застройщиков.

Наш ориентир — 2000 долларов за квадратный метр
В условиях высокой волатильности и нестабильности пытаться прогнозировать будущее рынка почти невозможно. Но несколько предположений можно сделать. Первое: нынешний кризис совершенно не похож на события 2008–2009 года. Семь лет назад произошел быстрый, но достаточно недолгий обвал цен на недвижимость и оборотов рынка. За ним последовало медленное, но устойчивое восстановление. Сейчас вырисовывается совершенно другой сценарий: речь идет о плавном погружении в рецессию. Рынок не достиг дна. На рост цен не рассчитывает, кажется, ни один из игроков рынка. Про фазу оздоровления думать рано — она, похоже, начнется не ранее чем через два-три года.

Второе: ситуация будет по-разному развиваться в разных сегментах рынка. Офисов и торговых центров в Москве больше строить не надо, перенасыщение рынка очевидно, и новые проекты в ближайшие год-два будут появляться только от безнадежности, когда замораживать начатое нет возможности. А вот рынок жилых новостроек, несмотря на снижение спроса, оценивается как весьма живой. Новое жилье будет востребовано при условии адекватных цен. Хотя темпы увеличения количества таких проектов должны не на шутку пугать девелоперов. Откровенно пессимистично выглядят, впрочем, перспективы рынка массового жилья в среднем и дальнем Подмосковье.

При каких ценах столичный рынок жилья достигнет равновесия после падения? Наиболее аргументированный прогноз дает руководитель проекта IRN.ru Олег Репченко: «Мы должны признать, что период крайне высоких цен на нефть 2004–2008 года — это аномалия. Соответственно, аномальными были и крайне высокие цены на жилье в то время. Это период завершился, значит, и цены должны вернуться на уровень 2002–2003 годов. То есть для столичного рынка ориентир — это 2000 долларов за квадратный метр».

Олег Репченко сделал этот прогноз еще полгода назад, когда средняя стоимость квадратного метра составляла 190 тыс. рублей, или 2800 долларов. Сейчас цена, по данным IRN.ru, уже ниже 180 тыс. рублей, что по нынешнему курсу составляет 2600 долларов. В целом же с пика 6000 долларов за метр, который был достигнут в 2007 году, столичная недвижимость подешевела уже почти в два с половиной раза.

Третье: на сужающемся рынке места для всех игроков не хватит. Уже сейчас идет сепарация рынка. Сильные игроки имеют небольшую закредитованность и возможность пользоваться кредитными ресурсами крупнейших банков. Их выверенные качественные проекты продолжают пользоваться большим спросом, некоторые даже смогли увеличить продажи. Слабые игроки с каждым месяцем испытывают все больше проблем с продажами и финансированием стройки. Все ближе момент, когда часть застройщиков не сможет выполнить свои обязательства. Первой ласточкой стала крупнейшая девелоперская компания страны — СУ-155. В декабре федеральные власти решили ее санировать в ручном режиме, на завершение начатых строек государство выделит порядка 15 млрд рублей. Для дольщиков ситуация сужающегося рынка означает резкий рост рисков, и не факт, что у государства хватит средств санировать всех застройщиков на территории России.

Ситуация для части девелоперов складывается критическая, для решения своих проблем они лоббируют ипотеку с дотируемой государством ставкой 7%. В особенно трудном положении могут оказаться подмосковные строители. «Застройщики просят поддержать стройку. На субсидирование процентных ставок нужно порядка 16 миллиардов рублей на несколько лет. Но Минфин пока против», — говорит заместитель председателя правительства Московской области Герман Елянюшкин. — Ситуация сложная. Если упустить время, то в марте может так случиться так, что поддерживать будет некого».

Четвертое: на горизонте передел девелоперского рынка. Он всегда происходит в России во время кризиса, но сейчас власти решили его дополнительно простимулировать. Пакет изменений в закон о долевом строительстве № 214, увеличивающий финансовую ответственность девелоперов, должен, по идее, снизить риски рынка, но он вводится слишком поздно и совсем не вовремя, в фазе кризиса. Можно предположить, что в результате значительная часть строек отойдет крупным банкам, которые и станут главными игроками на рынке девелопмента.

Дмитрий Железнов, директор департамента продаж компании «Башня Федерация»:

— Формирование делового района «Москва-Сити» входит в завершающую фазу. Двенадцать из 23 небоскребов уже построены, еще пять будут достроены в ближайший год. К сентябрю 2016 года завершатся работы по улучшению транспортной доступности района: транспортно-пересадочный узел «Москва-Сити» считается крупнейшим в России. ТПУ свяжет три линии метро, две ветки пригородных железных дорог и три магистральные дороги — Звенигородское шоссе, Кутузовский проспект и северный дублер Кутузовского проспекта. В рамках масштабного городского проекта по развитию Москвы-реки набережная в районе Сити будет благоустроена. Здесь будет один из первых порталов на Москва-реке — общественное пространство нового типа: с речными парками, площадкой для проведения концертов, причалом. Власти Москвы обещают, что деловой район «Москва-Сити» в целом будет завершен к 2018 году.

Завершается и строительство многофункционального комплекса «Башня Федерация» в центре ММДЦ «Москва-Сити», сейчас идет монтаж инженерного оборудования. Здание уже стало самым высоким в Европе: 374 метра. Проект состоит из двух башен: «Запад» в 62 этажа, высотой 243 метра, и «Восток» — 97 этажей, высота 374 метра. Подземная торговая галерея займет четыре этажа. Всего в небоскребе «Башня Федерация» 101 этаж.

Концепцию комплекса, разработанную архитекторами Сергеем Чобаном и Петером Швегером, можно назвать «вертикальная улица». Не выходя из здания, можно комфортно работать, отдыхать, заниматься спортом и получать самые разнообразные услуги. Прогрессивную «вертикальную улицу» площадью более 440 тысяч квадратных метров обслуживают 67 современных лифтов.

«Башня Федерация» — редкий для Сити комплекс, где можно купить и офисные площади (sky-офисы), и апартаменты (sky-лофты). Причем есть помещения самой разной нарезки — от 80 метров до 2500 (этаж). Стоимость sky-офисов начинается от 300 тысяч рублей за квадратный метр. Ставки аренды находятся в диапазоне 35–45 тысяч рублей за квадратный метр в год. Наша компания отмечает рост интереса к покупке офисных площадей: много лет компании предпочитали снимать помещения, однако сегодня на рынке появилось много интересных и вполне доступных вариантов. Заметим, что вакантность офисов в «Башне Федерация» находится на весьма низком уровне — порядка восьми процентов.

Цены на sky-лофты в башне «Восток» в 2015 году повысились примерно на 30 процентов, при этом стоимость зафиксирована в рублях. Лоты площадью 79–370 квадратных метров сегодня стоят от 450 до 750 тыс. руб. за метр. Отдельные sky-лофты предлагаются на специальных условиях по цене 395 тыс. руб. за квадратный метр. Пентхаусы, расположенные на 90–97-х этажах башни «Восток», на продажу пока не выставлены. Если вернуться к ценам, то очевидно, что после ввода комплекса в эксплуатацию они заметно вырастут. Еще один подъем цен можно ожидать в 2018 году, когда Сити будут достроен и станет в один ряд с лучшими деловыми районами мира.

Коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов
«В 2015 году благодаря программе государственного субсидирования ипотеки сохранялся устойчивый спрос на новостройки. Мы надеемся, что программа будет работать и в 2016-м или государство поддержит строительную отрасль посредством других финансовых инструментов.

Наша компания показала в этом году более высокие результаты, чем в прошлом. Темпы продаж при реализации трех проектов с брендом «UP-квартал» в Московской области выросли на 25% по отношению к прошлому году. В полтора раза увеличились и объемы строительства компании: в эксплуатацию будет сдано более 500 тыс. кв. м недвижимости. В Одинцовском районе компания осуществила масштабный проект по перекладке линии электропередачи под землю. Это первый в России проект такого рода, реализованный за счет частных инвестиций».

Алексей Ионов, директор по коммерческой недвижимости компании «А101 Девелопмент»:
— Главный тренд 2015 года в сегменте торговой недвижимости — уход от валютных арендных ставок. За редким исключением ставки сегодня устанавливаются в рублях. Другая важная тенденция — переход к более тесному сотрудничеству арендаторов и арендодателей. Сегодня стали все чаще использоваться договоры со ступенчатым повышением арендных ставок и арендными каникулами. Владельцы торговых центров все чаще соглашаются переходить от фиксированных арендных ставок к схеме «процент от оборота ритейлера». В этом случае обе стороны заинтересованы в активных действиях по увеличению покупательского потока. Большое внимание стало уделяться привлекающим покупателей достопримечательностям, разнообразным сервисам и проведению эффективных рекламных кампаний.

В сегменте офисной недвижимости также наблюдается переход к рублевым арендным ставкам. При этом в наиболее качественных и инфраструктурно продуманных объектах валютные ставки присутствуют. Заметен сдвиг спроса в сторону офисов с частичной или полной отделкой, что дает возможность быстрого въезда в новое рабочее пространство.

www.irn.ru