Недвижимость: условия для жизни и движение в будущее

Недвижимость является не только первоочерёдной потребностью человека в собственном жилище, но может стать причиной юридических, финансовых и правовых проблем. Покупка, аренда и обмен недвижимости – это лишь небольшой перечень сделок, с которыми сталкивается подавляющее большинство людей. Любая сделка может иметь нюансы и последствия. О том, как совершить выгодную сделку, с какими сложностями можно при этом столкнуться, рассказала руководитель «КварталСити» Татьяна Новик (компания является членом Гильдии риэлторов Московской области).

 – Юридическая компания «КварталСити», основателем которой являюсь я, начала свою деятельность на рынке недвижимости в 2005 году. Сначала компания специализировалась на работе по подготовке юридических документов для проведения сделок с недвижимым имуществом. Базовая структура и опыт сотрудников позволили расширить спектр услуг, и в настоящее время «КварталСити» – это компания на рынке недвижимости Дмитрова, основными направлениями деятельности которой являются:

– покупка/продажа недвижимости;

– аренда квартир и комнат;

– коттеджные и малоэтажные посёлки;

– загородная недвижимость;

– коммерческая недвижимость;

– квартиры в новостройках;

– элитная недвижимость;

– сопровождение сделок;

– консультации по ипотеке;

– юридические консультации;

– перевод в жилой/нежилой фонд;

– консалтинг;

– согласование перепланировок;

– представительство в суде.

– Юридические и риэлторские услуги стали набирать особенную популярность после 90-х годов, когда произошли отмена коллективизации и усиление позиций рынка недвижимости. Казалось бы, что купить квартиру, бизнес, дом, завод не представляет особой трудности в настоящее время. Но люди продолжают обращаться в агентства недвижимости и к услугам юристов. С чем это связано?

– Большинство людей плохо представляет себе весь объём работы, начиная от просмотра объявлений о продаже и заканчивая подписанием передаточного акта на недвижимость. Поэтому они обращаются к профессионалам и перекладывают свои заботы на плечи риэлторов, естественно, за деньги. Но, в конце концов, кто-то шьёт платье себе сам, а кто-то покупает в магазине. При желании можно самостоятельно купить/продать недвижимость, сэкономить при этом определённую сумму. Но лучше, когда делом занимается мастер. Ведь горшки, действительно, не боги обжигают, но и не дилетанты, а гончары. Качественная услуга агентства недвижимости – это:

– защита клиента от мошенничества (число лиц, знающих, что у клиента окажется крупная сумма денег, значительно снижается), проверка юридической чистоты недвижимости, проверка подлинности документов, изучение истории недвижимости;

– защита экономических и правовых интересов клиентов (юридическое сопровождение сделок, консультация по налогообложению и ипотеке);

– реальная оценка недвижимости;

– эффективная схема рекламы (собственная база агентства и объявления в профессиональных изданиях, при этом клиент не платит за рекламу);

– экономия времени.

– Расскажите, с какими трудностями может столкнуться покупатель при совершении сложных сделок – обмен, обмен с доплатой, под ключ? Какие ещё сложные сделки существуют?

– Альтернативные сделки становятся всё более популярными на рынке недвижимости для тех, кто хочет поменять своё жильё, но не имеет свободных денежных средств. Часто единственной возможностью является одновременная продажа собственного жилья и покупка нового. Но ситуация осложняется, если продавец понравившейся квартиры также хочет купить себе новую недвижимость одновременно с продажей собственной. Или семейная пара разводится и хочет разъехаться. Так возникает целая цепочка сделок одновременной купли-продажи, справиться с которой сможет лишь профессионал.

Сделки по сертификатам, ипотечные сделки, с участием материнского капитала – это тоже достаточно сложные сделки. К альтернативным сделкам относятся обмен меньшей площади на большую или, наоборот, разъезд и раздел собственности. Основная сложность таких сделок заключается в соблюдении интересов всех участников, а их в обменной цепочке может быть от 2 и свыше 10. И это сделать весьма не просто!

Поэтому в таких сделках с большим количеством участников обычно работают несколько риэлторов из разных агентств, и успех сделки зависит от эффективности их сотрудничества. Обменная цепочка скрепляется задатками и предварительными договорами между участниками. Но, к сожалению, цепочка может рассыпаться при выпадении какого-либо звена, и для этого есть множество причин: отказ банка в выдаче ипотечного кредита одному из участников или участник никак не может найти подходящий вариант жилья. И тогда задача риэлтора – смягчить требования покупателя в процессе поиска и переориентировать клиента на подходящий вариант. Также в альтернативных сделках сложность может быть вызвана семейными конфликтами, разводом, разделом наследства и т. д. Проводить такие сделки психологически непросто.

Но, несмотря на все эти сложности, благодаря сделкам люди решают свои проблемы с недвижимостью, которые казались им нерешаемыми. А помогают им в этом специалисты по недвижимости.

– Дачная амнистия – как отразилась на продаже и ценовой политике Дмитровского района? Покупка участка с незарегистрированными или частично зарегистрированными жилыми строениями: проблемы при покупке земли и дачного дома?

– Дачной амнистией называют несколько разных норм закона. Это не один документ, и там всё сложно. Словосочетание одно, а работают поправки по-разному. Они могут касаться только земельных участков, отмены разрешений на строительство или узаконивания домов только по техплану. Изменился градостроительный кодекс, который устанавливает порядок оформления домов на участках и правила регистрации недвижимости. Так что если есть неоформленная недвижимость на участке, лучше поскорее заняться документами.

В конце прошлого века многие строили дома, не беспокоясь о регистрации из-за сложного процесса оформления и большой затраты времени на него. Долгое время никаких проверок на предмет законности построек не проводилось, и граждане просто строили дома, нигде не оформляя их. И сейчас довольно часто граждане приобретают земельные участки с неоформленными на них постройками. Естественно, наиболее частой причиной такой покупки является низкая цена. Но люди забывают, что покупка участка с полностью оформленными домом и постройками – гарантия того, что впоследствии не возникнет проблем с продажей, дарением или наследованием. Кроме того, регистрация свидетельствует, что здание построено с соблюдением всех требований строительных норм. До сих пор ещё встречается ситуация, когда нет документов и на дом, и на землю. И этот вариант развития событий – самый неприятный. Такие участки и дом, расположенные в деревне, считаются ничейными. И власти могут их признать бесхозными, если за 5 лет не будет оформлена собственность или аренда на землю, а потом и на постройку. Так что во многих случаях приобретение земельного участка, на котором располагается незарегистрированный дом, – решение рискованное. Правильно оформленные документы позволят избежать неприятностей в дальнейшем.

– На что обратить внимание при покупке дома?

- Техническое состояние дома, его коммуникаций и участка:

• состояние фундамента (может быть разрушен или треснут; достаточна ли гидроизоляция фундамента: обратите внимание на углы в подвале, сырые ли они);
• состояние кровли (на чердаке сильно изношенная кровля может просвечивать как дуршлаг, можно увидеть подтёки);
• правильно ли устроена система водостока – нет ли подтёков на внешних стенах дома и вымытых водой канавок на земле, плохой водосток может со временем разрушить стены и фундамент;
• обратите внимание, как открываются окна и двери – убедитесь, что дверные и оконные проёмы не перекошены, что свидетельствует об усадке дома;
• проверьте систему коммуникаций (включить свет, воду, отопление), убедитесь, что не пахнет газом, труба и батареи не подтекают, проверьте работоспособность всех кранов;
• оцените состояние канализации (слейте воду в ванной и туалете: как быстро уходит вода?).

- Проверка документов:

• правоустанавливающие документы на дом и земельный участок;
• технический план домовладения;
• выписки Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок и жилой дом;
• кадастровая выписка земельного участка;
• удостоверьтесь в том, что на жильё не наложено обременение;
• выписка из домовой книги о зарегистрированных лицах в жилом доме ;
• выясните историю предыдущих сделок.

И напоследок хотелось бы сказать, что все возможные подвохи опытный специалист по недвижимости почувствует и увидит быстрее, поэтому есть большой смысл доверить проверку документов юридической компании по недвижимости с хорошей репутацией.

– Покупка бизнеса. Почему бизнес может продаваться? Какие особенности нужно учитывать при покупке чужого бизнеса?

– Наиболее частыми причинами продажи готового бизнеса могут быть:

• необходимость срочного получения денег для владельца;
• убыточная деятельность;
• долги и судебные иски;
• бизнес-проект на продажу;
• житейские проблемы (переезд, болезнь и т. д.).

Прежде чем вложить деньги в любое предприятие, необходимо убедиться в его рентабельности. Покупать предприятие без активов не имеет никакого смысла. Рентабельный бизнес должен иметь налаженную инфраструктуру, а не только офис с мягким диваном. Если вы хорошо разбираетесь в том деле, которое собираетесь покупать, и понимаете, как оно устроено – это один из главных признаков перспективности приобретаемого бизнеса. При покупке целой компании необходимо учесть тот факт, что её штат привязан к бизнесу в целом, а не к конкретной личности. В противном случае вы рискуете остаться в пустом кабинете, в лучшем случае – с обслуживающим персоналом (штатом уборщиц и охранников). Опытные управленцы могут пойти вслед за своим предыдущим директором, оставив вас без квалифицированных кадров.

Ещё до приобретения готового бизнеса необходимо провести его тщательный анализ. Надо обратить внимание на наличие активов и их роль в компании. Активы предприятия могут отличаться по своей значимости, эффективности и стоимости. Склады, цеха, сеть розничных магазинов – всё это активы компании, которые приносят реальную прибыль, а значит, оказывают большое влияние на стоимость покупки готового бизнеса.

Плюсы приобретения готового бизнеса:

• предприятие уже организовано и успешно функционирует;
• быстрое получение ощутимой прибыли;
• наличие всех необходимых документов, разрешений (лицензия, государственная регистрация);
• раскрученный бренд;
• налаженные деловые связи, клиентская база;
• штат квалифицированных сотрудников;
• положительная кредитная финансовая история;
• наличие необходимых активов (склады, офисы и т. д.).

Крупные минусы при приобретении готового бизнеса:

• сложность оценки, обычно продавец считает, сколько он вложил, и выставляет не меньшую цену на продажу;
• сложность процедуры купли-продажи, из-за незнания сторонами (как продавцом, так и покупателем) законодательства они рискуют допустить юридическую ошибку;
• вероятность обмана. Если бизнес прибыльный – зачем продавать дёшево? Обязательно нужно спросить об этом у продавца. А если указано, что цена равна 1-2 месяцам окупаемости, то можно сразу закрыть такое предприятие;
• незрелость рынка. Из-за этого предложений ещё не так много, как могло бы быть, и, конечно, ещё не сформировалась «этика» поведения продавцов и покупателей.

Исходя из вышесказанного, чтобы максимально снизить риски, связанные с покупкой готового бизнеса, нужно обратиться за помощью в проверенную временем юридическую компанию.

Всегда обращайтесь за помощью к профессионалам компании «КварталСити», чтобы не остаться без денег и бизнеса.

Журнал «Бизнес Диалог»