Итоги первой половины 2010 года свидетельствуют: цены на вторичку медленно, но верно ползут вверх. Правда, в отличие от рынка новостроек, где на протяжении полугода царил ажиотажный спрос, покупатели вторичные квартиры приобретать не спешат. Наоборот, стремятся избавиться от старого жилья и приобрести новое взамен. Впрочем, эта тенденция, как считают эксперты, не помешает вторичке до конца года подорожать в среднем до 200 тыс. руб. за кв. м.

Динамика цен на вторичку в июне 2010 года оказалась практически нулевой— цены летом встали, признает руководитель консалтинговой компании ИРН.ру Олег Репченко. «Если смотреть на среднемесячные индексы стоимости жилья, то есть, по сути, прирост цен с середины мая по середину июня, то он составил менее процента, а именно 0,7% до отметки в $4436 за квадратный метр. При этом по более динамичным еженедельным индексам изменение среднего уровня цен на жилье в столице с 1 по 30 июня практически отсутствует и составляет минус 0,1%. Более того, в июне ушло в „минус“ сначала старое низкокачественное жилье, а потом отрицательную динамику показал и общегородской индекс цен»,— говорит Репченко. По информации ИРН.ру, такие колебания цен позволяют думать, что коррекция вряд ли перерастет в обвальное падение, хотя и активного роста цен сразу же не последует. Участники рынка недвижимости поддерживают эту статистику, но склонны делать из нее несколько другие выводы.

Ни два, ни полтора

Как сообщают в аналитическом центре компании «Миэль», с начала весны 2010 года цена предложения ежемесячно росла примерно на 1%, и в итоге увеличилась в рублях на 0,9%, до 161,6 тыс. руб. за кв. м. За счет роста курса доллара цены на вторичку в валюте снизились на 1,8% до показателя $ 5319 за кв. м. За последний месяц объем выставленных на продажу квартир увеличился незначительно— всего на 1,7% и составил 43,5 тыс. квартир. Быстрей всего цены росли в Северо-западном округе столицы (на 1,5%), а также в спальных районах города, примыкающих к МКАД. В основном рост цен происходил за счет удорожания трехкомнатных квартир, которые вот уже несколько месяцев стабильно растут в цене. На этом фоне сильнее всего дорожали квартиры в кирпичных домах, за исключением, правда, кирпичных хрущевок и монолитных домов.

По подсчетам компании НДВ, цены на вторичку в июне снизились как в долларовом (2,6%), так и в рублевом (0,2%) эквиваленте, составив соответственно $5036 и 157 тыс. руб. за кв. м. Аналитики компании МИАН, в свою очередь, заметили подорожание вторички на целых 0,73% (или 150,6 тыс. руб. за кв. м). По их версии, наиболее существенно подорожало жилье бизнес-класса— почти на 2%, до 209 тыс. руб. за кв. м, и квартиры эконом-класса, которые выросли в цене на 0,5% до 159 тыс. руб. за кв. м.

По данным МИАН, типовое и элитное жилье в июне показало отрицательную динамику— цены упали на 0,25% (139,8 тыс. руб. за кв. м) и на 0,1% (350 тыс. руб. за кв. м) соответственно. Также МИАН сообщает о росте вторичного жилья на рынке Подмосковья (на 0,52%, до 72,1 тыс. руб. за кв. м). Всего за полгода средняя стоимость квадратного метра вторички увеличилась на 5,3%. Типовое жилье подорожало на 4%, эконом-класс— на 5,2%, бизнес-класс— на 6,3%, элитное жилье— на 2,9%.

Дешевле не будет

«По итогам шести месяцев текущего года можно констатировать, что ценовая динамика на регулярном рынке города полностью сменила свое направление и теперь прибавляет примерно по 1% в месяц. Однако цена предложения по-прежнему остается ниже докризисных показателей на 16%. Восстановление покупательского спроса привело к сокращению объема предложения с начала года на 7%. Наибольшей популярностью пользуются квартиры в панельных домах улучшенных серий, расположенные в спальных районах города. Именно на данную категорию жилья приходится львиная доля всех сделок купли-продажи и основные ценовые приросты,— комментирует Владислав Луцков, генеральный директор „Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ“.

Олег Репченко сложившуюся ситуацию с распределением динамики цен по классам жилья осторожно называет переходом в состояние стабилизации-стагнации. «Так, нулевую или отрицательную динамику показывает в июне более дешевое типовое жилье, панельные дома, низкокачественное старое жилье. При этом современные монолитно-кирпичные дома и другое жилье с ценой выше среднего пока в плюсе. Обычно в периоды ажиотажного спроса недорогое типовое жилье обгоняет по темпам роста стоимости более дорогие сегменты, но при переходе рынка к стабилизации-стагнации все меняется: дорогие сегменты по инерции продолжают слегка дорожать, а все остальное жилье начинает уходить в „минус“»,— говорит Репченко.

Альтернативный спрос

По данным МИАН, спрос на вторичку к середине года вырос на 8%, а количество сделок выросло на 24%. Данную ситуацию генеральный директор агентства МИАН Василий Митько объясняет разными причинами. Прежде всего, появлением интересных предложений— квартир в относительно новых домах, построенных несколько лет назад и перешедших в сегмент вторичного жилья. «Во-вторых, в сегменте готового жилья цены привлекательнее, чем на первичном рынке»,— считает Василий Митько.

Согласно отчету компании НДВ, наибольшую долю в структуре обращений на вторичном рынке занимают альтернативные сделки: так, только в июне по сравнению с маем доля альтернативных сделок значительно увеличилась— на 10%. Доля обращений в целях продажи сохранилась на прежнем уровне и составляет 32%, в то время как доля покупки показала снижение и составила 22%. В июне на 19% увеличилась и доля сделок по продаже старого жилого фонда и покупке квартиры в строящихся домах путем взаимозачета. В итоге, как считают в НДВ, доля взаимозачета среди альтернативных сделок в июне составляет 89% против 86% в мае 2010 года.

«Несмотря на то, что летом традиционно наступает сезон затишья, интерес покупателя высок, и мы уверенно можем говорить что рынок сегодня живой и активный. Существует некий отложенный спрос, который мы наблюдаем еще с прошлого года. Многие покупатели решили не дожидаться осени, и приобретают недвижимость сейчас. За май – июнь 2010 года количество сделок, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, возросло фактически в два раза, и на 40%— по сравнению с аналогичным периодом 2008 года. Набирает обороты ипотека, которая также стимулирует спрос и приводит к увеличению количества сделок»,— подчеркивает Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж».

Дойти до планки

Строя прогнозы на дальнейшее развитие рынка вторички до конца 2010 года, наши аналитики рынка недвижимости традиционно разделились на два лагеря. Так, по мнению независимого аналитика Юрия Кочеткова, до конца 2010 года вполне реально поднять стоимость вторичного кв. метра в среднем до 200 тыс. рублей за кв. м. Такой вывод Юрий Кочетков делает на основе общеэкономических соображений: «сейчас накапливается дисбаланс в стране между экономическим развитием, нефтегазовыми поступлениями, денежной эмиссией, доходами населения и курсом, что в конце концов приведет к девальвации рубля, а, следовательно, к росту ценника на квартиры», говорит аналитик в своем блоге.

По его мнению, девальвация рубля для рынка квартир чревата тем, что ослабление рубля хозяева квартир неизбежно постараются отыграть движением ценника наверх, что и обеспечит рост цен по направлению к 200 тыс. руб. за кв. м. «При этом не стоит повторять мантру, что, мол, у людей нет денег,— рассуждает Юрий Кочетков.— Есть у людей деньги, есть и рост доходов, есть рост рынка труда. Есть также очень приличный, почти рекордный уровень числа сделок на РН. Это при нынешнем уровне цен в 160–165 тыс.руб./метр. Понятно, что пожертвовать таким уровнем будет нетрудно, не может бесконечно продаваться по 7–8 тыс. квартир в месяц (без учета новостроя)».

Олег Репченко же традиционно осторожен в дальнейших прогнозах: по его мнению, во втором полугодии 2010 года на рынке недвижимости может установиться как положительный, так и отрицательный ценовой тренд. «Но куда бы не качнулся маятник из текущей точки, новый тренд окажется, скорее всего, умеренным, то есть возможный прирост или возможное снижение среднего уровня цен на жилье если и будет иметь место, то вряд ли превысит 1%-2% в месяц. Но что еще более важно, такой тренд вряд ли окажется продолжительным, то есть спустя всего несколько месяцев или полгода он вполне может смениться на противоположный»,— туманно прогнозируют в ИРН.ру.