С начала кризиса в общем объеме сделок с жильем выросла доля операций с «хрущевками». Низкая цена — ключевое преимущество такого типа квартир — затмила общеизвестные недостатки. Однако эксперты уверены: как только у клиентов станет получше с деньгами, рынок «хрущевок» начнет остывать.

С 2009-го подавляющее число сделок на вторичном рынке проходит с «бюджетными» объектами, среди которых видное место занимают «хрущевки». С декабря 2008-го по март 2009-го предложение хрущевских квартир сократилось в полтора раза (рис. 1). (Обычно в листингах присутствует 4800-5200 таких вариантов, максимум — до 6800.) Осенью 2009-го, когда активность на рынке выросла, число таких объектов в продаже снова снизилось — на 20%. Примерно такой же откат наблюдается с декабря прошлого года.

На крайний случай

Приобретение «хрущевок» в период экономических катаклизмов рассматривают преимущественно те покупатели, которым безотлагательно надо решить жилищный вопрос, а денег в обрез. В прошлом году цена проблемных вариантов упала до 1,9-2 млн рублей (всего за 2009-й «хрущевки» потеряли в цене 24%).

«За последний год покупатели действительно стали чаще спрашивать «хрущевки», но это, скорее, от безысходности. Клиенты, которые в силах добавить пару сотен тысяч рублей, берут уже раннюю 504-ю, 606-ю серии, хоть и подальше от метро», — рассказывает Татьяна Акгаева, заместитель директора направления «Жилой фонд» АН «Итака».

Сегодня минимальная стоимость хрущевской однокомнатной квартиры — 2,2 млн рублей. «Двушки» идут в среднем по 2,7-3,2 млн рублей. Ценовой диапазон трехкомнатных — 3,5-4,1 млн рублей.

По словам риэлторов, последние два-три месяца цена реальных сделок с «хрущевками» существенно не меняется. Продавцы идут на торг, однако покупателям удается сбить не более 100000 рублей. «От цены, указанной в БН, можно смело отнимать 50000 - 100000 рублей — получим реальную сумму сделок по небольшим «хрущобам». Стороны торгуются, но уже не так активно, как полгода назад, когда цены ползли вниз», — делится наблюдениями Ольга Белова, директор АН «Сантас».

В прошлом году стартовала программа реновации кварталов, застроенных домами первых массовых серий (предполагается, что инвесторы будут переселять обитателей «хрущевок» в новое жилье по соседству).

По словам риэлторов, пока этот фактор не сказывается на вторичном рынке «хрущевок»: покупатели не интересуются перспективами приобретаемой квартиры (возможно — потому что не планируют оставаться в ней надолго), а продавцы не учитывают их при формировании цены.

Риэлторы не краснеют

Проблем с выбором нет: за одну-две недели можно найти подходящий вариант, покупатели в среднем просматривают по пять — десять квартир.

В предложении панельных «хрущевок» почти половину составляют «двушки», примерно по 20% приходится на «единички» и «трешки», оставшиеся 10% — четырехкомнатные квартиры. В кирпичных домах однокомнатные составляют треть предложения, «двушки» — почти половину, трехкомнатные — пятую часть.

Самый большой выбор хрущевских квартир сегодня в Калининском районе — здесь много двух- и трехкомнатных вариантов. Далее по числу предложений идут Красногвардейский и Невский районы — с неплохим выбором «единичек». Практически все предложения по четырехкомнатным квартирам сосредоточены в Кировском районе.

В дефиците дома у метро «Новочеркасская», «Черная речка», в Московском районе: из-за хорошего сообщения с центром, развитой инфраструктуры, престижного соседства (рядом много «сталинок» и новых построек).

Самое низкокачественное жилье — 1950-60-х годов постройки — петербуржцы рассматривают лишь в крайнем случае. Причин много: плохой фундамент, невозможность утеплить стены (из-за увеличения нагрузки они могут просто обрушиться), комнаты по 4-6 кв.м. Иначе обстоит дело с домами 1963-1970 годов постройки: теплозащитные свойства стен выше, дома прочнее, планировки более удачные. Физический износ капитальных конструкций, как правило, не превышает 20%.

Специалисты отмечают, что за последние годы несколько улучшилось содержание хрущевских домов: обновляются коммуникации, стояки, не отремонтированная парадная — уже нонсенс. Риэлторам теперь не так стыдно приводить в эти здания покупателей.

В таких квартирах все чаще встречаются перепланировки. Наиболее распространенная — когда изолируется общая комната либо в 2-3-комнатной квартире одну комнату объединяют с кухней. По словам агентов, официальные согласования есть менее чем в половине случаев. (Это снижает цену, но скидка на «нелегальность» — дело индивидуальное.)

Неизменные покупатели «хрущевок» — бывшие обитатели коммуналок. В кризис число расселений снизилось, сейчас таких операций опять становится больше. Подобные квартиры пользуются популярностью и у «понаехавших» из регионов, причем небогатых.

Молодые люди за последний год стали благосклоннее к старым домам — но рассматривают их только в качестве стартового жилья. В АН «Сантас» приводят случай, когда клиенты, перебрались из новой квартиры в «хрущевку»: продали «единичку» в недавно построенном доме, добавили немного денег и купили «трешку» на первом этаже на ул. Космонавтов за 3,4 млн руб. Молодая семья расширила жилое пространство, использовав небольшую доплату.

В ближайшее время спрос на «хрущевки», вероятно, сохранится. В том числе — для использования в качестве «перевалочной базы» на пути к комфортному жилью. Требования покупателей к качеству квартир постоянно растут, и перспективы у этих домов туманные. Стоимость квадратного метра в них ниже среднерыночной и, скорее всего, больше не превысит этот показатель даже в случае общего ценового роста.

«НП» досье

В 1958-1970 годах в Ленинграде было построено около 2400 зданий первых массовых серий — примерно 190000 квартир (10% жилого фонда). В основном это крупнопанельные (серии 1 ЛГ-507, ГИ, 1-335, ОД) и крупноблочные (серии 1-528,1-527) дома, встречаются и их кирпичные аналоги.

В «хрущевках» проживают более 600000 человек (примерно 11% горожан). Застройка домами первых массовых серий велась поквартально — сегодня в Петербурге около ста таких кварталов. Больше всего типовых пятиэтажек в Кировском (707 зданий), Невском (644) и Калининском (625) районах.

В конце 2009 года Фонд имущества провел торги на право развития 22 кварталов, застроенных домами первых массовых серий. Все лоты достались компании «СПб-Реновация». По закону, жителям сносимых «хрущевок» инвестор должен предоставить равноценное жилье (или с улучшением) на этой же территории или в других районах, если граждане на это согласятся.

Мнения экспертов

Юрий ВОРОБЬЕВ, директор Петроградского отделения АН «Адвекс»:
– Спрос на это жилье вряд ли будет расти из-за его печально известного качества, которое все ухудшается. Молодые люди берут такие квартиры лишь как первое жилье, соглашаются из-за низкой цены: по сравнению с более качественной 504-й серией однокомнатные «хрущи» на 200000 - 300000 рублей дешевле. По цене с хрущевскими квартирами сравнимы студии, но на вторичном рынке их совсем немного.

Наталья ЮШИНА, директор отделения «Северное» АН «Экотон»:
– Качество «хрущевок» все больше отталкивает покупателей. Например, даже в кирпичных домах нередки такие изъяны, как сильная слышимость, плохие коммуникации, старые колонки. В некоторых домах балконы проржавели настолько, что коммунальные службы не советуют жильцам пользоваться ими, опасаясь обвалов.

Татьяна АКГАЕВА, заместитель директора направления «Жилой фонд» АН «Итака»:
– Совет продавцам «хрущевок»: квартира должна быть максимально чистой и светлой. Перед продажей лучше сделать элементарный косметический ремонт: у покупателей такого жилья редко остаются деньги на него, поэтому они предпочтут ухоженный вариант. Но при ремонте не советую использовать дорогие материалы: их цену все равно не отбить при продаже, да и не соответствуют они скромному статусу «хрущевок».

Александр ГИНОВКЕР, генеральный директор АН «Невский простор»:
– В дефиците недорогие варианты в нескольких остановках от метро — по 2,3-2,4 млн рублей. В прямой продаже предложений немного, а те, что есть, — чаще 2-3-комнатные. Продавец может снизить цену на 50000, максимум на 100000 рублей — но только если ему срочно надо провести сделку. Указывать на недостатки «хрущевок» при торге не имеет смысла: они и так всем известны.

Сергей ДРОЗДОВ, генеральный директор АН «Петербург-ская Недвижимость»:
– В последнее время стало больше сделок с «двушками»: если клиент меняет единичку на двухкомнатную квартиру чуть похуже и подальше от метро — разница может доходить до 200000 рублей, для расширения квартиры на одну комнату это посильные деньги. По этом можно даже взять потребительский кредит. А вот рост ипотечного кредитования этот рынок вряд ли подогреет: банки, скорее всего, не станут вновь давать ссуды на такое низкокачественное жилье.