Сегодня основной потребитель недвижимости – это физическое лицо, решающее свои жилищные проблемы
Сегодня основной потребитель недвижимости – это физическое лицо, решающее свои жилищные проблемы
«Собственник» побеседовал с Дмитрием Кузнецовым, генеральным директором агентства недвижимости МИАН, о глобальных изменениях, которые произошли на рынке недвижимости за последний год, считающийся кризисным.
– Дмитрий, что за год изменилось на рынке риелторских услуг и на рынке девелопмента Московского региона? Какие вещи изменились радикально?
– Самое главное изменение на рынке риелторских услуг – переориентация на покупателя. Если ранее около половины сделок совершались в инвестиционных целях, то сегодня основной потребитель недвижимости и, соответственно, наших услуг – это физическое лицо, решающее свои жилищные проблемы: семьи, которые, переезжая, улучшают условия жизни. И это максимально приблизило весь рынок к пересмотру принципов работы, ведь, покупая и продавая квартиры десятками при перегреве рынка, риелторы отошли от клиентоориентированности, они фактически стали брокерами по продаже ценных бумаг. На мой взгляд, слава богу, что это произошло: наш рынок сейчас становится клиентоориентированным, таким, каким он и должен быть.
– Почему, на ваш взгляд, так произошло?
– Одна из глобальных причин – сужение сегмента инвестиционных сделок с недвижимостью. Несколько лет назад, когда недвижимость была одним из самых доходных и ликвидных товаров на рынке, квартиры приобретались отнюдь не для решения жилищных проблем – это был один из самых верных способов заработать сверхприбыль в короткие сроки. Сегодня вложения в недвижимость по-прежнему остаются надежным средством сохранения и приумножения капитала, но в долгосрочном периоде, а это в совокупности с высокой стартовой ценой серьезно ограничило количество инвесторов.
– А если говорить о покупателях сегодня, какими настроениями и мотивами они руководствуются?
– Здесь все вернулось к нормальному режиму: участники рынка пришли к пониманию условий новой реальности. Ажиотаж первых кризисных месяцев, когда рынком владели страх и непонимание происходящих процессов, сменяет прагматичный подход и необходимость реализации потребностей. Обстановка нормализовалась, в первую очередь «в головах». Недаром говорят, что «все болезни от головы», в том числе и болезни экономики.
– Вы оптимистично смотрите на ситуацию на рынке?
– Да. Мой прогноз таков: спрос и, соответственно, количество сделок до конца года вырастет еще примерно в 2-3 раза. Это будут преимущественно сделки на вторичном рынке. Что касается цен, на мой взгляд, они должны быть сравнимы с 2005 годом, то есть $2,5-3 тыс. в экономклассе. Но это субъективный прогноз, мое личное мнение, я не претендую на то, чтобы давать научно обоснованные прогнозы.
– Но сейчас цены на рынке заявляются более высокие.
– Пока еще заявленные цены несколько выше, но на практике сделки по цене от 75 тыс. руб. за кв. м (сегодня рынок отошел от практики расчетов в долларах) проходят.
– Сегмент новостроек по объемам реализации просел более значительно, примерно в 10 раз. Связано это все с тем же: сегодня потребитель покупает жилье для себя, поэтому он более придирчив. У него серьезные требования к характеристикам и качеству жилья, другое отношение к рискам. Раньше период от момента просмотра до принятия решения был небольшой, покупатель думал так: даже если я жить здесь не буду, то через полтора года продам с выгодой. Сейчас приобретение новостройки – это вложение средств в недвижимость определенного уровня, на этапе заключительного строительства. Что касается цен, на мой взгляд, в сентябре-октябре они будут заявлены и в официальных источниках как «достигшие дна».
– В реальности это произошло или ожидать дальнейшего снижения?
– Я считаю, что они достигли дна. Мы говорили о близости к минимально возможным сегодня значениям еще полтора месяца назад. При этом стоит понимать, что дно, на которое они опустились, каменистое: цены еще какое-то время будут «скакать» вверх и вниз… Но дальше инфляционные процессы будут их подгонять вверх, и наступит момент, когда темпы роста цен перегонят инфляцию. Конечно, это произойдет не завтра, но, полагаю, уже в перспективе двух лет.
Источник: Собственник