РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ: ЦЕНАМ ПАДАТЬ НЕКУДА

Еще год назад, казалось, развитию рынка недвижимости ничто не угрожает. Для строительной индустрии страны наступил «золотой век»: новые многоэтажки и офисные центры росли как грибы, и все, кто «играл» на этом рынке, могли получать хорошие дивиденты…

Сегодня ситуация на рынке недвижимости почти в корне изменилась. Ипотечные кредиты стали менее доступные. Строительство замерло, покупательская способность снизилась, количество реальных сделок сократилось…И все-таки, этот рынок продолжает жить. Но уже по новым правилам. По каким? Об особенностях развития рынка недвижимости в Подольском регионе сегодня наша беседа с президентом Подольской гильдии риэлторов Сергеем Валерьевичем ШУРАНОВЫМ.

- Насколько сегодня снизились цены на жилье в Подольске по сравнению с тем же периодом прошлого года?

- Сегодня средняя стоимость 1 квадратного метра жилья в Подольске составляет примерно 82 тысячи рублей. В прошлом году в конце марта эта цифра равнялась 70 тысячам рублей. Казалось бы, есть определенный рост, и кризис тут не причем. Но, конечно, говоря о ценах на жилье, надо вспомнить ситуацию, происходившую с октября прошлого года. Именно октябрь стал пиковым месяцем в росте цен на недвижимость в Подмосковье и в Подольске, когда за квадратный метр платили 90 тысяч рублей. А потом, с появлением в СМИ все больше количества пугающей информации о растущем кризисе, о падении цен на недвижимость и т.д. пошел спад цен на жилье. Количество сделок резко сократилось. Покупатели как бы замерли в ожидании еще более привлекательной цены, а продавцы, желая поскорее реализовать свой товар, стали делать хорошие скидки… Но все так или иначе приходит к своему знаменателю, к главным ориентирам. А они на сегодня таковы. Спрос на жилье есть, и он большой. Количество нового строящегося жилья сокращается. Хорошо, если те многоэтажные дома, которые сегодня уже стоят без отделки, будут сданы в ближайшем будущем, а не останутся долгостроем. Другими словами, скачки в ценах на жилье сегодня относительно стабилизировались, т.е. в итоге произошло не падение, а коррекция цен примерно на 10-15 %.

- Как проявляет себя сегодня отложенный спрос на жилье? Какова динамика продажи покупки жилья?

- Сегодня мы можем подводить некоторые итоги по первому кварталу этого года. Конечно, количество сделок сократилось. Примерно в десять раз. Но это совсем не значит, что рынок жилья не живет. Определенная истерия по поводу падения цен отошла в сторону, восстановился более реальный взгляд на ситуацию. И уже в феврале мы отмечаем приток покупателей, оживление в сфере продаж. Только если раньше, условно говоря, покупатели мели все подряд, потому что знали, что если они не купят сейчас, то цены на жилье завтра будут еще выше, то сегодня покупатель более разборчивый.

- На какие квартиры сегодня особенный спрос?

- По-прежнему есть стабильный спрос на хорошие «однушки». Причем, для каждого покупателя понятие хорошей квартиры – свое. Это может быть и «хрущевка» с газовой колонкой в центре города, и квартира улучшенной планировки в новом доме на окраине. Каким бы колебаниям не подвергался рынок, спрос на однокомнатные квартиры был и будет всегда. Не случайно, например, некоторые фирмы-застройщики сегодня практикуют в новых домах однокомнатные квартиры разных планировок, а от трехкомнатных вообще отказываются…

- И сколько стоит сегодня однокомнатная квартира?

- Цены на однокомнатные квартиры в Подольске варьируются от 2500 до 2800 тысяч рублей.

- Какие районы в Подольске считаются наиболее привлекательными?

- Понятие престижности того или иного микрорайона складывается годами. Так, в Подольске по-прежнему привлекательным считается микрорайон в районе ул. Веллинга, хотя здесь есть многоэтажные дома, которым уже по двадцать лет и они – панельные, не самой лучшей планировки. Хорошо котируется среди покупателей Парковый, Межшоссейный микрорайоны, жилой сектор вблизи ул. Володарского, ул. Филиппова, станции Силикатная. Особую привлекательность для покупателей представляют, конечно, новостройки. Но в первую очередь квартиры в строящихся домах раскупают приезжие граждане, их примерно 65 % на подольском рынке недвижимости. Коренные жители Подольска покупают новостройки в меньшем количестве, чаще всего решение жилищных вопросов у подольчан касается съездов, разъездов, квартирных обменов в том числе через покупку и продажу жилья.

- А как много жилья сегодня покупается по ипотеке и другим видам кредитов?

- В нынешней ситуации о покупке жилья через ипотечное кредитование и другие займы, говорить почти не приходится. И хотя многие банки рекламируют ипотечное кредитование, получить денежный заем физическому лицу сегодня очень трудно. Если еще в прошлом году примерно 60 % сделок на рынке жилья осуществлялось благодаря заемным средствам, то сегодня таких примеров очень и очень мало.

- Что можно сказать о базе риэлторов в Подольске? Как повлиял кризис на этот вид бизнеса, сократилось ли количество агентств недвижимости?

- Я бы определил тут два главных понятия: есть риэлторы, которые пришли на этот рынок развивать бизнес, а есть риэлторы, которые пришли делать быстрые деньги. Так вот для первой категории кризис не сказался отрицательно. Особенно для тех, кто начинал свою деятельность еще в 10-15 лет назад и укрепился на этом рынке. Опытных риэлторов, (а это как правило, известные фирмы, в которых работает от 5 до 20 человек), не страшит новая ситуация, нечто похожее мы уже «проходили» в конце 90-х годов… Кто-то из них сократил количество сотрудников, переехал на меньшую арендуемую площадь, но продолжает оказывать различные услуги на этом рынке. А вот те маклерские конторы, для которых главная цель – быстрее получить навар за посредничество, или свернули свою деятельность или, убрав вывеску, стали работать индивидуально. «Мобильник», машина или квартира – все вопросы с покупателями и продавцами можно решать и так. Вообще, по примерным подсчетам прошлого года на рынке недвижимости (а это не только квартиры, но и офисные помещения, и земельные участки) в Подольском регионе работало около 250 операторов рынка. Причем, надо учитывать, что работают они не только с объектами в Подольске и районе, но и в Москве, и в Подмосковье. Сегодня, когда ситуация нестабильна, думаю, не исключено, что активизируются так называемые «черные» маклеры. Т.е. люди, готовые предложить свои посреднические услуги продавцам и покупателям на якобы более выгодных условиях, чем в агентствах, но готовых, как говориться, «кинуть» клиента… Поэтому не лишне будет напомнить всем гражданам о тщательном подходе к выбору риэлторской фирмы. Надежные и серьезные фирмы имеют Сертификат государственного образца на свои услуги, а их сотрудники прошли профессиональную аттестацию. При обращении в агентство недвижимости обязательно спрашивайте Сертификат агентства и Аттестаты агентов.

- А каков ваш прогноз на цены и рост продажи жилья на весну и лето 2009 года?

- Думаю, что цена квадратного метра останется примерно на том же уровне, что и сегодня, с колебаниями в 3-4 %. Т.е. падения цен на 30 %, которое так упорно нам предрекали, не произойдет. Да и куда падать ценам на жилье, если его по-прежнему не хватает? По статистике в европейских стран на одного жителя приходится 40-45 квадратных метров жилплощади, у нас этот показатель чуть больше 20 кв.м. Еще раз хочу напомнить новых квартир в строящихся домах в ближайшие пару лет не появится Хорошо, если строители, которые уже вышли из нулевого цикла, смогут завершить свои объекты. А те проекты домов, которые сегодня в чертежах, так и останутся на бумаге, в ближайшие годы. Так что при дефиците жилья, ценам на квартиры падать просто некуда.