08.12.2008

Рынок недвижимости района.

Читатели нашей газеты нередко обращаются с вопросами: какую квартиру лучше купить; как снять жилье в аренду, какая строительная фирма хорошо себя зарекомендовала, во что стоит вложить деньги – в загородную недвижимость, ценные бумаги? С этими и другими вопросами мы обратились к профессионалам Пушкинского агентства «Теремок».

Жилье – как способ вложения денег.

Андрей Викторович Бочаров — менеджер по продаже жилья, «Лучший риэлтор Подмосковья на рынке жилья – 2007 года».

Сегодня россияне считают недвижимость наиболее надежным способом вложения денег, однако спрос на жилье падает. Здесь несколько причин. В условиях общего финансового кризиса наши СМИ очень «хорошо» освещают ситуацию на рынке недвижимости, предрекая падение цен на 20-30 проц., а в некоторых случаях и до 50 проц.. Поэтому потенциальные покупатели не спешат с покупкой жилья и заняли выжидательною позицию. С другой стороны, продавцы тоже не спешат избавляться от лишних метров. Даже при условии сокращения спроса на покупку жилья более чем в 2,5-3 раза, количество жилья, выставляемого на продажу, особенно не увеличивается, и, как следствие, цены на жилье не падают. Исключение составляют продавцы, которым необходимы наличные деньги (например, для покупки жилья в другом регионе), однако и они готовы понижать цену не более чем на 10 проц.

Не секрет, что в 2006-2007 г.г. стала бурно развиваться ипотека. Существовало несколько сотен ипотечных программ. Банки до минимума сократили объем требований к заемщикам. Анализ показал, что в эти годы примерно 80 проц. сделок по покупке квартир совершалось с привлечением заемных средств. С начала этого года ситуация изменилась и, как следствие, спрос на квартиры пошел на спад.

Кроме того, спрос на жилье не растет потому, что не растут и доходы населения. На сегодняшний день рост зарплат (а также получение бонусов и премиальных) прекратился – встал и спрос на жилье.

Думаю, существенного снижения цен на жилье все же не будет, так как для большинства населения жилье является более надежным активом, чем деньги.

Загородная недвижимость пользуется спросом

Светлана Константиновна Ушакова - менеджер по загородной недвижимости, «Лучший риэлтор Пушкинского района на рынке загородной недвижимости – 2008 года»

Тех, кто ждет снижения цен на загородную недвижимость и земельные участки, я назвала бы «мечтателями». Считаю, что вложение денежных средств в загородную недвижимость является очень надежным активом хотя бы потому, что земля в Подмосковье – ресурс ограниченный и невосполнимый.

На сегодняшний день количество предложений на земельном рынке увеличилось. Это обусловлено тем, что финансовый кризис внес некоторые изменения в структуру земельного рынка: из-за дефицита банковских кредитов в сегменте загородного строительства часть застройщиков начала избавляться от лишних земельных активов. Однако цены на земельные участки и загородную недвижимость в нашем районе не падают. Это обусловлено, прежде всего, близостью к Москве и наличием развитой инфраструктуры. Ведь многие покупают дом или дачу в нашем районе для постоянного (круглогодичного) проживания.

Думаю, что цены на загородную недвижимость и земельные участки не будут падать, а, наоборот, станут расти хотя бы на уровень инфляции, поскольку это сектор недвижимости, который пользуется устойчивым спросом. Поэтому, если у вас есть желание и денежные средства на приобретение дома или дачи, не ждите весеннего подъема цен, а приобретайте их в период «межсезонья».

Цена на аренду должна быть разумной

Лариса Сергеевна Серобян - менеджер по аренде,«Лучший риэлтор на рынке аренды Подмосковья – 2004 года»

Ситуация на рынке аренды жилья складывается как «затишье перед бурей»: предложения превышают спрос. В настоящий момент идет сокращение рабочих мест среди приезжих рабочих, немало брошенных проектов, под которые планировалось приглашение специалистов из других регионов.

Нереально вздутые цены на жилье толкают нанимателей объединяться по несколько человек, чтобы оплачивать жилье. Естественно, требовать в этой ситуации какой-то порядочности в проживании бывает трудно – каждый из жильцов валит вину на другого. Намучавшись с «общежитием», хозяева сдаваемого жилья идут к нам с просьбой селить только по одному человеку или семейную пару, чтобы легче было контролировать ситуацию, но цены при этом на сдаваемое жилье не снижают, а оставляют в прежней ценовой категории, как брали с большего количества проживающих. А ведь заработная плата у населения не растет, поэтому предлагаемые в аренду квартиры по завышенным ценам долгое время остаются не востребованные. В поисках платежеспособных и адекватных жильцов уходит время и теряются при этом деньги, которые могли бы получать хозяева при реальной арендной плате. Город наш строится, много освобождается вторичного жилья и добавляются новостройки более престижного уровня. Наниматель, у которого есть финансовая возможность снимать элитное жилье, имеет право выбора и диктует сам свои требования по аренде жилья для проживания. Цена на аренду должна разумно сочетаться с качеством предлагаемого жилья.

Иногда хозяева необоснованно завышают цену на сдаваемое жилье, объясняя свое желание тем, что в соседнем подъезде сдают худшее жилье за более высокую оплату, не думая о последствиях таких «удачных сделок».

Думаю, что при резком уменьшении спроса на аренду жилья рынок должен скорректировать ставки месячной арендной платы в сторону уменьшения.

О застройщиках и девелоперах

Андрей Иванович Харрясов, коммерческий директор, Платиновый брокер «Теремка»

Активное развитие рынка недвижимости в Подмосковье привлекло внимание и привело в регион большое количество инвесторов и застройщиков. Создавшаяся нынешняя ситуация может сказаться в первую очередь на них.

Известно, что строительство (особенно в больших объемах) не может сопровождаться без кредитных средств, а сегодня большинство банков прекратило кредитование девелоперов. С другой стороны, практически прекратилась выдача ипотечных кредитов на первичном рынке. Даже, если в Сбербанке или Экспобанке можно оформить кредит на покупку новостройки, то ставка по нему будет превышать 15 проц. годовых.

Те компании, которые действительно строили, не распыляли свои ресурсы, имеют реальные активы (готовые или почти готовые к продаже объекты) и деньги, в нынешних условиях получают возможность сделать хороший задел на будущее.

Кроме того, у них есть реальная возможность покупки довольно дешевых участков под застройку у тех компаний, которые не столько строили, сколько скупали инвестконтракты и площадки по строительство, используя кредитные средства.

Банковские вклады, ценные бумаги или квартира

Константин Иванович Манченко, генеральный директор агентства недвижимости «Теремок».

На мой взгляд, снижения цен на жилье и, в особенности, на загородную недвижимость и земельные участки ожидать не стоит. Это обусловлено, прежде всего, нехваткой квадратных метров и большим числом желающих жить в непосредственной близости к Москве.

Возможна незначительная корректировка цен в секторах коммерческой недвижимости и новостройках.

Даже при плохих прогнозах падения цен на недвижимость рынок недвижимости в дальнейшем возьмет свое, рост цен продолжится. И подтверждение тому дефолт 1998 года, после которого рынок недвижимости «просел», а через восемь месяцев цены на недвижимость превзошли «додефолтовские». На данный момент инфляция превышает проценты по банковским вкладам, что делает вложения малодоходными.

Поэтому как способ сохранения денег недвижимость безопаснее и надежнее, чем банковские вклады и ценные бумаги.

Подготовила Н. ВЛАДИМИРОВА.