Говорить о перспективах и строить предположения всегда сложно. И все же аналитики смотрят в будущее рынка недвижимости скорее с оптимизмом, все чаще употребляя слово «стабилизация».

Возвращение ипотеки

По мнению Алексея Шленова, генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж», 2010 год будет отмечен увеличением доли ипотечных сделок: «Можно ожидать, что жилищное кредитование заработает и даже вернется на докризисный уровень — наблюдается оживление интереса со стороны банков, которые улучшают свои ипотечные продукты. Финансовые учреждения полагают, что ситуация на рынке недвижимости стабилизировалась и можно выделять кредиты. Этот сектор является для них достаточно стабильным и не таким рисковым».

«В нынешнем году рынок ипотеки продолжит восстанавливаться. На фоне понижения до 8,75% ставки рефинансирования ЦБ РФ и поддержки со стороны государства и АИЖК ожидается уменьшение средневзвешенной ставки по кредитам до 13%, — говорит Инна Игнаткина, исполнительный директор МИАН – По некоторым оценкам, при условии сохранения позитивной макроэкономической ситуации и выполнения обещаний правительства по поддержке системы ипотечного кредитования, в 2010 году может быть выдано около 240 тыс. займов на сумму 230 млрд руб., то есть на 40% больше, чем в 2009-м. При этом ввиду зафиксированного в прошлом году смещения спроса в сторону готовых квартир основная денежная масса, вероятнее всего, будет реализована на вторичном рынке».

Прогнозы

«На вторичном рынке уже отмечается рост цен, — говорит Наталья Алиханова, руководитель отделения «Третьяковское», компании «Пересвет-Недвижимость». – Продавцы, видя увеличение интереса покупателей, пытаются поднять стоимость квартир. При сложившем отложенном спросе и дефиците новостроек в перспективе, вероятнее всего продолжение роста».

Наступивший год должен ознаменоваться реальным оживлением рынка, соглашается генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость» Олег Самойлов. Впрочем, все-таки бессмысленно ждать этого раньше, чем через полгода. По мнению эксперта, не исключено, что до середины лета рынок может пережить очередной спад активности потребителей и разнонаправленные колебания цен: «Ситуация нынешних января-февраля обещает оказаться диаметрально противоположной той, что мы наблюдали в начале 2009-го. Вместо того чтобы предоставлять дисконты, продавцы будут стремиться преодолеть сопротивление покупателей и поднять цены. Не думаю, что им это сразу удастся, но тенденция уже наметилась. Ведь дефицит предложения, особенно одно- и двухкомнатных квартир экономкласса, явно присутствует. А через полгода к нему добавится провал предложения новостроек: новые проекты с началом кризиса в основном останавливались… Кстати, вновь начала подавать явные признаки жизни ипотека. А возможность приобретения жилья в кредит, естественно, ускорит активизацию спроса. Итогом должен стать рост цен. Не думаю, что в явном виде это произойдет до лета, но то, что оживление рынка создает предпосылки для подорожания, несомненно. По крайней мере, так подсказывает логика любого рынка. Однако рост будет сдерживаться одним неопровержимым обстоятельством: доходы населения действительно упали».

Исходя из этого набора разнонаправленных взаимно сдерживающих факторов, по мнению О. Самойлова, можно спрогнозировать два возможных сценария развития событий. Первый – плавный рост цен с осени (по отельным категориям жилья он будет более активным, по другим, напротив, продолжится снижение). Второй сценарий, несколько менее вероятный, состоит в том, что продавцы, излишне воодушевленные осенним оживлением, начнут задирать цены уже в феврале – марте. «Причем повышение будет опираться не на экономику, а на психологию. В таком случае скачок способен привести к очередной стагнации из-за отсутствия покупателей. А вероятным следствием стагнации может стать очередное «великое противостояние». Причем на сей раз, в отличие от прошлого года, я бы не взялся утверждать, что победителями окажутся продавцы: ведь позиция покупателей будет диктоваться вполне прозаическим фактором – недостатком денег. А с этим, как известно, особо не поспоришь…» — резюмирует О. Самойлов.

По частям

Относительно перспектив отдельных сегментов рынка И. Игнаткина предполагает, что стройкомплекс будет ориентирован главным образом на экономкласс, площадок для которого на сегодняшний день больше, чем для других типов (кварталы ветхого жилья, территории под выводимыми промышленными предприятиями, удаленные от станций метро и расположенные в непрестижных районах). «Однако, принимая во внимание высокую себестоимость строительства в популярных уголках столицы, рассчитывать на окончательный переход девелопмента в нижние ценовые категории не приходится, — говорит эксперт. — Застройщикам бизнес-недвижимости придется совершенствовать реализуемые проекты в расчете на конкретную целевую аудиторию, предлагая более удачную концепцию, прибегая к сокращению площадей, модернизации планировок и использованию более современных, но менее капиталоемких конструкций, что приведет к уменьшению стоимости квартир. Стимулирование спроса возможно посредством грамотного девелопмента, продуманной стратегии продаж и гибкой политики ценообразования, отвечающей ожиданиям потребителей. Элитный сегмент сохранит свои позиции».

«Продолжат развиваться тенденции, возникшие на рынке элитки в конце минувшего года, — стабильное увеличение спроса и закрепление динамики ежемесячного увеличения количества сделок (в среднем на 10%), — говорит Марина Маркарова, управляющий партнер компании Mayfair Properties. — Важно отметить, что элитный сегмент по сравнению с остальным рынком менее подвержен отрицательной коррекции. Пока цены снизились и стабилизировались, но в следующем году допустимы их незначительные (примерно на 5-10%) колебания как в плюс, так и в минус. Во многом это будет зависеть от основных макроэкономических показателей — курса доллара, цен на нефть».

И еще один сценарий в дополнение к тем, о которых шла речь выше, озвучивает О. Самойлов: «Говорить про то, какими окажутся его проявления, я не стану. Однако вероятность его воплощения равна 100%. Ибо этот сценарий – сама жизнь. И угадать наверняка, как она сложится, невозможно в принципе. А раз так – надо жить. Жениться, растить детей и… решать свои жилищные задачи, не откладывая их на потом. Ведь жизнь, невзирая на кризис, продолжается…».

Анна Соловьева