О риэлторской индустрии: мировом опыт и ситуации в России корреспондент газеты "Эксперт по недвижимости" беседует с президентом Московской областной Гильдии риэлторов Николаем Михайловичем Мазуриным.

- В развитых странах люди чаще, чем в России, обновляют свое жилье. Вы неоднократно бывали в Америке, изучали опыт работы компаний, действующих в сфере недвижимости. Как часто делают это американцы?

- Как правило, жители этой страны в течение пяти лет покупают новые дома, квартиры. Это связано с высоким уровнем жизни, развитой экономикой, большой интеграцией населения, большим объёмом жилья. К сожалению, в России в силу объективных и субъективных причин к решению таких фундаментальных вопросов, как покупка нового жилья, люди обращаются в среднем один раз в двадцать лет. И когда такой момент настает, мы начинаем понимать, как непросто эту мечту осуществить. Перед человеком встают десятки вопросов: как подступиться к этой сложной проблеме, с чего начать, к кому обратиться за помощью, как оценить риски. Многие из нас хорошо помнят, на каком эмоциональном подъёме покупалась первая машина. Приобретение квартиры – операция ещё более волнительная, и далеко не все люди проходят эту процедуру легко, тем более, если из-за недостатка опыта, знаний, информации, доверчивости попадают в неприятные ситуации, если на их пути возникают трудности того или иного характера. Американцы на это не тратят ни времени, ни сил – покупку, продажу недвижимости они возлагают на профессионалов. Эти специально подготовленные люди называются риэлторами.

- Николай Михайлович, слово риэлтор – неологизм. Оно не так давно вошло в обиходную лексику и не все понимают смысл этого слова. Кто же такие риэлторы?

- Риэлторы – это не просто юристы. Это не просто менеджеры по продаже квартир. Это не просто люди, которые помогают сопроводить сделку или решить вопросы, скажем, с регистратурой, БТИ и так далее. Это специально подготовленные люди, которые на постоянной профессиональной основе занимаются конкретной деятельностью в сфере недвижимости.

Термин «Риэлтор» был зарегистрирован в качестве торговой марки Национальной ассоциацией риэлторов США. Эта ассоциация - самая мощная в мире общественная организация профессионалов рынка недвижимости. Насчитывает один миллион триста тысяч человек. С ней считают за честь сотрудничать все общественные организации рынка недвижимости из разных стран.

Я говорю об этом для того, чтобы напомнить читателям о том, что в США и многих других странах рынок недвижимости существует десятки и сотни лет. Он развивался эволюционным путём. Накопил богатейший опыт работы, имеет основательную законодательную базу, которая защищает всех участников процесса. Ещё и поэтому у жителей этих стран не возникает раздумий, к кому обратиться при покупке квартиры. Они идут к риэлтору. А в 2006 году Российская гильдия риэлторов также зарегистрировала термин «Риэлтор» как торговую марку.

- Наверное, в каждой стране есть свои особенности, регулирующие деятельность на рынке недвижимости? Хотя бы вкратце расскажите о них.

- Это действительно так. Работа специалистов по недвижимости имеет свою специфику, которая связана с особенностями законодательства, обеспечивающего цивилизованные отношения между покупателем, продавцом и агентом по недвижимости. Но при всём разнообразии существует два основополагающих варианта. Рынок регулируется государством при помощи соответствующих законов или же сообществами профессиональных организаций. В таких странах, как США, Канада, Германия, риэлторская деятельность регулируется государством. Многие считают такой подход самым оптимальным. Само государство стоит на защите интересов граждан, допуская на рынок недвижимости только профессионалов. Скажу, что для работы агентом по недвижимости необходимо пройти специальное обучение и сдать экзамены в форме тестов, ответить на триста вопросов, касающихся сферы этой деятельности. И только в случае успешной сдачи экзаменов выдается лицензия на пять лет. Ещё сложнее открыть собственное дело, организовать агентство по операциям с недвижимостью. Тут требования ещё выше. И что важно подчеркнуть. Обязательным условием является отсутствие криминального прошлого. Трудно не согласиться с таким подходом, ограничивающим доступ на рынок недвижимости недобросовестных, малоподготовленных людей. При этом учитывается важность вопроса. Ведь никому не надо объяснять, что такое для человека лишиться своего жилья, остаться на улице.

Другой вариант заключается в том, что риэлторская деятельность регулируется через профессиональные организации. По такому принципу осуществляется работа на рынке недвижимости в Англии, Нидерландах, Бельгии, Испании и во многих других странах. Здесь делают ставку на общественные саморегулируемые организации, профессиональные союзы. По сути дела они и являются тем барьером, с помощью которого на рынок приходят добросовестные бизнесмены и отсеиваются люди, вызывающие недоверие у профессионального сообщества. При таком подходе человек не получает лицензии, но работать может только тогда, когда организация выдаст ему все необходимые документы и пока он не пройдет все разрешительные процедуры. Государство законодательным путем делегировало функции регулирования рынка профессиональным организациям.

- Николай Михайлович, но ведь и в нашей стране принят закон о саморегурируемых организациях.

- Да. Он касается деятельности различных сфер – оценочной, строительной, других. Но до сих пор ничем в нашей стране не регулируется риэлторская деятельность. А это значит, что любой человек может заниматься этим сложным делом. Как всегда, мы идём своим путем. Хотя и в нашей стране уже давно существует такая серьёзная общественная организация профессионального рынка, как Российская гильдия риэлторов, и практически в каждом областном и краевом центре существуют региональные ассоциации риэлторов. Такая организация, куда входят ассоциации, созданные в крупных муниципальных районах Подмосковья, действует и в Московской области. В России система лицензирования действовала до 2002 года. А потом кому-то показалось, что она сдерживает процесс развития на рынке недвижимости Хочу сказать, что после отмены лицензирования Российская гильдия риэлторов разработала профессиональный стандарт «Услуги брокерские на рынке недвижимости», который зарегистрирован в реестре Госстандарта России. Он включает в себя описание услуг, которое должно оказывать агентство недвижимости клиентам, требования к их качеству, требования к исполнителям услуг, а также требования к договору и к порядку оказания услуг. Агентство недвижимости, которое хочет подтвердить, что оно отвечает всем требованиям данного стандарта, проходит процедуру специальной проверки, которая называется сертификацией. В случае успешного прохождения проверки ему выдается документ – сертификат соответствия. Важно подчеркнуть, что фирма, имеющая такой сертификат, имеет полис страхования своей профессиональной ответственности, а в штате такой организации должны быть специально обученные специалисты, сдавшие экзамены. Но количество сертифицированных фирм и аттестованных специалистов пока ещё очень мало – не превышает 5-7 процентов (для работы на рынке это условие выполнять необязательно). И я бы советовал людям, желающим покупать или продавать жилье, во избежание возможных рисков обращаться именно в такие организации. Тут дорожат своей репутацией, есть всё необходимое для проведения любых операций с недвижимостью.

Газета "Эксперт по недвижимости" (№5) от 14.04.2010г.