Фото: Сергей Куксин

Почти 237 миллиардов рублей скопилось на счетах региональных фондов капремонта домов и спецсчетах. Колоссальные суммы вызывают вопрос: почему нельзя немедленно пустить их в дело и ускорить работы?

"У ряда субъектов остатки средств на счетах их регоператоров превышают более чем в два раза планы работы на год, то есть деньги собираются, а работы, по сути, не ведутся", - сказал на заседании Госдумы первый зампред комитета ГД по жилищной политике и ЖКХ депутат Сергей Пахомов. По его данным, в 2019 году было завершено лишь 82% запланированных работ по капремонту (в 2018 году было еще меньше - 79%). А 10 регионов выполнили менее 50% запланированных работ.

"В некоторых регионах мы регулярно фиксируем рост остатков на счетах регоператоров. Иногда размер остатков превышает годовую сумму взносов. Это недопустимо. Люди платят, дома не ремонтируются, деньги обесцениваются", - говорит исполнительный директор НП "ЖКХ Контроль" Светлана Разворотнева.

Это связано, по ее мнению, с некачественно сформированными региональными программами капремонта, когда в краткосрочный период закладывают минимальное количество дешевых работ, а остальное откладывается на последующие годы. Получается, что в первый год делается непропорционально малый объем, а остальные средства зависают на потом. Вторая причина - "провалы" программы: подрядчики не выходят на конкурс, и работы проводить просто некому.

Пока проводится повторный конкурс, из-за короткого лета времени на проведение работ зачастую уже не остается. "В прежние годы мы наблюдали, как в Красноярском крае власти вообще не проводили конкурсы на проведение работ по капремонту - процесс стоял, деньги копились", - вспоминает Разворотнева.

В Ассоциации региональных операторов капремонта (АРОКР) отмечают, что в 2019 году, несмотря на то, что общий объем поступающих на капремонт взносов увеличивается, количество средств на счетах регоператоров снизилось, и эта тенденция будет сохраняться. "Проблема больших остатков на счетах фондов - это проблема отдельных субъектов, которые уже сейчас принимают меры по ее решению", - отмечают в АРОКР.

При этом, как подчеркивает исполнительный директор ассоциации Анна Мамонова, есть ряд факторов, которые не позволяют региональным операторам тратить накопленные средства под ноль. Во-первых, это сезонность работ: основная их часть проводится летом, приемка работ - осенью, а оплата - зимой. Даже при идеальном планировании схемы капитального ремонта в течение года всегда будет проходить накопление средств на счетах, а в конце года или начале следующего - уменьшение. Иногда работы оплачиваются в январе и даже феврале следующего года, если, к примеру, подрядчик вовремя не завершил работы или устраняет выявленные при приемке недочеты. "Это абсолютно рядовой рабочий процесс", - говорят в АРОКР.

Во-вторых, - у регоператоров должны быть зарезервированы средства на оплату контрактов, работы по которым еще не проведены. "Замена лифтов или других конструктивов, не зависящих от погодных условий, может выполняться даже зимой, а оплачиваться уже весной или летом. И под эти работы на счете должны быть заложены денежные средства", - отмечает Мамонова. В-третьих, часть средств должна сохраняться на счете регоператора на случай чрезвычайных ситуаций. Долю неприкосновенных средств определяет каждый регион самостоятельно, она варьируется от 3 до 30%, в среднем по стране - 15%.

Увеличивают объем средств на счетах и конкурсные процедуры. В торгах побеждает тот подрядчик, который значительнее всего уменьшил цену на работы. Сэкономленный остаток средств остается опять же на счете регоператора. И, наконец, на объем накоплений фондов капремонта влияет психология. "Ежегодно в декабре у региональных операторов существенно увеличивается процент денежных поступлений - в конце года люди начинают массово закрывать долги", - сообщают в АРОКР. В 2019 году собираемость взносов на капремонт в декабре увеличилась на 12,5% по сравнению с октябрем.

Как отмечают в ассоциации, в начале нынешнего года лишь 118,15 млрд рублей хранились на счетах региональных операторов, еще 118,64 млрд лежали на специальных счетах, притом что спецсчета завели лишь 12,77% многоквартирных домов.

"Спецсчет - это когда дом копит деньги на капремонт на своем счете, а не в общем котле у регионального оператора", - поясняет Разворотнева. В этом случае собственники сами должны принять решение, что пора делать капремонт и определить, какие именно работы нужно профинансировать в первую очередь. "Очень часто мы наблюдаем нерешительность собственников в этом важном вопросе", - отмечают в "ЖКХ Контроль". В 25 регионах организация даже проводит бесплатные консультации для владельцев спецсчетов о капремонте, в том числе по увеличению энергоэффективности дома, что впоследствии дает возможность им экономить на платежах за коммунальные услуги.

Если собственники решают перейти на спецсчет, то через год региональный оператор обязан перечислить туда все деньги, собранные на капремонт их дома. "Сегодня миграция небольшая: в 2019 году около 1% домов ушли на спецсчета, за 5 лет - 5-7%, - говорят в АРОКР. - В переводе на деньги сумма, причитающаяся к возврату, получается приличная. Этот момент необходимо тоже учитывать". Объем средств, хранящихся на спецсчетах, за последний год вырос на 29%. "На спецсчетах деньги тратятся медленнее, так как требуется больше времени, чтобы накопить на ремонт одного конструктива. Но сегодня активно развивается система рассрочки от подрядчиков, кроме того, собственники могут выбрать вариант повышенного минимального взноса, чтобы быстрее провести капитальный ремонт. Варианты существуют, все в руках собственников", - указывает Мамонова.

"Средства, которые в течение года не участвуют в ходе ремонтных работ, фонды капремонта в основном размещают на счетах и депозитах, нивелируя недополученные взносы на капремонт. Доходность с таких размещений может быть направлена исключительно на сами ремонтные работы", - подчеркивает замминистра строительства и ЖКХ Максим Егоров. Как отмечают в минстрое, система капремонта не просто вышла на стабильный уровень реализации, а оптимизируется и улучшается с каждым годом. В 2019 году все запланированные работы по капремонту выполнены в 52 635 многоквартирных домах, это на 11,7% больше, чем годом ранее.

"Отмечена новая тенденция - переход к комплексному ремонту. За один заход на дом регоператоры выполняют ремонт в среднем трех конструктивов. Все чаще капремонт синхронизируют и с текущим ремонтом подъездов", - говорит Егоров. Такие программы действуют, например, в Башкирии и Московской области.

В минстрое подчеркивают, что деятельность всех регоператоров максимально публична и открыта: ежеквартально публикуется отчетность, в которой отражается расходование средств по каждому дому, подрядчиков отбирают через конкурсы.

"Обсуждается ряд инициатив, в том числе связанных с техсостоянием многоквартирных домов, - добавляет Егоров. - Технический учет жилищного фонда позволит собрать в единой системе все сведения о состоянии дома, в том числе когда были проведены текущий и капитальный ремонты, в каком состоянии находятся отдельные конструктивы. Это позволит пересматривать как краткосрочные, так и долгосрочные программы капремонта, включая в приоритетный порядок ремонта те дома или те конструктивы, которые в этом нуждаются в первую очередь".

Инспектор для прораба

В конце 2018 года в обязанности фонда вошел мониторинг деятельности региональных операторов по проведению капремонта. "К сожалению, краткосрочные планы работ не во всех субъектах выполняются. Они переносятся, копятся. Граждане платят за капремонт, и они должны получить соответствующую услугу, а ее выполнение откладывается", - сказал "РГ" председатель правления фонда Константин Цицин. В связи с этим фонд предлагает наделить его функциями контроля за капремонтом, но на правительственную комиссию он пока с этим предложением не выходил.

По итогам мониторинга в 2019 году фонд нашел целый ряд недочетов в проведении капремонта. В частности, капремонт проводили в аварийных домах и зданиях с высокой степенью износа, были факты оплаты невыполненных работ, неподтвержденных затрат, завышения стоимости работ. В большинстве регионов нарушаются сроки реализации краткосрочных планов региональных программ.

В Ассоциации региональных операторов капремонта считают, что контроль за качеством ремонта со стороны Фонда содействия реформированию ЖКХ будет избыточным. "Регоператоры и муниципалитеты являются техническими заказчиками и контролируют ход капремонта в рамках строительных норм и правил. Контролируют качество выполнения ремонтных работ и реализацию региональных программ капремонта федеральные и региональные контрольно-надзорные органы. По итогам 2019 года в отношении регоператоров было проведено около 11 тысяч проверок", - отмечают в ассоциации.

Подъемная сила

По данным Комиссии по вопросам лифтового хозяйства Общественного совета при минстрое, сейчас в России из 473 тысяч лифтов каждый пятый отработал срок службы. Ежегодно устаревают еще по 10 тысяч лифтов. По решению Совета Евразийской экономической комиссии все изношенные лифты - более 140 тысяч "подъемников" - должны быть заменены до февраля 2025 года.

В 2019 году региональными операторами капремонта были заключены контракты на замену 17 662 лифтов, это на 18% больше, чем в 2018 году. Лидерами по количеству контрактов стали Москва, Московская область, Краснодарский край, Башкортостан и Крым. "Контракты могут заключаться на несколько лет", - уточняют в АРОКР.

Осенью прошлого года председатель Общественного совета минстроя Сергей Степашин подписал соглашение с Евразийским банком развития об инвестициях в замену лифтов. Банк намерен вложить в это 10 млрд рублей, что позволит уже в 2020-2021 годах заменить пять тысяч лифтов. "Уже три региона подтвердили свое участие - Санкт-Петербург, Приморский край, Мурманская область, последний уже запустил конкурсные процедуры", - сообщил руководитель комиссии Сергей Чернышов. Он также отметил, что комиссию очень волнует ситуация на Щербинском лифтостроительном заводе: "По итогам 2019 года произошло резкое, около 30%, снижение объемов производства продукции. Заводом были сорваны 72% контрактов с регионами по замене лифтов". Предприятие является флагманом отрасли и без него планы по замене лифтов оказываются под угрозой.

Вот уже второй месяц жителей исторических зданий в Костроме лихорадит: владельцам небольших квартир, расположенных в бывших барских особняках, начали приходить невиданные по суммам счета с предложением увеличить отчисления в региональный фонд капремонта. В 2019 году в ряды ответчиков по делам о принудительном дорогостоящем капремонте домов-памятников попали жители старых купеческих и мещанских усадеб на улицах Шагова и Комсомольской. Вслед за ними неприятные коммунальные жировки начали приходить владельцам старых квартир и в других исторических кварталах Костромы.

- В январе этого года я получил невиданную квитанцию за услуги ЖКХ: за квартиру площадью 33 кв. м мне предложили заплатить за декабрь… 15 646 рублей! Я владею этой квартирой с 2004 года, и все это время своевременно оплачивал все счета за ЖКХ. В платежке за ноябрь сумма была адекватная - около полутора тысяч, при этом ежемесячный взнос в фонд капремонта составлял 262,35 рубля (ставка 7,95 руб./кв. метр). Но за декабрь в квитанции вдруг появилась графа "перерасчет", в которой мне приписали якобы имеющийся долг за капремонт в 14 472 рубля. В фонде капремонта мне заявили, что все предыдущие годы мне якобы выставляли счета "неправильно", а теперь вдруг начислили "как положено", - рассказал "РГ" житель дома-памятника № 12 по улице Симановского в Костроме.

- Наш дом № 12 - памятник архитектуры. С дореволюционных времен в этом доме мало что поменялось: тут до сих пор нет горячей воды, многие люди вынуждены пользоваться общей кухней и туалетом, рассчитанным на несколько квартир. Стоят ли такие "удобства" 15 тысяч рублей в месяц? - недоумевают жильцы.

В региональном фонде капремонта "РГ" пояснили, что жители старинных многоквартирных домов-памятников получили квитанции с перерасчетом, "исходя из установленных минимальных взносов и площади помещения с момента действия региональной программы".

Между тем максимально утвержденный размер взноса в регионе составляет 242 рубля за квадратный метр, что в 30 раз выше рекомендованного властями платежа.

Факты завышения взносов за капремонт домов-памятников корреспонденты "РГ" обнаружили и в других городах. В одной только Свердловской области сегодня ждут капремонта более ста домов-памятников. Ветхие объекты исторического наследия, попавшие в списки регионального Фонда капремонта, постоянно сдвигаются в хвост очереди. В министерстве энергетики и ЖКХ региона заявляют, что ремонт памятников требует совсем других денег - намного больше, чем 9-10 рублей за квадрат, которые обычно платят жители. Говорят, затраты на "дом с историей" выше в три, пять, а то и в семь раз. При этом чиновники утверждают, что проблема не только в отсутствии средств, но и опыта. Дескать, нужны сертифицированные проектировщики и подрядчики, обладающие опытом в этой сфере.

Однако руководитель МКУ "Екатеринбургский центр по охране и использованию исторического и культурного наследия" Леонид Генин считает тему надуманной. Все разговоры о высокой стоимости капремонта были, по его словам, вызваны дополнительными затратами на получение лицензий для организаций. В 2018 году срок их действия у многих фирм закончился, и возникла паника. Сейчас проблемы нет. "Таким образом просто хотят увеличить стоимость ремонта объектов исторического и культурного наследия", - утверждает градозащитник. По его словам, реставрационные расценки на памятники конструктивизма только на 30-50 процентов выше обычного ремонта, а это реальная, не астрономическая сумма.

Светлана Разворотнева, исполнительный директор НП "ЖКХ Контроль":

Основным фактором, работающим на повышение цен в 2019 году, стал переход на эскроу-счета. И он еще не исчерпал свой ресурс, что будет способствовать подорожанию недвижимости и в 2020-м, считает генеральный директор агентства недвижимости "Бон Тон" Наталия Кузнецова. К увеличению стоимости жилья привело и сокращение объема продаж на этапе котлована. Традиционно эти квартиры были наиболее доступными по цене.

На вторичном рынке жилья - стагнация. Цены больше не растут, а спросом пользуются только небольшие, ликвидные квартиры. Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке в городах-миллионниках за последние три месяца (1 ноября 2019 года - 1 февраля 2020 года) выросла всего на 1,3%. В большинстве городов рост не превышает 1,5%. Практически не продвинулись в цене квартиры Санкт-Петербурга и Самары, они показали рост в 0,1 и 0,2% соответственно. Столичная недвижимость прибавила 0,8%. Больше всего выросла стоимость жилья в Краснодаре и Перми (по 2,7%), а также в Нижнем Новгороде (1,9%).

Специалисты отмечают потерю интереса покупателей к квартирам на вторичке. "На протяжении последних лет первичный рынок усиливал свои позиции. К примеру, в Москве по итогам 2019-го две трети спроса (64%) пришлось на объекты вторичного рынка. В 2014 году продажи готовых объектов от собственников занимали 87%", - говорит Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН.

Если ранее двигателем вторичного рынка считался сегмент массового жилья в целом, то сейчас покупатели проявляют интерес только к определенным объектам - однокомнатным и самым бюджетным двухкомнатным квартирам. Именно здесь сделки проходят с премиями, то есть выше изначально заявленной стоимости. С одной стороны, виной тому непомерно высокие запросы собственников подобных лотов: 95% подобных квартир имеют завышенную цену, с другой - стали скромнее запросы покупателей.

"В сегменте двухкомнатных и трехкомнатных массовых квартир велика доля объектов с завышенной стоимостью предложения - их около 70%, - отмечает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка "ИНКОМ-Недвижимость". - Но продавцы здесь чаще соглашаются на корректировку цен".

Интерес покупателей к вторичному рынку в 2020 году вернется. За счет снижения разницы покупки готового и строящегося жилья, падения девелоперской активности и сокращения предложения в новостройках, считает Попов.

www.rg.ru