Майские данные официальной статистики взбудоражили игроков московского рынка недвижимости. Росреестр по г. Москве зарегистрировал 8,3 тыс. сделок с квартирами - вдвое больше, чем в мае 2009-го. Более того, были превышены показатели докризисных 2007-2008 годов. А прирост к апрелю составил 5%.

Данные госрегистратора послужили статистическим обоснованием оптимистичных прогнозов. Представители некоторых агентств недвижимости заявили, что восстановление спроса позволяет рассчитывать на 10-ти и даже 20-процентный рост цен на жилье до конца года. В качестве дополнительных обоснований «быки» (следуя биржевой терминологии) выдвинули тенденцию сокращения объема предложения квартир – как на «первичке», так и на «вторичке», а также рост спроса на малогабаритные жилища. Этот формат, по словам риэлтеров, стремительно «вымывается» с рынка.

Однако в приватных беседах многие агенты по недвижимости признаются, что никакого ажиотажа на рынке не ощущается. Более того, торг на вторичке усиливается. При ближайшем рассмотрении рост цен, к которому апеллируют риэлтеры, выглядит не столь убедительно: средняя стоимость квадратного метра в рублях сопоставима с прошлогодними показателями. Косвенно о низкой активности покупателей на вторичном рынке свидетельствует не только стагнация цен, но и незначительное сокращение количества ипотечных сделок в мае - по сравнению с апрельскими показателями.

Чем же, в таком случае, объясняется бурный рост оборотов рынка, о котором с начала года рапортует Росреестр? Во-первых, данные официальной статистики могут отражать расширение квартирных цепочек, то есть, так называемых «альтернатив» на вторичном рынке жилья (а не «чистых» покупок). Операция с каждым объектом в квартирной «цепочке» - отдельное регистрационное действие. Как правило, продавец, параллельно, выступает и покупателем. Поскольку в последнее время участники подобных (по сути, обменных) операций часто пользуются ипотекой (кредит позволяет приобрести жилье более высокого качества), выглядит закономерным восстановление объемов ипотечного кредитования.

Во-вторых, данные Росреестра учитывают как сделки на вторичном рынке, так и оформленные права собственности на новостройки. Между тем, именно в последнее время процесс оформления в собственность квартир в новостройках, которые были построены во времена докризисного строительного бума, резко активизировался. Выработана почти универсальная схема признания права собственности на квартиру в новостройках в судебном порядке.

Как правило, это возможно на этапе, когда дом сдан госкомисии (имеется соответствующий акт), издано постановление о присвоении дому почтового адреса. Решение о признании права собственности на квартиру в новостройке выносит суд по месту нахождения жилья на основании заявления, которое подает соинвестор строительства (покупатель квартиры), либо его представитель. Ответчиком выступает инвестор-застройщик. В качестве третьих лиц привлекаются те организации и граждане, которые переуступали права на квартиру, а также Росреестр. После рассмотрения дела судом в случае вынесения положительного решения в Росреестр предоставляется два экземпляра решения суда, на основании которых регистрируется право собственности.

Возможно, именно эти рыночные процессы, а отнюдь не новая волна спроса на жилье, являются главной причиной интенсивного роста количества сделок с недвижимостью, который отражает в своей ежемесячной статистике Росреестр.

Источник househunter