Период кризиса и стагнации - подходящее время для того, чтобы оценить докризисное состояние рынка и проанализировать совершенные девелопментом ошибки. Почему отдельным проектам удалось удержаться на плаву, а смелые и оригинальные задумки, распиаренные на рынке, "утонули"?

Недавнее повальное увлечение большого бизнеса девелопментом, спровоцированное постоянным ростом цен и устойчивым спросом на недвижимость, привело к так называемой «строительной эйфории» - инвестиционных средств на рынке было так много, что об их аккуратном, продуманном вложении никто не заботился. Инвесторы давали деньги, девелоперы предлагали свои проекты — зачастую чересчур фантастические для того, чтобы быть жизнеспособными в условиях нормального, не перегретого рынка.

Загородные поселки с дизайном от ведущих специалистов мира, огромные бизнес-парки, целые мини-города за чертой столицы — в тех условиях чем помпезнее и заметнее был проект, тем больше внимания он привлекал, а значит, мог рассчитывать на инвестиционные вложения. Спрос на недвижимость был оторван от конечного потребителя — недвижимость покупалась для перепродажи, а также для безопасного и прибыльного «хранения» денег.

Во время кризиса ценовой пузырь на рынке недвижимости лопнул, инвестиционная привлекательность квадратных метров упала до минимума, и на первый план снова вышло изначальное целевое предназначение объекта. Иными словами, главным «заказчиком» стал не инвестор, а конечный потребитель, которому предстоит пользоваться построенными офисными площадями или жить в загородных дворцах и роскошных квартирах. И этот потребитель подошел к совместному творчеству инвесторов и архитекторов крайне скептически.

Рынок переполнен проектами, которые были интересны с инвестиционной точки зрения, но малопригодны для нормального позиционирования на рынке, говорят эксперты. Какие-то их них непродуманы и неудобны, у других — завышенный ценник, третьи просто не могут вписаться в уже перенасыщенный аналогичными предложениями сегмент. Ажиотажного спроса больше нет, а для нормального экзотические и переоцененные проекты не интересны. Конечный потребитель проголосовал рублем за те предложения, которые действительно нужны рынку — качественные дома эконом-класса, продуманные и бюджетные офисные центры, складские помещения с удобной дислокацией. Остальные объекты «зависли» на рынке, и многим из них эксперты пророчили грустную судьбу нераспроданных, бензнадежных активов.

Для того, чтобы все-таки продать «неудачную» недвижимость, девелоперы заняли переоценкой и реновацией (реконцепцией) своих проектов. Под реновацией подразумевалось изменение проекта, который находился на стадии строительства, с учетом новых рыночных условий. Недвижимость меняла не только отдельные характеристики, но даже ценовой уровень и — в некоторых случаях — целевое назначение. При этом проекты эконом-класса могли опираться на поддержку местной власти — по крайней мере, в Москве и Санкт-Петербурге. Благодаря этому «неудачная» недвижимость к концу периода стагнации все-таки смогла выйти на рынок.

Реконцепции подверглись многие объекты в крупных городах России. Отдавая себе отчет в том, что рынок жилья несколько более активен, чем рынок коммерческой недвижимости, да и очнуться от кризисной спячки может куда быстрее, некоторые девелоперы меняли не только класс и сегмент, но и целевое назначение недвижимости. Недостроенные или только запланированные офисные центры становились жилыми комплексами в бюджетной - эконом и бизнес-класс - категории. Известны случаи превращения офисов в торговую недвижимость, а торговых центров - в мультифункциональные комплексы с долей офисных площадей и отдельными площадками под кафе и рестораны. Некоторые проекты потеряли часть метража, но обзавелись парковками и складами - дополнительное преимущество при сдаче или продаже комплексов. Словом, пересмотру подверглись все существенные параметры объектов недвижимости.

Что мешало девелоперам учесть особенности рынка и конфигурацию спроса уже на стадии планирования этих объектов? Прежде всего то, что рынок во многом ориентировался на инвестиционный спрос, оторванный от реальности. И спрос этот был высоким. Именно он успешно скрывал все недостатки выходящих на рынок объектов - квадратные метры были необходимы рынку, и рынок их получал, нюансы на тот момент мало кого волновали. Кризис сделал покупателей и заказчиков взыскательными и требовательными, а главное - вернул спрос на недвижимость на землю, от инвестиционных покупателей - к конечным потребителям. И этого экзамена многие проекты просто не выдержали.

Нынешнее оживление в сегменте строящейся недвижимости говорит о том, что рынок смог «переварить» объекты, которые раньше не вписывались в новые условия, и пойти дальше. Реновация и реконцепция помогли им стать конкурентноспособными и даже востребованными среди покупателей. Вероятнее всего, девелоперы усвоят кризисный урок, и в дальнейшем все объекты будут планироваться осторожно и взвешенно, с учетом реальной обстановки на рынке недвижимости. Впрочем, очередной виток ажиотажного спроса на квадратные метры, который прогнозируют некоторые эксперты, может заставить игроков рынка снова забыть об осторожности.

Источник www.ners.ru