Хромов Андрей Александрович, Президент Гильдии риэлторов Московской области, генеральный директор ЗАО "Кредит-Центр"

Рынок недвижимости Московского региона – это и Москва, и Подмосковье. У столичного и подмосковного рынков, безусловно, много общего, но в то же время и немало отличий. О том, как развивается подмосковный рынок недвижимости, рассказывает президент Гильдии риэлторов Московской области (ГРМО) Андрей Хромов.

– Да, область – это не столица. Прежде всего, это очень большая территория. Это своего рода микромодель России. Здесь 80 городов, расположенных на территории 36 муниципальных районов, тысячи поселков городского типа и деревень, более 7 млн человек населения.

Организованное риэлторское сообщество включает в себя почти 200 компаний. У нас 12 муниципальных гильдий риэлторов. Некоторые из них по численности превышают риэлторские ассоциации ряда областей России.

– Наверное, и стоимость квадратного метра значительно разнится по области?

– Да, порой отличается в разы. Если в городах, которые расположены в зоне 15 километров от столицы, цены на жилье близки к московским, то в более дальних районах они в разы ниже.

– Например?

– Возьмем, например, город Реутов. Он примыкает к МКАД. Здесь стоимость 1 кв. м квартир на вторичном рынке в среднем составляет 98,5 тыс. руб. Похожие цены и в других городах ближнего Подмосковья – Химках, Красногорске, Одинцово, Видном, Мытищах. А вот в среднем Подмосковье (20-40 км от МКАД: Раменское, Жуковский, Климовск, Ивантеевка, Фрязино, Дмитров и т. д.) цены уже значительно ниже – 50-70 тыс. руб. за кв. м. На границах Московской области (Рошаль, Зарайск, Серебряные Пруды, Лотошино, Талдом, Шатура и т. д.) квартиры еще дешевле – 30-40 тыс. руб. за кв. м.

В области соотношение цены, потребительских свойств жилья и покупательской способности населения более адекватно, чем в столице. Особенно это относится к городам среднего Подмосковья. Здесь цена квартир того же экономкласса примерно в 2-2,5 раза ниже, чем в Москве, а транспортное сообщение неплохое. Поэтому жилье в этих городах привлекает и вызывает интерес не только местных жителей, но и москвичей. Дальше, к границам области, жилье еще дешевле, но далековато от Москвы. Поэтому покупатели здесь, в основном, местные.

– А какие-то средние цены по области можно привести?

– Средних нет. Каждый город уникален. Он может находиться и подальше от столицы, а цены в нем могут быть повыше, чем в более ближнем городе. Но при условии, что добираться до него быстро и удобно.

– Сейчас можно нередко слышать, что после кризиса произошло обновление риэлторского рынка. При этом риэлторам работать стало сложнее. Вы с этим согласны?

– До кризиса зарабатывали все, больших усилий применять было не нужно. Сегодня в профессии риэлтора легких заработков нет. В условиях быстрого роста цен покупатели понимали, что если не купить сегодня, то завтра будет дороже. Поэтому были покупки, как говорится, «не глядя», риэлтору нужно было только организовать сделку. Сейчас ситуация иная. Клиенты требуют высокого качества услуги. Но это очень хорошо, так как высокое качество услуги – это синоним высокой квалификации риэлтора. Низкая квалификация – фактор риска. Например, если в обменной цепочке (а доля альтернативных сделок на рынке достигает 80%) окажется непрофессионал, то вся цепочка находится под угрозой. Сделка может на любом этапе сорваться. К сожалению, на рынке еще есть немало риэлторов, кто живет сегодняшним днем. Они так привыкли. Есть также и «серая» составляющая.

– В столичных фирмах очень часто выявляют агентов, которые работают «налево» – проводят сделки в своих интересах, прикрываясь брендом компании. У вас такое наблюдается?

– Да, есть и у нас такое. Агенты, поступающие таким образом, находятся вне правового поля. Может быть, они и не обманут клиента, проведут сделку нормально, но если потом возникнут претензии, предъявить их будет не к кому. Договора с компанией у клиента нет, а что взять с самого агента? Кроме того, он может уже не работать в компании.

– А в кризис много компаний ушли с рынка и из Гильдии?

– Не так много, но определенный отток был. Как с рынка, так и из Гильдии. Некоторые небольшие компании просто не смогли платить взносы.

– Андрей Александрович, вы недавно стали президентом ГРМО. С какими проблемами пришлось столкнуться?

– Самое главное – разбросанность компаний. Территория области очень большая, сложно объединить и собрать воедино информацию о деятельности риэлторских компаний. Поэтому сейчас мы активно развиваем свой сайт, где можно найти информацию о надежных компаниях, работающих в разных городах Подмосковья.

– Компании и местные власти. Чиновники помогают, мешают или вообще не обращают внимания на риэлторов? Как складываются с ними отношения?

– В разных районах по-разному. Есть очень прогрессивные чиновники. В некоторых городах администрации даже нанимают риэлторские компании для помощи по разным программам. Например, для расселения коммуналок, при подборе жилья для молодых семей. Недавно наша компания участвовала в разработке нормативных документов по программе «Молодая семья». Мы также подбираем жилье для ветеранов и других категорий граждан, если того требует та или иная программа. Одним словом, есть немало примеров конструктивных, рабочих отношений между риэлторским сообществом и местными администрациями. И с банками у нас хорошие отношения. Сегодня компании гильдии работают в большинстве городов области и представляют собой своего рода сеть продаж. У многих банков тоже есть разветвленная сеть офисов по области. На этой основе складывается продуктивное партнерство, в результате которого люди быстрее решают свои жилищные вопросы. Помогаем людям подобрать тот или иной кредит…

– К сожалению, число обманутых дольщиков с годами практически не уменьшается. И это проблема не только компаний, что не смогли достроить жилье, но и администраций городов, которые давали разрешения на строительство. Все же в большинстве случаев это был трехсторонний договор. А помогать людям чиновники не всегда спешат. Вы согласны?

– Есть такая проблема. Не во всех районах и не всегда правильно были выстроены отношения властей с девелоперами. Если вы помните, то до кризиса на застройщика «навешивалось» очень много социальной инфраструктуры. Кризис же «обескровил» ряд компаний, которые порой просто не могут по объективным причинам исполнить свои обязательства…

– И в таких ситуациях власти, как могут, стараются помогать застройщикам. Да и людям объясняют сложившуюся ситуацию. Но ведь есть и чиновники, которые подписали бумаги и потом… об этом просто забыли.

– Согласен, местные власти должны осуществлять контроль за строительством любого объекта, а особенно того, в котором инвесторами являются люди. Необходимо следить за соблюдением графика строительства. Если он не выполняется, то это для властей уже сигнал…

– Наверное, государство должно обязать своих служащих более тщательно следить за компаниями или другим способом регулировать рынок недвижимости?

– Да, государство должно участвовать в регулировании рынка. К примеру, в США чтобы работать на риэлторском рынке, работники компании должны пройти курс обучения и получить лицензионную карточку. И только после этого они могут выходить на рынок. Кроме того, лицензия в Америке действует только в том штате, в котором получена. Если переехал в другой штат, то получаешь новую лицензию, с учетом специфики региона. У нас же лицензирования нет, сертификация компаний добровольная и кто угодно может работать на рынке недвижимости.

– В Подмосковье мошенников больше, чем в столице?

– Сравнить не могу. Мошенники есть во многих сферах экономики, не только в недвижимости. И это дело правоохранительных органов. Мы же иногда сталкиваемся с, мягко говоря, не очень корректным поведением некоторых фирм или частных лиц…

– Можете привести примеры?

– Например, удержание аванса. Брат с сестрой получили в наследство квартиру. Сестра хочет ее продать, и уже получила за это аванс. А брат хочет вступить в наследство. Сделку по закону совершать нельзя. А фирма, которая помогает сестре продать, удерживает полученный аванс.

Или другой пример. Мы готовим ипотечную сделку. Видим, что основанием для продажи является договор дарения. Ну что, нет вопросов. И случайно уже потом в пакете документов обнаруживаем свидетельство о смерти матери. Выходит, что мама квартиру подарила уже после смерти. Явная подделка. И любой суд сразу же расторгнет подобную сделку.

– Кстати, больше всего проблемных случаев в сделках с жильем связано с наследством.

– Согласен. Но в то же время люди порой, как говорится, не ведают, что делают. К примеру, продается квартира спустя лишь 2 месяца после смерти хозяина. Почему наследник не дождался 6 месяцев для вступления в наследство? Непонятно. В таких случаях рано или поздно возникает конфликт, иногда даже подключаются правоохранительные органы. Для всех сторон сделки это не особо приятно. Продавцы могут просто не знать, как все должно быть. А вот фирме, которая помогала провести сделку, должно быть стыдно так поступать.

– Сейчас стали много говорить о страховании сделок. Оно поможет клиенту, попавшему в беду?

– Поможет или нет, сказать однозначно сложно. Но страхование хотя бы хорошо тем, что дает дополнительную проверку квартиры. Сомнительный объект страховая компания никогда не застрахует. И если страховщики не берутся, то от такой квартиры лучше отказаться и не покупать ее.

– Ходят разговоры о том, что после кризиса рынок свернул с тропы цивилизации и все больше уходит в тень, согласны?

– Я бы так не сказал. Действительно, на рынке есть разные компании. Есть и частные, и даже «черные» маклеры, их действительно стало много, но они не уводят рынок в тень. Говорить, что рынок недвижимости свернул с цивилизованного пути, не стоит.

Вениамин Вылегжанин
Собственник