12.09.2011

Покупка жилья на первичном рынке предусматривает несколько схем заключения сделок. Одни выгодны застройщикам, другие - покупателям. Но большинство застройщиков не спешат идти навстречу клиентам, хотя законодательство и требует этого. Поэтому покупателям приходится или рисковать, или искать объекты, где продажи идут по договорам, защищающим потенциальных дольщиков.

Как пояснил журналу www.metrinfo.ru Роман Семчишин, коммерческий директор компании TEKTA GROUP, на сегодня на первичном рынке действуют пять схем продаж квартир в новостройках: по договорам долевого участия (ДДУ) – их действие регламентирует Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»;
предварительным договорам купли-продажи (ПДКП); по вексельным схемам; жилищным сертификатам и через жилищно-строительные (ЖСК) и жилищно-накопительные кооперативы. О некоторых схемах мы поговорим подробнее.

Самый надежный

Наверное, известно уже каждому, кто мало-мальски интересуется рынком недвижимости, что самый надежный и удобный для покупателя способ приобретения квартиры в новостройке – через договор долевого участия (по ФЗ №214), так как по нему дольщикам предоставляется ряд гарантий. Застройщик имеет право привлекать деньги участников долевого строительства только после получения свидетельства о государственной регистрации прав собственности или аренды на земельный участок, получения разрешения на строительство и официального опубликования проектной декларации. Только в таком случае покупатель получает гарантии, что строительство не начинает сомнительная компания, у которой на счету всего около 300 тысяч долларов собственных средств. Застройщик обязан прописать в ДДУ гарантийный срок на объект - договор без этого пункта считается незаключенным. «Договор участия в долевом строительстве регистрируется в Федеральной регистрационной службе, что делает невозможной двойную продажу жилья и многое другое», - подчеркивает Роман Семчишин.

Как напомнил Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty, первый договор долевого участия в Москве был заключен в сентябре 2005 года, когда компания «Кунцево-Инвест», аффилированная с «Системой-Галс», зарегистрировала два договора долевого участия: в строительстве жилья и нежилого здания. Однако до 2007 года случаи заключения договоров долевого участия на первичном рынке были единичными. «В 2007 - 2009 гг. доля новостроек, реализуемых по договорам долевого участия, увеличилась до 15%, по итогам 2010 г. составляла уже 25%, а в 2011 г. по ФЗ № 214 реализуется порядка 35% новостроек экономкласса», - уточняет эксперт.

Интересную динамику отмечает аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости»: чем дальше от Москвы, тем «законнее». По данным маркетинговых исследований, проводимых IRN.RU, в самых «ходовых» районах Москвы – от Третьего транспортного кольца до МКАД договор долевого участия заключается в 34% случаев, в ближнем Подмосковье (до 5 км от Москвы) и районах за МКАД - в 45%, а в среднем (5-30 км от МКАД) их доля – 56%.

Как сообщил Виктор Козлов, генеральный директор «АВГУР ЭСТЕЙТ», в настоящий момент его компания использует только договор долевого участия. «Опыт показывает, что покупатель понимает, почему квартира по договору долевого участия может быть хоть и чуть дороже, чем соседняя новостройка, но зато намного надежнее», - Григорий Алтухов, советник президента Финансово-строительной корпорации «Лидер». Продажи по ФЗ-214 из числа опрошенных компаний также подтвердили в TEKTA GROUP и ГК «Домостроитель».

Екатерина Симонова, генеральный директор Bonton Realty, рассказывает, что ее компания работает и по договору долевого участия (ДДУ) и по договору уступки права требования (подробнее об этом договоре читайте в статье «Договор переуступки: кто, кому, что и зачем уступает»).

Такие же схемы работы назвал и Юрий Алексеев, председатель совета директоров ГК «ПЖИ»: "В уступке прав требования никаких изъянов не вижу, если это уступка по ДУДС и все обязательства тщательно и последовательно выполняются обеими сторонами. Мы в работе используем такую схему реализации квартир в новостройках, и пока сбоев она не давала. Радует тот факт, что современный Покупатель объектов недвижимости – человек образованный и подкованный с юридической точки зрения. Прежде чем принять то или иное решения по схеме приобретения квартиры, как правило, клиент всесторонне изучает этот вопрос. Вот почему такой «туманный» способ, как вексельная схема, на мой взгляд, через год окончательно утратит свое право на жизнь."

Юрий Алексеев, председатель совета директоров ГК «ПЖИ»

ЖСК: ничего советского, сплошной капитализм

Продажа жилья через ЖСК – еще одна новая и законная схема продаж, не имеющая ничего общего с советскими жилищно-строительными кооперативами. (Подробнее о продаже квартир через схему ЖСК, ЖНК и жилищные сертификаты читайте в статье «Ноу-хау от застройщиков: покупка новостройки через ЖСК. Законные методы против серых схем»). Впрочем, к этой схеме у наших экспертов есть претензии. Василий Шарапов, заместитель руководителя юридического департамента инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век», считает, что продажа квартир через ЖСК содержит гораздо больше юридических рисков для покупателей, чем продажа квартир по договорам участия в долевом строительстве. В этом случае для покупки квартиры клиент должен стать членом ЖСК и оплатить свой пай.

По закону при недостатке у ЖСК средств для завершения строительства члены ЖСК солидарно несут субсидиарную ответственность по его долгам в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов кооператива. Таким образом, ЖСК – это своего рода инвестиционный консорциум дольщиков, в котором все его члены юридически взаимозависимы, несут юридическую ответственность за бездействие друг друга. «Ты – член кооператива, ты строишь жилье сам, соответственно, сам и отвечаешь по всем рискам», - дополняет Александр Зиминский (Penny Lane Realty).

Юрий Алексеев (ГК «ПЖИ»): "Насколько я понимаю, ЖСК - это новая серая схема. ЖСК имеют возможность осуществлять небольшой объем строительства, точечную застройку. Группа компаний «ПЖИ» строит много, планирует строить еще больше, и потому «изобретать велосипед» мы не собираемся, нас вполне устраивает тот курс, который мы выбрали и которым неукоснительно следуем."

Вексельная схема уходит в прошлое

Покупка новостройки по вексельной схеме крайне ненадежна. Как рассказал Роман Семчишин (TEKTA GROUP), по этой схеме застройщик заключает с покупателем предварительный договор о намерениях, в котором прописаны характеристики квартиры, условия, сроки ее получения и предполагаемая дата заключения основного контракта. Отдельно заключается вексельный договор, по которому застройщик продает покупателю вексель за сумму, равную стоимости выбранной квартиры. Когда подходит срок погашения векселя, продавец обменивает ценную бумагу на квартиру. «Для покупателя подвох состоит в том, что по договору о намерениях застройщик не несет никаких обязательств – речь идет именно о намерении, а не об обязательстве передать квартиру покупателю», - обращает внимание эксперт. К тому же в вексельном договоре указывается лишь стоимость векселя, срок его погашения, кому и кем он выдан. Юридически к выбранной квартире этот документ отношения не имеет, то есть компания может просто выплатить деньги, и обязать ее предоставить покупателю именно квартиру нет возможности.

Роман Семчишин (TEKTA GROUP) обратил внимание и на то, что с юридической точки зрения вексельная схема – это притворная сделка. А к притворным относятся сделки, совершенные для того, чтобы прикрыть другую сделку. В данном случае купля-продажа векселя прикрывает куплю-продажу квартиры. Поэтому, в соответствии с п.2 ст. 170 ГК РФ, такая сделка ничтожна, то есть она может быть оспорена в суде по иску любого заинтересованного лица.

Но, как нас обнадежила Ольга Гусева, директор по маркетингу ГК «Домостроитель», продажа в новых проектах по вексельной схеме уже не осуществляется.

Еще об одной ненадежной схеме – о продаже квартиры по предварительному договору с последующим заключением основного, подробнее читайте в статье «Покупаем новостройку. Осторожно! Предварительный договор: внимательно читаем и правим пункты в свою пользу».

Механизм замедленного действия

Застройщиков, продающих по самому лучшему 214-му закону, становится больше, однако в целом эксперты, напомним, считают, что таких отчаянных на рынке треть. Почему хотя бы не половина? Екатерина Симонова (Bonton Realty) основную причину видит в том, что у многих застройщиков не оформлена разрешительная документация, следовательно, нет возможности оформить государственную регистрацию. Григорий Алтухов (ФСК «Лидер») замечает, что крупных штрафов за несоблюдение ФЗ-214 пока еще не было.

Василий Шарапов («Сити-XXI век») считает, что причина непопулярности ДДУ в том, что продажа строящегося жилья по таким договорам влечет для девелоперов повышенные юридические требования. К ним, в частности, относятся требования об информационной открытости предпринимательской деятельности (публичная декларация), о необходимости соответствовать нормативам финансовой устойчивости, устанавливаемым правительством РФ, о необходимости обеспечивать исполнение своих обязательств перед дольщиками залогом или поручительством и т.д.

Однако Роман Семчишин (TEKTA GROUP) более категоричен - он считает, что 214-й закон особенно не любят непрофессиональные застройщики. Им не нравятся жесткие требования к срокам сдачи, качеству законченного строительством объекта и взаиморасчетам с покупателем.

А можно ли заставить?

Попытаться застройщика переписать договор, как надо клиенту (с предварительного на ДДУ), – затея нереальная. «Нормальный застройщик, который и так успешно и массово продает квартиры, не будет изобретать новую схему ради отдельного клиента, - резюмирует Григорий Алтухов (ФСК«Лидер»), - разве что это «оптовик» на 20 квартир или покупатель пентхауса внутри Садового кольца». А компромисс возможен, только если это касается уступки в части самого договора, т.е. формулировки текста, пояснения и уточнения пунктов и др., но схема не может меняться под каждого потребителя, соглашается Ольга Гусева (ГК «Домостроитель»).

Так что покупателю, который хочет себя максимально обезопасить, нужно искать тех застройщиков, которые продают по 214-му закону. Сегодня это уже не такая тяжелая проблема, как было еще пять лет тому назад.

По материалам metrinfo.ru