«Подводные камни» при покупке жилья с использованием средств материнского капитала. Практика применения законодательства

11.12.2020

«Подводные камни» при покупке жилья с использованием средств материнского капитала. Практика применения законодательства

Главное о маткапитале

  • Программа поддержки семей с детьми за счёт материнского капитала действует в России с 2007 года.
  • В 2020 году госпрограмму материнского капитала продлили до 31 декабря 2026 года.
  • Теперь сертификат можно получить на первого ребёнка, рождённого или усыновленного с 1 января 2020 года.
  • Размер маткапитала за первого ребёнка составляет 466,6 тыс. руб.
  • Для семей, в которых появился второй ребёнок, материнский капитал дополнительно увеличивается на 150 тыс. руб.
  • Материнский капитал в 2021 году будет проиндексирован на 3,7%, его размер на первого ребёнка вырастет до 483 882 руб., на второго — до 639 432 руб. Маткапитал в 2021 году, по расчетам ведомства, смогут получить 1,2 млн семей. Такая норма содержится в проекте бюджета Пенсионного фонда России на 2021 год и на 2022–2023 годы.

Как можно использовать средства материнского (семейного) капитала?

Специфика материнского (семейного) капитала состоит в том, что средства возможно использовать только для достижения целей, установленных Федеральных законом от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (далее- Закон N 256-ФЗ), распорядившись ими по трём направлениям:

- улучшить жилищные условия, 

- увеличить пенсию,

- заплатить за образование детей.

Средства маткапитала можно направить на следующие улучшения жилищных условий (часть 1 статьи 10 Закон N 256-ФЗ):

  • приобретение жилого помещения;
  • уплата цены по договору участия в долевом строительстве (в том числе средства могут быть направлены на счёт-эскроу)
  • на строительство или реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС) с привлечением /без привлечения строительной организации;
  • компенсацию затрат за построенный или реконструированный объект ИЖС;
  • уплата первоначального взноса (основного долга и процентов) по кредиту (займу), в том числе ипотечному, на приобретение или строительство жилья;
  • платёж в счёт уплаты вступительного взноса и (или) паевого взноса, если владелец сертификата либо его супруг (супруга) является участником жилищного, жилищно-строительного, жилищного накопительного кооператива.

О том, с какими вопросами чаще всего встречаются приобретали квартир, направившие средства маткапитала на улучшение жилищных условий, отвечают эксперты Гильдии риэлторов Московской области (ГРМО).

Булахова Наталия Владиславовна, директор юридической компании «ЮНО» (г.Москва)

Наталия Булахова, директор юридической компании «ЮНО» (г.Москва), рассказывает о наиболее часто возникающих вопросах, связанных с приобретением жилья путём использования средств материнского капитала:

Купили квартиру по ипотеке с привлечением средств маткапитала. Квартиру оформили только на супругов-родителей. Доли детей не выделены. Как вернуть средства маткапитала назад в Пенсионный фонд?

Например, средства маткапитала направлены на улучшение жилищных условий семьи путём приобретения жилого помещения на вторичном рынке жилья. И выходит, что средства маткапитала были использованы на приобретение квартиры, а не на выплату ими по договору долевого участия в долевом строительстве путём внесения на счёт-эскроу за квартиру в доме-новостройке.

На законодательном уровне нормами действующего законодательства не предусмотрен возврат средств маткапитала в ПФР по уже исполненной сторонами сделки купли-продажи жилого помещения (продавец получил деньги в счёт полной оплаты квартиры, в т.ч. средства маткапитала, перечисленные ПФР).

Действие по возврату в ПФР денежной суммы маткапитала, использованного для покупки жилого помещения, может осуществляться только в случае признания судом самой сделки по покупке квартиры недействительной и применении последствий недействительности сделки (в судебном порядке расторгается Договор купли-продажи квартиры).

Как вариант, в случае согласия продавца можно без суда подписать с ним Соглашение о расторжении Договора купли-продажи квартиры, вернув стороны договора в исходное положение (то есть, продавцу возвращается квартира в собственность, а покупателю - деньги за неё), с обязательной выплатой в бюджет ПФР использованных ранее в сделке средств материнского (семейного) капитала.

Кем (продавцом или покупателем) будет осуществляться возврат маткапитала на счёт ПФР в случае расторжения (признания недействительным) Договора купли-продажи квартиры?

Судебная практика пытается преодолеть этот пробел в законодательстве с помощью толкования гражданско-правовых норм, в т.ч. п. 2 ст. 167 ГК РФ, на основании которой «последствием недействительности сделки является возврат полученного по сделке тому лицу, от которого оно получено, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом». Об этом было сказано в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за 3-й квартал 2013 года, в котором рассматривался спор о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения, оплата цены по которому производилась покупателем за счёт средств материнского капитала. Верховный Суд РФ указал, что «при применении последствий недействительности сделки купли-продажи жилого помещения средства материнского капитала должны быть возвращены в Управление Пенсионного фонда, а не взысканы в пользу покупателя» (Определение Верховного Суда РФ от 24.09. 2013 г. N82-КГ13-4).

Квартиру покупали с привлечением ипотеки, поэтому оформили только на супругов, на детей не оформляли. Сейчас надо выделить доли и своим детям. Как это оформить? В какой срок после погашения ипотеки родители должны выполнить свои обязательства по наделению детей долями? Можно ли продать квартиру?

Возможность продажи квартиры, приобретённой со средствами маткапитала, законодательством не запрещена, требуется лишь предварительно оформить квартиру в общую долевую собственность всех членов семьи.

В силу части 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» N 35-ФЗ, далее- ФЗ N 256-ФЗ), лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретённое с использованием средств или части средств маткапитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребёнка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. Родители, приобретая жилое помещение за счёт средств материнского капитала, действуют как в своих интересах, так и в интересах несовершеннолетних детей.

Согласно тому же ФЗ- №256 доли в праве собственности на дом детям необходимо выделить в течение полугода после погашения кредита.

Чтобы оформить Договор о наделении детей долями в праве собственности в квартире, надо обратиться к нотариусу того нотариального округа или района, в котором расположена квартира. Данным договором нотариус оформит в общую собственность родителей и детей квартиру с определением размера долей каждого. Сторонами договора являются сособственники квартиры (родители детей), при этом один из родителей действует не только от своего имени, но и от имени своих несовершеннолетних детей.

Федеральная нотариальная палата направляла для использования нотариусами в работе примерные образцы договоров об оформлении жилых помещений в общую долевую собственность в соответствии с Федеральным законом от 29.12.2006 N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (Письмо ФНП N 3982/03-16-3 «О примерных образцах договоров»).

Нотариус также поможет сдать удостоверенный договор в Росреестр для проведения государственной регистрации права собственности на квартиру. После получения документов из Росреестра, когда в числе собственников будут указаны не только родители, но и дети, можно будет выставить квартиру на продажу.

Каким размером долей в праве собственности на квартиру надо наделить детей?

Ответ на этот вопрос был дан Верховным судом в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.06.2016).

Поскольку квартира была приобретена супругами не только за счёт средств (части средств) материнского капитала, имеющих специальное целевое назначение, но и за счёт собственных и ипотечных средств, Верховный суд в  пункте 13 своего Обзора судебной практики указал, что «доли в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, определяются исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского (семейного) капитала, а не на все средства, за счет которых было приобретено жилое помещение».

Обязательна ли нотариальная форма Договора (соглашения) о наделении детей долями в праве собственности на квартиру?

Согласно статьи 42. Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 31.07.2020) «О государственной регистрации недвижимости» с 02.06.2016 года сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. Не требуется нотариальное удостоверение только в том случае, если все участники общей долевой собственности принимают обоюдное решение совершить сделку, например, целиком продать дом третьим лицам.

С привлечением средств маткапитала мы оплатили квартиру в доме-новостройке, заключив договор долевого участия. Дом не построен, застройщик обанкротился. Имею ли я право на повторное получение и использование маткапитала при покупке другой квартиры?

Да, имеете.

До 2020 года семьи, которые использовали средства маткапитала и использовали их на заключение договора долевого участия на приобретение квартиры в доме-новостройке (далее- ДДУ), но из-за банкротства застройщика получили вместо квартиры компенсацию, тоже могли восстановить своё право на повторное получение маткапитала, но в судебном порядке.

Раньше в таких ситуациях дольщики, получив назад средства маткапитала, были вынуждены самостоятельно возвращать их в Пенсионный фонд России, а восстановить право на повторное использование средств маткапитала и его получение из Пенсионного фонда можно было только в судебном порядке, что занимало много времени и дополнительных финансовых трат (например, на услуги представителя в суде).

Теперь же средства маткапитала в ПФР будет возвращать Фонд защиты прав дольщиков, а у граждан автоматически появится право на их повторное использование. Данные нормы закреплены законодательно.

В Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» были внесены изменения, и закон был дополнен статьями .8.1 и 10.1 от 13.07.2020 N 202-ФЗ, на основании которого предусматривается возможность возврата средств маткапитала, направленных на улучшение жилищных условий, в случае выплаты возмещения публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» или расторжения договора счеёа эскроу.

Данный Фонд ранее был создан Правительством РФ с целью урегулирования отношений между застройщиками и дольщиками, см. сайт Дом.РФ.

После того, как Фонд защиты прав дольщиков принимает решение о выплате участникам строительства компенсации за недостроенную квартиру, дольщику возвращают заплаченные по ДДУ деньги за вычетом суммы маткапитала. Сумму маткапитала Фонд самостоятельно возвращает в ПФР.

С 31 октября 2020 года Правила направления средств маткапитала на улучшение жилищных условий (утв. Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 №862 в редакции от 19.10.2020 года) в пункте 19 дополнены нормой о том, что в случае прекращения договора счёта-эскроу в соответствии с ФЗ №214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» при расторжении договора участия в долевом строительстве средства маткапитала подлежат возврату в ПФР на счёт, с которого осуществлялось перечисление средств, в течение 5 банковских дней». Данная норма была введена Постановлением Правительства РФ от 19 октября 2020 г. № 1706.

Право гражданина на маткапитал восстанавливается с момента поступления денежных средств на счёт ПФ (п.5 ст.10.1 ФЗ-256-ФЗ). ПФР должен сообщить семье о поступлении средств на счёт. Тогда их можно будет использовать повторно.

Маткапитал или «бомба замедленного действия»

Терентьева Ольга Вячеславовна, юрист ООО «НЕДВИЖИМОСТЬ И ПРАВО» (г.Щёлково)

Риэлторы регулярно сталкиваются с такими вопросами. Ольга Терентьева, юрист ООО «НЕДВИЖИМОСТЬ И ПРАВО» (г.Щёлково), делится своим опытом:

«Зачастую происходит такая история. Продавцы спокойно продают квартиру, в которой был использован маткапитал, и, по незнанию, не наделяют детей долями в этих квартирах!

Призываю всех, кто уже использовал материнский капитал на приобретение жилой недвижимости, а теперь хочет её продать, обязательно наделить детей долями! Нельзя проигнорировать своё нотариальное обязательство!

Единственный путь продать такую квартиру и спать спокойно – это наделить несовершеннолетних собственностью, выбрать другую квартиру, в которой они получат доли и сделать сделку с разрешением органов опеки.»

Ольга призывает не нарушать закон. Сделка по продаже квартиры без выделения долей может быть отменена!

И если выделение долей родителями нежелательно, то стоит подумать, не использовать ли маткапитал как-то по-другому.

 

Пресс-служба Гильдии риэлторов Московской области

Вернуться к списку статей
Задать вопрос
Задайте Ваш вопрос по работе гильдии и мы обязательно свяжемся с Вами
Нажимая кнопку отправить, Вы подтверждаете свое согласие на обработку персональных данных
Спасибо!
Задать вопрос