22.10.2008

Николай Михайлович Мазурин, президент гильдии риэлторов Московской области

Особенности развития рынка недвижимости Подмосковья

Все встречи, конференции, семинары, на которых сегодня обсуждаются вопросы рынка недвижимости, в конечном итоге сводятся к вопросу о кризисе на рынке недвижимости: когда начнется, насколько упадет, что делать с инвестициями и т.д.

Аналитики выдвигают саамы разные прогнозы: от обвала цен и вхождения в стагнацию на годы, до оценки нашего рынка недвижимости, как абсолютно устойчивого стабильного. По их мнению бизнес в России наиболее устойчив на континенте и недвижимость всегда будет в цене, особенно в Москве и Подмосковье.

Думаю, делать сегодня фундаментальные прогнозы, дело неблагодарное. В своем небольшом выступлении я бы хотел коснуться нескольких тем отражающих особенности рынка недвижимости Подмосковья, определить некоторые значимые точки его развития.

Несколько слов о том, что собой представляет Московская область.

Подмосковье – это субъект РФ, входящий в состав великой тройки Москва, Санкт-Петербург, Московская область – эти города составляют наиболее высокоразвитую территорию. По населению Подмосковье второе после Москвы почти 7 млн человек. По объему внутреннего продукта – второе место. По инвестиционной привлекательности – второе-третье. По вводу жилья – первое – более 7,5 млн м2 жилья за 2007 год.

Это территория, где расположено более 100 городов и совсем маленькое количество поселков и деревень. Это территория, обладающая наиболее высоким в России производственным, научным, социальным, транспортным и прочими потенциалами. С другой стороны, Подмосковье охватывает территорию площадью 4,5 млн га земли совсем неоднородно. И именно понимая масштабность региона (36 районов) можно и нужно рассматривать инвестиционную привлекательность различных районов Подмосковья. Рассматривая данный вопрос, необходимо оценивать его как минимум со стороны мелких частных инвесторов, покупающих квартиры, дома, земельные участки, так и со стороны серьезного бизнеса застройщиков жилья, коммерческой недвижимости, организаторов промышленных предприятий.

Если говорить о частных мелких инвесторах, то инвестиционная привлекательность зависит, в первую очередь, от территориального направления и расстояния от всем известного МКАД. Во вторую очередь, от вида инвестиционных вложений квартиры (новостройки, вторичка), дома (коттеджи, таунхаузы), земельные участки. И конечно, инвестиционная привлекательность зависит от уровня развития территории. Насколько там развита деловая и социальная инфраструктура, транспортное сообщение, уровень жилищного фонда, застройка городов и т.д. Традиционно интересны инвесторам районы, прилегающие к МКАД (5-6 км от МКАД) – это Одинцово, Реутов, Красногорск, Люберцы, Мытищи и т.д. Там ведется крупное жилищное строительство, цены ниже, чем в столице, транспортная доступность хорошая. Динамика роста цен на квартиры в данных районах составляет 30% за первое полугодие 2008г, средняя цена за 1 м2 жилья составляет 80-90 тысяч рублей.

Есть интересные районы примерно в 20 км от МКАД: Королев, Щербинка, Подольск, Пушкино, Жуковский, тоже с хорошими транспортными связями с Москвой и развитой инфраструктурой. Средняя цена за 1 м2 там находится в рамках 3,5 тыс $ и имеет, по крайней мере до октября этого года, положительную тенденцию 15-20% за первое полугодие.

Среди городов активного жилищного строительства, расположенных на расстоянии 45-55 км от МКАД, привлекательными являются Дмитров, Истра, Раменское. Средняя цена 3 тыс $. Если говорить о районах, где особенно интересны инвестиции, связанные с загородной недвижимостью, традиционно стабильны и интересны Рублево-Успенское направление, Новая Рига, Калужское шоссе. Из более удаленных районов, по экспертным оценкам, перспективны Серпуховский, Чеховский, Ступинский, Нарофоминский, Клинский, Волоколамский, Можайский, Сергиево-Посадский районы. Интерес к ним растет как со стороны инвесторов, так и со стороны потребителей. В данных районах достаточное количество свободных земель, хорошая экология, прекрасный ландшафт и демократичные цены.

По росту цен конечно наиболее активно продвигается юг и запад, примерно 26% за первое полугодие 2008 г, север вырос примерно на 19%, восток на 12%. А если кратко сказать о ценах на землю, то диапазон их огромен: от 100-150 тыс на Рублевке, до 15-30 в 20 км от Москвы и до 5000 за сотку в Лотошинском или Озерском районе.

Говоря об инвестиционной привлекательности Подмосковья для бизнеса, то главным направлением вложения инвестиций является жилье и загородная недвижимость. Об этом говорят простые цифры: 7,5 млн м2 введенного жилья, из них 3,5 млн м2 частные дома – коттеджи и таунхаусы.

Основной объем землеотводов производится по Новорижскому, Калужскому, Дмитровскому, Киевскому, Волоколамскому, Минскому, Можайскому и Семфиропольскому шоссе. Инвестиционно привлекательны для бизнеса районы, приближеннее к столице, но и районы удаленные тоже становятся интересны – это Егорьевский, Шатурский, Ступинский районы.

Инвестор идет туда, где хорошая ценовая политика, наличие рабочих кадров и хорошая инфраструктура. Хорошо продуманный и организованный девелоперский бизнес в области жилищного строительства приносит инвесторам по экспертным оценкам до 40% годовых. Завершая вопрос инвестиционной привлекательности районов Подмосковья, отмечу рост и динамику инвестиций в торговую недвижимость и логистические центры. На сегодняшний день официально заявлено и анонсировано о строительстве 800 тыс м2 торговой недвижимости и 3,5 млн м2 логистических центров. Если говорить об инвестициях в производство, то это большей частью иностранные компании, их доля инвестиций в недвижимость Московской области составляет 30%. И, конечно, приток инвестиций во многом зависит от организации этой работы местных администраций. Инвесторы идут туда, где местная власть выходит с инициативами, где власть пассивна, дела идут не очень энергично. Но основная проблема в отношениях между инвесторами и местной властью – это перекладывание на инвесторов вопросов развития социальной инфраструктуры (инженерно, дорожной и т.д.). Хорошо, если это процентов 10, и власть понимает экономику инвестора, а если 25,30 и т.д.?

Рассматривая особенности работы на рынке недвижимости Подмосковья, нельзя не коснуться вопросов реализации в области огромных мега проектов, таких как реконструкции и, фактически, нового строительства ЦКАД. Проекты такого масштаба определяют перспективу развития территории на десятки лет. Как и для любого крупного проекта, для проекта строительства ЦКАД существуют предпосылки и условия, позволяющие его реализовать. В первую очередь это экономический потенциал и динамика развития области и ее значение, как мощнейшего транспортного узла.

На территории Подмосковья находится более 2000 км федеральных дорог, по ней проходит 13 федеральных магистралей, 11 железнодорожных направлений, 7 аэропортов, 2 речных порта. И ЦКАД строится как опорная автодорожная система. Общая протяженность трассы будет составлять 520 км.

Это проект огромной инвестиционной привлекательности, и строительство самой дороги только часть проекта. На территориях, прилегающих к ЦКАД, будет построено 20 млн м2 жилья. По трассе будут расположены автостоянки, логистические центры, гостиницы, станции технического обслуживания и т.д. В местах пересечения ЦКАД с федеральными трассами будут формировать узлы развития (и просто говоря, будут строиться поселки и города). Там планируется построить 2,3 млн м2 офисных площадей, 10 млн м2 площадей объектов социальной инфраструктуры. Реализация проекта предполагает создание 200 тыс рабочих мест.В общем, если такой проект начнет двигаться, а реальное строительство рассчитывают начать в 2011 году. Подмосковье ждет настоящий строительный бум.

Очень хотелось бы, чтобы мировой финансовый кризис не помешал нам с реализацией такого подмосковного «местного» проекта.

Рисуя картину особенностей на рынке недвижимости Подмосковья, хотел бы коротко остановиться на нескольких направлениях, связанных с недвижимостью Подмосковья – о планах вывода крупных предприятий за пределы МКАД.

Этот вопрос не нов. Фактически этот процесс движется с 1993 года. Москве надо с одной стороны освобождаться от крайне устаревших , технологически неэффективных и экологически вредных промышленных предприятий в центре города, и получить свободные земельные участки под застройку.

По генплану развития столицы площадь промышленных предприятий к 2020 году должна сократиться с 20 до 15 тыс га. Но Москве одновременно надо сохранять промышленный потенциал города, рабочие места, налоговые отчисления.

Первоначально столичные власти планировали выводить ненужные городу заводы и фабрики за МКАД. Однако довольно быстро стало понятно, что такой план столице невыгоден. Постепенно осуществляется план создания промышленных зон для перебазируемых московских предприятий. Подмосковье же готово принять всех.

Для Московской области перенос предприятий это крайне выгодно – это главный резерв увеличения налоговой базы. Опыт создания промышленных зон в Подмосковье и перевод туда предприятий Москвы есть, например, в Истре, Волоколамском районе.

Сдерживающим фактором является и цена вопроса. По экспертным оценкам перевод предприятий из Москвы обходится от 40 до 70 млн долларов. В общем, процесс очень не прост и идет он совсем не быстро, но внимание к себе привлекает значительное.

Ну и для полноты картины о недвижимости Подмосковья, немного о мифах и реальностях передела земли в Подмосковье. В последнее время в СМИ часто поднимается вопрос о переделе земли в Подмосковье. Конечно, этот процесс существует и оказывает влияние на инвестиционную привлекательность рынка. Но придавать ему первоочередное и главное значение, думаю, не стоит. Конечно, игроки на этом рынке понимают значение земли, как инвестиционного инструмента (цена земли за последние 5 лет выросла в 10-15 раз). И если передел происходит в рамках закона, то это и не плохо – меняется неэффективный собственник на эффективного.

Если же передел идет рейдерскими методами, свое слово должны говорить правоохранительные органы и защищать конституционное право собственности на землю. И власть, как один из главных игроков рынка, тоже должна сказать свое слово.