Недвижимость в Москве (www.irn.ru) / Апрель 10 / К марту 10

Индекс стоимости жилья (сред. уровень цен на жилье) / 4.302 пункт. / +2,8 %

Индекс ценового ожидания (темп измен. цен на жилье) / +1,74 %/мес / +0,2 %

Индекс доходности жилья (сравн. жилья с банк. депоз.) / +2,35 б/деп / +0,2 б/д

Апрель никогда не приносил рынку недвижимости перемены. Все прежние годы без исключения в апреле получали развитие те тенденции, которые возникали в первые месяцы года и, как правило, усиливались в марте. Так в 2009 году в апреле активно продолжалась вызванная финансовым кризисом коррекция цен на недвижимость, наметившаяся еще с конца 2008 года. В 2008 году апрель стал апогеем резкой волны подорожания жилья, начавшейся в январе-марте. Аналогичным образом в апреле 2003-2006 годов рост цен на недвижимость становился логическим продолжением подорожания первых месяцев этих лет. А в 2007 году в апреле набирала силу стагнация и коррекция цен вниз, начавшаяся, опять же, с начала года. Не стал исключением и апрель 2010 года.

Впрочем, того же самого нельзя сказать про май, который нередко становился как раз месяцем перелома тенденций. Так в мае 2009 года темпы коррекции цен на жилье, наконец-то, пошли на спад, что отмечалось в отчете по рынку недвижимости за май 2009 года. А в мае 2008 года, по сути, «захлебнулась» последняя предкризисная волна подорожания жилья, и рынок оказался на пороге, как минимум, новой стагнации. В этом плане показательна статья «Недвижимость Москвы: итоги мая 2008 года». Похожим образом в 2004 году именно с мая резкий рост цен на квартиры в Москве прежних двух лет довольно быстро перерос в полугодовую стагнацию. Не исключено, что и нынешний май может оказаться переломным в плане тенденций на рынке недвижимости, особенно учитывая растущую неопределенность, как в российской, так и в мировой экономике.

По данным аналитического центра www.irn.ru индекс стоимости жилья вырос за апрель 2010 года на 2,8% с 4.186$ до 4.302$ за метр, что даже несколько выше мартовского прироста. Впрочем, сразу же следует отметить, что в течение апреля по-прежнему происходило систематическое ослабление доллара, который «сполз» еще примерно на полрубля или полтора процента. (Курс доллара снизился с 29,5-29,6 рублей за доллар в конце марта до 29,0-29,1 рублей за доллар в конце апреля. При этом некоторый отскок курса доллара вверх в последние дни апреля, очевидно, уже не сказался на апрельских ценах). Соответственно, прирост рублевых цен на квартиры в Москве по статистике журнала о недвижимости Metrinfo.Ru оказывается более умеренным, тем не менее, он есть.

Апрельское распределение прироста цен по типам жилья не сильно отличается от февраля и марта. Лидируют в основном недорогие квартиры эконом-класса: панельные и блочные дома, однокомнатные квартиры. Впрочем, следует отметить, что разрыв с подорожанием более дорогих сегментов сократился и стал уже не столь существенным, как в прежние месяцы. Как не раз отмечали аналитические статьи от ИРН это – один из признаков перехода рынка к стабилизации, который имеет все шансы получить развитие в следующие месяцы.

В разрезе районы Москвы лидируют по темпам роста цен на жилье тоже в большей степени недорогие «спальники»: Водный стадион, Головинский, Марфино, Петровско-Разумовская, Владыкино, Печатники, Алтуфьево, Очаково-Матвеевское, Беляево, Коньково, Калужская, Проспект Вернадского, Митино, Крылатское. В аутсайдерах больше престижных и дорогих районов, хотя и не только они: Таганская, Марксистская, Курская, Чкаловская, Охотный ряд, Китай-город, Кузнецкий мост, Лубянка, Площадь революции, Театральная, Сокол, Аэропорт, Войковская, Новокузнецкая, Полянка, Третьяковская, Арбатская, Библиотека имени Ленина, Смоленская, Боровицкая, Александровский сад.

Округа Москвы показывают схожую картину. В лидерах по темпам роста – Юго-западный округ, Северо-западный округ и Юго-восточный округ. В отстающих – Центральный округ.

На основании данных по итогам апреля 2010 года вполне можно было бы прогнозировать продолжение роста цен на недвижимость на весь 2010 год и, возможно, даже нарастающими темпами. Так было в 2003, 2005 и 2006 годах, однако примеры заметных перемен тенденций с приходом мая и переходы рынка недвижимости к стагнации, как было в 2004 или 2008 годах, заставляют задуматься о текущей ситуации более широко. А она пока располагает, в лучшем случае, к умеренному оптимизму, но никак не к эйфории.

Если говорить, о макроэкономическом фоне, то на финансовых рынках позитив в этом году, похоже, оказался недолгим. Непродолжительное «ралли» февраля-апреля 2010 года, как на российской бирже, так и на мировых площадках, оказалось куда скромнее, нежели наблюдалось даже в посткризисном 2009 году. А в последних числах апреля биржи выглядят готовыми уйти в жесткую коррекцию, что, разумеется, будет сопровождаться и отскоком доллара вверх. Более того, подливают «масла в огонь» и растущие экономические проблемы Греции и Португалии, которые уже вызвали заметный обвал курса евро, а также грозят финансовыми проблемами всему Евросоюзу. Разумеется, что в подобных условиях падает спрос и потребление, цены на энергоносители, а инвесторы больше предпочитают уходить в деньги, нежели в низколиквидные активы, каковыми является недвижимость. А значит, эта ситуация грозит российскому рынку недвижимости отсутствием долгожданного финансирования и кредитования, как строительной отрасли, так и продаж квартир по ипотеке, а также вялым потребительским спросом.

В этих условиях застройщики будут вынуждены все больше уходить в дешевый сегмент, в котором, во-первых, граждане могут купить квартиру на «живые» деньги, без привлечения ипотеки, а во-вторых, хорошая интенсивность продаж позволяет строить в большей степени на оборотные, а не на кредитные деньги. Более того, происходящие сейчас перемены на рынке земли, связанные с активными действиями властей по вовлечению в оборот неиспользуемых площадок, а также заметное падение оптовой цены на землю, позволяют строить много и недорого. Аналитический центр www.irn.ru уже отмечал это обстоятельство в статьях «Дефицит жилья отменяется» и «Россию завалят дешевым жильем».

Примечательно, что дефицит жилья в столице является, по сути, единственной причиной, вызвавшей некоторый отскок цен на квартиры в Москве и Московской области вверх последние полгода. Так, по информации аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», почти во всех остальных регионах России никакого подорожания жилья последние месяцы не наблюдалось: в лучшем случае имеет место стабилизация цен или продолжается небольшое «сползание» вниз. Похожая картина имеет место и в других сегментах рынка недвижимости даже в Москве, где отсутствует дефицит предложения – в частности, это коммерческая недвижимость. Как отмечалось в статьях «Рынок пока не готов переварить все построенные офисы» и «Торговые центры Москвы: худшие времена позади», хотя падение цен купли-продажи и ставок аренды офисов и торговых помещений закончилось, никакого повышения цен не наблюдается.

А значит, и стоимость жилья в Москве сейчас вряд ли имеет существенный потенциал для быстрого роста. Скорее, в свете происходящих перемен рынок имеет возможность расти по объемам, что еще больше должно обуздать цены. Другими словами, в отличие от последефолтного периода 1998-2002 годов сейчас обстоятельства таковы, что рост цен на недвижимость до прежних максимумов может оказаться более продолжительным, что отмечалось в докладе руководителя аналитического центра www.irn.ru Олега Репченко «Недвижимость Москвы: сценарий до 2012 года». Следовательно, и рост цен последних месяцев, начиная с мая вполне может сойти на нет и смениться стабилизацией.

Источник ners.ru