Ситуация спросом на первичном рынке в мае во многом повторяла таковую на вторичном. То есть продажи новостроек просели относительно апреля, однако выросли по сравнению с маем 2015 г., который был крайне неудачным для всех сегментов рынка недвижимости – см. «Квартиры в Москве и Подмосковье: упавшие цены поддержали спрос». Как и на вторичном рынке, интерес покупателей к недвижимости поддерживается за счет увеличения ее доступности: за год существенно снизилась и цена метра в московских новостройках, и бюджет покупки квартиры.

Спрос

Всего в мае было зарегистрировано 2 482 договора долевого участия в строительстве жилья в Москве – на 1,9% меньше, чем в апреле. Но, что примечательно, активность покупателей (количество звонков, внесенных авансов и т.п.), учет которой ведут риелторские агентства, в помесячном разрезе упала более существенно, чем количество зарегистрированных московским Росреестром ДДУ. По информации Est-a-Tet, по сравнению с апрелем реализованный спрос в мае был ниже на 31,6%, потенциальный – на 31,5%. В компании «ИНКОМ-Недвижимость» спрос на новостройки московского региона просел на 30%. Согласно подсчетам агентства «Азбука Жилья», интерес к новостройкам «старой» Москвы упал на 17,2%, Новой Москвы и Московской области – на 16,4%. И лишь в агентстве «Бон Тон» в мае количество заключенных договоров по купле-продаже новостроек выросло - почти на 30% (на территории «старой» Москвы). Правда, количество звонков от потенциальных клиентов все же сократилось на 8%.

В падении интереса покупателей к недвижимости виноваты длительные праздники и начало сезона отпусков, уверены риелторы. «В первой половине мая в основном закрывались сделки, начатые еще в апреле, новых клиентов было немного, даже запланированные встречи и показы объектов отменялись в связи с отъездом покупателей загород или на каникулы», - рассказывает Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.

Зато в годовом выражении число ДДУ в Москве увеличилось на 59,7%, согласно статистике Росреестра. «В данном случае тенденция отчасти объясняется выходом на рынок нового предложения (по низким стартовым ценам) и комфортными условиями приобретения (длительные рассрочки, акции, доступная ипотека)», - говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».

Помимо увеличения доступности жилья спрос поддерживает некоторая активизация вторичного рынка: по словам генерального директора агентства недвижимости «Бон Тон» Наталии Кузнецовой, порядка 10% сделок в мае пришлась на взаимозачет. То есть покупателями в таких сделках выступили люди, которым удалось реализовать свою старую квартиру для приобретения новой. Кроме того, среди покупателей есть доля «депозитчиков», положивших свои средства в банк осенью прошлого года (в сентябре-октябре) и сейчас получивших их с процентами, добавляет Кузнецова.

«Еще одна веская причина (сохранения покупательской активности – прим. ред.) заключается в осознании теми, кто откладывал покупку до лучших времен, того факта, что эти времена наступили», - подчеркивает Ирина Доброхотова.

Цены и бюджеты

Московские новостройки действительно стали более доступными. По данным «ИРН-Консалтинг», за год, с мая 2015 г. по май 2016 г. новостройки в зоне от ТТК до МКАД подешевели в среднем на 12,6%, с 231 100 руб. до 202 000 руб. за кв. м. (См. «Новостройки Москвы в мае 2016 года: больше корпусов в продаже было только в 2004 году».)

Средний бюджет покупки в комфортклассе в Москве за год сократился на 20,5% - с 11,2 до 8,9 млн рублей на фоне почти двукратного увеличения объема предложения проектов на низкой стадии строительной готовности, рассказал Владимир Богданюк. Стоимость наиболее ликвидных двухкомнатных квартир упала на 16,2%, с 11,7 до 9,8 млн рублей. В бизнес-классе средний бюджет покупки сократился на 14,6%, с 17,2 до 15,2 млн рублей. При этом сильнее всего в сегменте подешевели однокомнатные квартиры – на 41,4% в связи с оптимизацией площадей.

По данным «Азбуки Жилья», в прежних границах Москвы наиболее существенно сократился бюджет покупки квартиры экономкласса (-8,5%), а в целом на территории столичного региона больше всего просел бизнес-класс в Новой Москве (-25,4%).

Надо отметить, что риелторы единодушно отмечают снижение среднего бюджета покупки новостройки в «старой» Москве – в целом по рынку, а вот в том, что касается присоединенных территорий и Подмосковья, возможны вариации. Например, согласно подсчетам компании «МИЭЛЬ-Новостройки», средний бюджет покупки по стоимости метра за год на территории «старой» Москвы сократился на 16,7%, а в Новой Москве и Московской области вырос – на 3,4% и 6,9% соответственно.

По оценке Юлиана Гутмана, директора департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость», в Подмосковье средний бюджет покупки жилья в новостройках эконом- и комфортклассов, в зависимости от удалённости и стадии готовности объектов, составляет сейчас 2,5-3 млн руб., в Москве новостройку экономкласса в среднем покупают за 6 млн руб., комфорткласса – примерно за 8 млн руб.

Скидки

Размер скидок на новостройки московского региона в целом остается на уровне предыдущих месяцев, рассказывают риелторы. В некоторых проектах дисконт чуть-чуть сократился, но при этом большинство застройщиков обновили акции, предлагая привлекательные условия покупки на бОльший пул квартир, дополнительные бонусы и подарки.

По словам Владимира Богданюка, скидки на новостройки московского региона колеблются в пределах от 3% до 10% в зависимости от стадии готовности объекта и пула предложений в реализации. Юлиан Гутман оценивает средний размер дисконта в 8-10%. «При этом застройщики стали в большем объеме предлагать квартиры по «специальным» ценам, то есть с уже включённой в стоимость скидкой, которая может варьироваться», - подчеркивает эксперт.

По словам генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Натальи Шаталиной, в Москве наиболее распространены стандартные скидки – от 3 до 5% при 100% оплате и ипотеке. Впрочем, в некоторых проектах (например, в ЖК «Маяк») скидки на ограниченный объем квартир в мае предоставлялись при любой форме оплаты, включая даже беспроцентную рассрочку, добавляет Ирина Доброхотова.

В Московской области средний размер дисконта, как всегда, выше, чем в Москве, - 7-9%, так как столица сейчас испытывает меньше сложностей со спросом, чем Подмосковье, говорит Шаталина. При этом максимальный размер скидки может быть значительно выше. Например, Urban Group предоставляет скидку до 20% при покупке квартиры в ЖК «Митино О2», ЖК «Солнечная система», ЖК «Опалиха О3» и ЖК «Видный город». Встречаются в области и скидки до 25% и более, но крайне редко, отмечает директор департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Екатерина Артемова. В целом, по ее словам, в мае в границах «старой» Москвы размер дисконта редко превышал 10%, а в Московской области - варьировался в пределах 10-20%.

«На протяжении последних нескольких месяцев наблюдается стабильный уровень дисконта на рынке новостроек. Резко увеличившись в 2014 -2015 гг., размер скидок на сегодняшний момент, по-видимому, достиг того размера, выше которого застройщику уже невыгодно продавать даже наименее ликвидные квартиры. Кроме того, на протяжении последнего года фиксируется как рост уровня дисконта, так и замедление роста, а в некоторых случаях даже снижение, цен в ряде проектов. Все это позволяет предположить, что в ближайшее время уровень скидок останется на прежнем уровне», - резюмирует Екатерина Артемова.

Что касается доли проектов, в которых предлагается дисконт, то, по данным «ИНКОМа», в Подмосковье она составляет около 80%, в столичном регионе в целом - около 85%.

Но на территории «старой» Москвы, согласно подсчетам «Бон тона», застройщики в 63% новостроек скидки либо не предоставляют, либо не указывают их размер (обсуждая индивидуально с каждым клиентом). Напомним, именно в «старой» Москве больше всего снизился бюджет покупки квартиры.

Некоторые застройщики предлагают покупателям не только скидки, но другие способы экономии, продолжает Наталья Шаталина. То есть клиент может выбрать скидку на квартиру, а может заплатить стоимость квартиры без скидки, но при этом получить машино-место всего за 50% стоимости или даже меньше или же кладовку в подарок. Например, при покупке квартиры в ЖК «Пироговская Ривьера» новосел получает кладовку в подарок, а в жилом комплексе «Люберецкий» - кухню.

Объем предложения машино-мест в качестве бонуса увеличился, согласен Гутман. Так, в ЖК «Мкр. Немчиновка» при покупке квартиры и одновременной полной оплате предлагают бесплатную аренду машино-места в паркинге на четыре месяца в подарок, а в ЖК «Загорье» – на год. Кроме того, в ЖК «Загорье» при покупке двух квартир дарят машино-место.

Кроме того, девелоперы сейчас активно используются те акции, которые способны сразу привлечь внимание покупателей своими громкими лозунгами и посылами, добавляет Шаталина. Например, в ЖК «Одинбург» сейчас проходит акция «Двушка по цене однушки».

Летние ожидания

В прогнозах на июнь и на лето в целом риелторы разошлись. В «Инкоме» в первую неделю июня спрос упал относительно показателей последних недель мая, «что, безусловно, связано с началом детских каникул, экзаменов и периода «полноценных» отпусков», говорит Юлиан Гутман, директор департамента новостроек компании. Однако вторая неделя июня, по его словам, продемонстрировала рост спроса выше пиковых показателей мая на 17%. И, таким образом, по итогам первой половины июня он прогнозирует, что уровень спроса в текущем месяце, возможно, будет максимально близок к значениям апреля 2016 г.

Наталия Кузнецова из агентства «Бон тон» также не ожидает сильного сезонного затишья на рынке первичной недвижимости: «Традиционное снижение активности будет, но незначительное».

Директор департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Екатерина Артемова, напротив, полагает, что лето текущего года будет похоже на прошлогоднее, но «с некоторым углублением кризиса». «Состояние платежеспособности населения не меняется, а другие обсуждения, такие как уменьшение ставки по ипотеке или изменения ФЗ-214, пока не имеют своей силы», - поясняет эксперт.

www.irn.ru