Без борьбы с коррупцией и бюрократией

Обещание замминистра регионального развития Константина Королевского начать строить в России жилье, себестоимость которого составит 8000 рублей за квадратный метр, включая отделку, вызвало бурю эмоций в обществе. Спектр их, как всегда в советском и тем более в постсоветском пространстве, раскинулся от «наконец-то» до «опять брешут». К публичным заявлениям чиновника такого уровня надо относиться внимательно, считают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости». Совсем голословными они не могут быть, а вот что за ними стоит – хочется разобраться.

Казалось бы, были времена, когда такая себестоимость считалась вполне нормальной. Достаточно вспомнить послекризисные 1999-й, 2000-й, 2001-й года. Панельные дома в Марьинском парке, Бутово продавались по $370-400 за квадратный метр при себестоимости производства домостроительными комбинатами около $300 за метр. Тогда курс доллара составлял примерно 25 руб., – то есть, даже в Москве себестоимость укладывалась в 7500 руб. за метр.

Новые времена
С тех пор много изменилось. Повысились цены на энергоносители, основные стройматериалы – цемент, щебень, песок, выросли зарплаты. Инфляцию никто не отменял. То есть, сейчас тогдашние 7500 руб. примерно соответствуют нынешним 20 000 руб. Но как раз эту «вилку» и называл Королевский – от 8000 до 20 000 руб. за метр. Это если говорить о Москве, а в регионах вполне можно уложиться в 15 000 руб. за метр при возрождении массового серийного домостроения, за которое ратует замминистра.

Неудивительно, что премьер-министр Владимир Путин говорил о необходимости строительства жилья по ценам в пределах 30 000 руб. за метр. К базовой себестоимости должна добавиться цена подводки коммуникаций, хотя, как полагают аналитики центра «Индикаторы рынка недвижимости», стоимость земли и возведения инфраструктуры государство в этом случае относит на свой счет. Но все равно, в дорогих регионах, таких как Москва или СанктПетербург, себестоимость строительства будет приближаться к верхней планке в 20 000 руб.

Что же может быть построено за 8000 руб.? Это самые недорогие, совсем простые одно- и двухэтажные индивидуальные дома. Которые не отягощены затратами на лифты, инженерию по подводке водоснабжения на верхние этажи, насосами и другими дорогостоящими элементами, необходимыми при многоквартирном строительстве. Более того, скорее всего, в эту сумму можно уложиться при возведении домов в южных регионах, где легче обойтись без лишних затрат на термоизоляцию, мощные отопительные системы и т.д. Конечно, при малоэтажном строительстве выше затраты на разводку коммуникаций по большой территории, но саму себестоимость домов легко уменьшить. И отрапортовать об этом.

Все равно показатель в 8000 руб. за кв.м. кажется излишне оптимистичным, скорее, идеалистическим ориентиром, чем основой для серьезных расчетов.

Пиррова победа
Но, предположим, удалось добиться снижения себестоимости жилья до 8000 руб. за кв.м. Сильно ли это поможет в решении задач программы «Доступное жилье»? В аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости» думают, что эффект будет не слишком большим.

Одно дело, когда государство строит жилье по программам для льготников (военных, очередников, переселенцев из аварийного и ветхого фонда и т.д.). Другое – когда решается жилищный вопрос основной массы населения. А у нее один источник жилья: рынок. То же, что попадает рынок, оказывается в несколько раз дороже. В силу вступают не только факторы себестоимости строительства, но и факторы инвестиционной себестоимости. Добавляется и стоимость земли, и инфраструктуры, инженерных коммуникаций, затраты на обслуживание кредитов и множество других элементов. В результате конечная цена становится в 2-3 и больше раз выше себестоимости самого строительства.

Пример по Москве: при себестоимости производства домостроительных комбинатов пусть в 25 000 руб. за кв.м самая низкая цена новостроек сразу после кризиса составляла 70 000 руб. Уже сейчас она начинает превышать отметку в 100 000 руб. – в четыре раза выше себестоимости.

Если основная задача действительно состоит в обеспечении населения доступным жильем, то нужно искать возможности его удешевления в других областях.

А если подумать
Такие возможности, по мнению аналитиков www.irn.ru, кроются, прежде всего, в модернизации административных процессов (подробнее об этом в статье «Прежняя рентабельность без повышения цен»). Это позволит сократить период бюрократических согласований до разумных пределов, а, значит, и сроки пользования кредитными средствами, что удешевит конечный продукт. Одно дело – пользоваться заемными деньгами под 15% годовых один год, а другое – три, тогда в итоге набежит уже 50%.

Необходимы разбюрократизация процедуры распределения земли под строительство и использование административных рычагов для нажима на землевладельцев-спекулянтов и чиновников, препятствующих земельному обороту. Власть предпринимает шаги в этом направлении, то темпы пока оставляют желать лучшего (см. «Хорошие отношения с властями – главный критерий при выборе региона для инвестиций»). Не секрет, что именно бюрократический процесс распределения земель и процедура согласований при получении разрешения на строительство – наиболее взяткоемкие этапы при начале любого проекта.

Борьба за удешевление себестоимости строительства нужна. Беда в том, что она будет вестись неизбежно в ущерб качеству, считают аналитики www.irn.ru. Кроме того, даже успех позволит уменьшить только ту часть затрат, которая составляет всего 20-30% конечной цены. А вот 70-80% проблемы «Доступного жилья» останутся незатронутыми.

irn