08.02.2010

Ногинск – крупный районный центр Московской области на реке Клязьме, который относится к уже дальнему Подмосковью. И если анализировать рынок новостроек отдаленных районов и городов области, то у них обнаружатся свои недостатки и достоинства. К недостаткам мы можем отнести то, что новых объектов в городе пока не закладывается – распродается все, что уже построено. А к достоинствам, конечно, демократичные цены, которые к тому же за кризисный период очень заметно снизились.

Сегодня журнал Metrinfo.Ru подробно расскажет о том, какое жилье сегодня предлагается в Ногинске, и по каким ценам.

Ногинск возник в 1781 г.: по указу Екатерины II. Село Рогожи, появившееся еще в XIII в. и известное как ямская слобода в начале XVI в., было преобразовано в город. Правда, императрица велела назвать его, конечно же, не Ногинск, а Богородск. И скоро новоиспеченный город стал фабричным центром с большим посадом. Промышленность и дала толчок его развитию. (подробнее см. историческую справку в конце текста). А в наше время ему пришлось «наращивать» социальную и бытовую инфраструктуру.

«Еще лет десять назад город производил впечатление патриархального болота, теперь ситуация кардинально изменилась», - говорит Виталий Осьминин, руководитель отдела маркетинга и рекламы компании ЮИТ Московия. Сегодня в Ногинске много магазинов, аптек, несколько ресторанов, отделений банков и бытовых служб, парикмахерских и косметических салонов. В городе работают 3 больницы, (одна – детская), и поликлиники. В числе образовательных учреждений - 4 детских сада (3 из них - ясли-сад), 19 школ (одна из них – «Академия языка» – с углубленным изучением иностранного языка), гимназия, Ломоносовский лицей, православная гимназия, школа искусств и художественная школа, а также 2 ПТУ, 4 учреждения средне-специального образования: медицинское училище, педагогический колледж, торгово-экономический и политехнический техникумы, отделения 5 ВУЗов: Российской академии предпринимательства, Московского открытого университета, Московского института экономики и статистики, Московского института национальных и региональных отношений и Современной гуманитарной академии.

Есть возможности заняться спортом и развлечься. В городе работают 2 развлекательных центра, кинотеатр, дома культуры. Недавно построены спортивный комплекс «Знамя», роллеродром в городском парке и комплекс светомузыкальных фонтанов, реконструирован Дворец детского творчества. Есть краеведческий музей, Дом художника, Театр юного зрителя и Драматический театр. А для любителей спорта открыты 2 стадиона, несколько фитнес-клубов и центр развития бокса «Ратибор».

Без экологических проблем

Хоть Ногинск и промышленный город, он отличается хорошей экологией. Во-первых, все ногинские производства «не относятся к категории вредных и не окружают город сплошным кольцом», - сообщает Виталий Осьминин. Во-вторых, многие из них работают не так активно, и производственные и площади либо пустуют, либо не используются. А в-третьих: «Леса и лесопарковые зоны обступают Ногинск с трех сторон. Через него протекает река Клязьма с красивейшими излучинами и разливами. В пределах города (особенно в его старой части) много зелени», - рассказывает Виталий Осьминин. «Имеются два прекрасных парка культуры и отдыха и большой лесопарковый массив с водоемом «Черноголовский пруд», - добавляют в пресс-службе ГК «НДВ». - Летом Ногинск идеален для отдыха, ведь там прекрасный, чистый воздух и обилие зелени, а зимой не найти лучше места для лыжных прогулок».

Микрорайон Заречье-2

Новостройки в Заречье-2

Транспортная доступность на «4»

На удивление нет в Ногинске, расположенном примерно в 39 км от МКАД, и транспортных проблем, присущих многим городам Подмосковья: «Ногинск занимает удачную позицию, поскольку находится на пересечении Горьковского шоссе (относится к федеральной магистрали М7 «Волга», соединяющей Москву и Уфу – от ред.) и магистрали А107 (так называемое Малое Московское кольцо). Это обеспечивает инвариантность транспортных маршрутов: из Ногинска в Москву можно въехать практически с любого направления», - рассказывает Виталий Осьминин (ЮИТ Московия). Самый короткий путь проходит по Горьковскому шоссе, а движение по нему в часы пик особенно на подъезде к столице сильно затруднено. «Поэтому сейчас время в пути по Горьковскому шоссе до МКАД составляет от 40 мин. до 2 часов», - сообщает Валерий Масаев, генеральный директор агентства «Престиж», член Гильдии риэлторов Московской области. Но есть планы построить платную скоростную автомобильную дорогу А33 «Ногинск - Москва». Так что в будущем транспортная доступность Ногинска станет еще выше.

Новые дома в Заречье-2

Но и сейчас городу грех жаловаться, потому что на маршруте Ногинск-Москва очень много общественного транспорта, «и в Москву можно уехать практически круглосуточно», - говорит Виталий Осьминин (ЮИТ Московия). Функционирует и железная дорога: до Курского вокзала можно доехать в среднем за 1 час 35 минут. А в черте города пассажиров перевозят многочисленные маршрутки. «Таким образом, транспортную доступность Ногинска можно оценить на твердую четверку», - делает вывод Виталий Осьминин.

Предложения вторичного рынка

Ногинск активно застраивался в начале ХХ в., потом в 1930-х и в 1950-70-х г.г., а последний бурный этап строительства пришелся на 2005-2007 г.г., когда в эксплуатацию было введено 80,3 тысяч кв.м. жилья и началось строительство нового микрорайона Заречье. «Так что жилой фонд города неоднороден по структуре, - объясняет Виталий Осьминин. - Есть районы частной застройки, районы хрущевок и микрорайоны «брежневского бетона», представленные в относительно равномерных пропорциях. Новостройки расположены либо точечно, либо небольшими группами, наиболее значимой из которых за последние три года стал микрорайон Заречье-2».

Стоимость квартир зависит от микрорайона: чем ближе к центру, тем дороже, но влияние на цену оказывает и год постройки, и тип строения. «Ценовые лидеры - дома, сданные в эксплуатацию в 2008-2009 г.г., где квадратный метр стоит от 43 до 55 тыс. руб. Далее следует 9- и 14-этажная «панель» в центре города, стоимость которой 40-43 тыс. руб. за квадратный метр. А замыкают список наименее популярные панельные и кирпичные «хрущевки», - рассказывает Валерий Масаев («Престиж»). Но продают последние часто, особенно в наиболее дорогих центральных районах, так как в Ногинске в ближайшие годы не запланирован снос таких домов, и их стоимость остается довольно высокой. Продав квартиру в центральной «хрущевке» и немного добавив, можно купить современную квартиру в новостройке.

Разнородность застройки – причина большого разброса цен. Как сообщил руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Недвижимость» Руслан Кобзарёв, однокомнатную квартиру в Ногинске можно купить за 1,55- 2,25 млн. руб., двухкомнатную – за 2- 3,5 млн. руб., трехкомнатную – за 2,6-3,7 млн. руб., а за квартиру с 4-мя комнатами придется заплатить 3,7- 4,2 руб.

Чем новее дом, тем дороже в нем квартиры. Например, двухкомнатная квартира (комнаты смежные) площадью 42,4 м кв. в пятиэтажной «хрущевке» в 15 минутах ходьбы от железнодорожной станции стоит 2,1 млн. руб. А более современная двушка площадью 43 м кв. в девятиэтажной «панели», расположенной немного ближе к станции, продается уже за 2,45 млн. руб. «Средняя же цена квадратного метра на вторичном рынке Ногинска - 51 917 руб.», - сообщает Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга Управляющей компании «Домостроитель».

Особенность ногинского вторичного рынка – большой спрос на недвижимость за на окраинах города и за его пределами. «Востребованы земли в садоводческих товариществах, земли населенных пунктов, частные дома, коттеджные застройки. Эти объекты пользуются популярностью и у местных жителей, и у москвичей. Спрос объясняется относительной близостью Ногинска к столице, развитой сетью автодорог, благоприятной экологией и более низкими ценами в сравнение с другими направлениями», - объясняет Валерий Масаев («Престиж»). Сегодня дачный участок без строений можно купить за 500 тыс. руб., благоустроенный участок в садоводческом товариществе с домиком стоит не менее 800 тыс. руб. «Частный деревянный дом площадью около 60 кв. м. с земельным участком 12 соток и коммуникациями можно купить за 3,5 млн. руб., а кирпичный дом площадью около 100 кв. м. с таким же земельным участком и с коммуникациями стоит от 6,5 млн. рублей», - приводит примеры Валерий Масаев.

Новостройки: пока есть, но больше не планируется

Активен в Ногинске и рынок новостроек, предложений тут тоже хватает. В городе с населением около 116 тыс. жителей в 2009 г. было сдано 3 масштабных объекта, и сегодня ведется строительство еще нескольких новостроек, и, в основном, это эконом-класс.

Дом на улице Леснова

Двухсекционный кирпично-каркасный дом переменной этажности (13-15 этажей) на 111 квартир на улице Леснова сдала компания «494 УНР Инвест». Здесь предлагаются квартиры, как с муниципальной отделкой, так и без нее. «Правда, в продаже остались лишь 2- и 3-комнатные объекты. Разница в цене при покупке квартиры с отделкой – 280-320 тыс. руб. в зависимости от площади. Так, «двушка» площадью 66 кв. м без отделки стоит 3,46 млн. руб., а с отделкой – 3,75 млн. руб., - рассказывает Ольга Гусева («Домостроитель»). - Трехкомнатная квартира площадью 87 кв.м с отделкой обойдется в 4,53 млн. руб., а без нее – 4,85 млн. руб.».

Недавно, в середине декабря 2009 г., была сдана одна из немногочисленных новостроек бизнес-класса на улице Гаражной (застройщик «Паола-СК»). Это семисекционный монолитно-кирпичный дом переменной этажности (14-16-17 этажей), расположенный на огороженной и охраняемой территории. Территория вокруг дома озеленена и благоустроена, на ней расположились беседки, детский игровой комплекс, площадки для отдыха и стоянки. В новостройке есть 1-5-комнатные квартиры улучшенной планировки с высокими потолками – 2,84 м, просторными кухнями - от 9,5 до 14,2 м кв, пластиковыми окнами. Сегодня в этом доме можно купить любые квартиры, кроме четырехкомнатных и пятикомнатных. «Стоимость однокомнатной квартиры площадью от 40 кв. м – от 1,89 млн. руб., двухкомнатной площадью 57,5-74,5 кв. м – от 2,76 млн. руб., а трехкомнатной -78,3-79,3 кв.м – от 3,45 млн. руб.», - сообщает Ольга Гусева. Но сейчас квартиры можно купить со скидкой в 5% при единовременной оплате, также действует рассрочка платежа.

Дом на Гаражной улице

Еще одна масштабная из закончившихся недавно строек - пять кирпично-каркасных корпусов серии И-1724 в микрорайоне «Заречье-2» на улице Декабристов, которые возвела компания «ЮИТ Московия». Это жилье эконом-класса. «Планировки и площади квартир соответствуют данной категории: однокомнатные – 40-43 кв. м, двухкомнатные – 60, трехкомнатные – 80-90», - сообщает Виталий Осьминин. «В этих домах в продаже осталось совсем немного квартир, но выбор пока еще есть. Средняя цена однокомнатной квартиры (площадь 42 кв.м) – 2,3 млн. руб., двухкомнатной (площадь 63 кв.м) – 3,2 млн. руб., а трехкомнатной (площадь 88 кв.м) – 4,48 млн. руб.», - говорит Ольга Гусева («Домостроитель»). Сегодня на готовые квартиры в этих домах застройщик предлагает годовую рассрочку. «Дома аккредитованы у всех крупнейших банков, и, что немаловажно, кредиты действительно выдаются», - утверждает Виталий Осьминин (ЮИТ Московия).

Из пока еще строящихся домов особого внимания заслуживает ЖК «Богородский», который строит компания «Арсенал Грант» на улице Аэроклубной. Это еще один проект, приближенный к бизнес-классу - три 17-этажных монолитно-кирпичных дома в 10 минутах ходьбы от железнодорожной станции, но рядом с лесопарковой зоной. На огороженной придомовой территории планируется строительство детской и спортивной площадок, а будут высажены декоративные деревья разных пород, кустарники, цветники, разбиты газоны. Квартиры в этом ЖК отличаются большими кухнями, просторными прихожими и лоджиями. «В 1 корпусе ведутся отделочные работы, во 2 корпусе завершается кирпичная кладка внешних стен, в 3 корпусе осуществляются монолитные работы на 13 этаже и кирпичная кладка внешних стен 1 этажа, - рассказывает Ольга Гусева («Домостроитель»). - Стоимость однокомнатной квартиры (площадь 41 кв.м) составляет 1,8 млн. руб., 2-комнатной площадью 61 м кв. – 2,2 млн. руб., площадью 65 кв.м – 2,3 млн. руб., 3-комнатной квартиры (площадь 86 м кв.) – 3,5 млн. руб.

По данным исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 3-4 кв. 2009 года. Сравнительный анализ», проведенным аналитическим центром «Индикаторы Рынка Недвижимости» www.acirn.ru, цены квадратного метра в новостройках в целом по Ногинску составляют от 47,7 тыс. рублей. С начала 2009 года они упали на почти на 10% (с 52,7 тыс. руб.). О таком дисконте и стоит говорить с продавцом.

Сегодня новостройки в Ногинске раскупаются сравнительно хорошо. Их «берут» приезжие из регионов России, жители других районов Подмосковья, а также военные, которые приобретают квартиры с помощью сертификатов.

Дом на улице Аэроклубной

Впрочем, несмотря на относительный спрос на ногинском рынке новостроек, новые объекты в городе пока не закладываются, соответственно уменьшаются объемы предложения. Данная тенденция характерна для всего дальнего Подмосковья (за 30 км. от МКАД), и ее очень наглядно отражает ситуация в городах, расположенных по Восточному направлению области. Это отмечают эксперты аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости», www.acirn.ru опираясь на результаты исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 3-4 кв. 2009 года. Сравнительный анализ». «В какой-то степени, это свидетельствует о сохранении определенного уровня спроса на жилье в данных городах, несмотря на непростые экономические условия, - говорят аналитики. – Однако новое строительство в дальнем Подмосковье практически не востребовано».

Что ж, раздумывая над тем, покупать ли новую квартиру в Ногинске, стоит учесть этот момент – выбор на первичном рынке сокращается.

Историческая справка

В 1830-х гг. в Богородске и Богородском уезде появились первые паровые фабрики, а в 1856г. в районе Глухово была открыта Богородско-Глуховская мануфактура, ставшая одним из крупнейших текстильных предприятий России. Уже в начале XX в. Богородск превратился в фабричный город с фабричным училищем, больницей, аптекой, домами для рабочих. Тогда же был построен и мост через Клязьму, а мануфактуру заменила Ново-Ткацкая фабрика.

Богородский уезд и его «столица» развивались как промышленные центры России. Так, в 1913 г. здесь была пущена первая турбина первой в стране районной электростанции на торфе «Электропередача», а рядом с ней вскоре возник город Электрогорск. Не отставал от уезда и Богородск, в 1930 г. переименованный в Ногинск в честь революционера В.П. Ногина, работавшего на Богородско-Глуховской мануфактуре.

В советскую эпоху индустриализации здесь начали работу предприятия венно-промышленного комплекса (Прибор, Эталон, 502 Завод по ремонту военного технического имущества), строительной отрасли (Ногинский керамический завод, Ногинский комбинат строительных смесей, Ногинский завод кровельных и гидроизоляционных материалов), машиностроения (Ногинский завод топливной аппаратуры, Литейно-механический завод и др.) и легкой промышленности (ОАО «Русское Море», Ногинский мясокомбинат, Ногинский комбинат питания, Ногинский масложировой комбинат, хлебокомбинат, молокозавод, пивоваренный завод).

На сегодня в городе насчитывается более 25 промышленных предприятий, и он считается весьма привлекательным для инвесторов. А через район Ногинска «Красный Электрик» проходит магистральная ЛЭП Москва — Тольятти и размещена крупная подстанция с ответвлением Ногинск — Чагино (Москва). Таким образом, рабочих мест в городе с более чем стотысячным населением не мало.

Ногинск славится бережным отношением к своему историческому наследию. Здесь сохранилась старая линия однопутного трамвая, открытая в 1924 г., отреставрированы торговые ряды конца XIX – начала XX в.в., здание Богородской женской гимназии, построенное в начале XX в., здание бывшей «Московской гостиницы» и фабричные дома. Центр города практически не застраивается новыми зданиями, чтобы сохранялась атмосфера прошлого века. И конечно, уделяется много внимания главной достопримечательности Ногинска - Богоявленскому собору, построенному в 1767 г.

Metrinfo.Ru