30.11.2010

Многие россияне рассматривают Московскую область как наиболее привлекательное место жительства — рядом со столицей и в то же время вне ее сутолоки и высоких цен.

Тем, кто подыскивает квартиру в Подмосковье, следует знать: местный рынок недвижимости крайне неоднороден, его можно сравнить с лоскутным одеялом по разнообразию цен, объемам строительства, инфраструктуре.

1 кв. м равен двум окладам

«Говорить о средней стоимости 1 кв. м в Подмосковье в целом неправильно, — считает Андрей Хромов, президент Гильдии риэлторов Московской области (ГРМО). — Даже в соседних городах цены на жилье могут серьезно отличаться». Факторов, влияющих на экономическую составляющую рынка, несколько. Кроме понижающей стоимость жилья удаленности от столицы имеет значение наличие или отсутствие дефицита новостроек в городе. Понятно, что в населенном пункте, где при высоком спросе на квартиры строят всего один-два дома, цены будут выше, чем в городе, где объемы строительства составляют два-три десятка новостроек.

Хромов Андрей Александрович, Президент Гильдии риэлторов Московской области, генеральный директор ЗАО "Кредит-Центр"

Определенную роль в ценообразовании играет и покупательская способность граждан. По мнению А. Хромова, цена, по которой объект реально продается, тесно связана со средней зарплатой по региону. Последний показатель падает по мере удаления от Москвы. Так же и цены на жилье.

Любовь Голубева, член Национального совета РГР, в качестве примера привела статистику города Серпухова. Средняя зарплата здесь составляет 20–23 тыс. руб. Средняя стоимость квартиры в новостройке — 40–46 тыс. руб./кв. м, а на рынке вторичного жилья — на 15% выше, то есть равна 50–51 тыс. руб./кв. м.

Голубева Любовь Леонидовна, член Национального совета Российской Гильдии риэлторов, руководитель "Районного агентства недвижимости", ИП Голубева Л.Л.

Кроме того, на стоимость недвижимости влияет и маркетинговая политика застройщика. Если ему срочно нужны деньги, поясняет А. Хромов, компания начинает проводить акции, стимулирующие покупателей, и несколько снижает цены. Вследствие этого через какое-то время уменьшаются и цены на вторичку.

Новостройки

Подмосковье — лидер по строительству жилья среди российских регионов. По официальным данным, в прошлом году было введено в строй 8,45 млн кв. м общей площади. За три квартала текущего года построено 4,16 млн кв. м, что на 3,1% меньше, чем за тот же период 2009 г. Как известно, основная сдача новых объектов госкомиссии проходит в декабре. По крайней мере подмосковные власти уверены, что объемы этого и предыдущего годов будут сопоставимы.

Положительным трендом эксперты называют разморозку старых проектов, реализация которых была приостановлена кризисом. Кроме того, происходит освоение новых строительных площадок. С января 2010 г. на территории области начато строительство 184 многоквартирных жилых домов и 5 коттеджных поселков, сообщают в Министерстве строительного комплекса Московской области.

Средние цены на новостройки Подмосковья варьируются в пределах 44–73 тыс. руб./кв. м в зависимости от удаленности от МКАД, приводит результаты аналитического исследования А. Хромов. Наиболее ярко выражены две ценовые зоны: примерно 55 тыс. руб./кв. м (10–40 км от МКАД) и 44 тыс. руб./кв. м (40–70 км от МКАД). В целом, утверждает президент ГРМО, сегмент новостроек Подмосковья сейчас достаточно стабилен.

Среди особенностей сегодняшнего рынка недвижимости Л. Голубева называет готовность застройщиков сдавать жилье с отделкой. Себестоимость таких квартир поднимается на 5–10%, но продаются они гораздо быстрее, потому что общий уровень цен снизился и готовые квартиры стали выгоднее и доступнее, чем бетонные коробки.

Рынок вторичного жилья

На рынке вторички прослеживается аналогичная закономерность: цены снижаются по мере удаления от Москвы. Однако здесь данное явление более выражено. Наиболее дорогое вторичное жилье — примерно 90 тыс. руб./кв. м — находится в городах, примыкающих к Москве (до 10 км от МКАД). В самом дальнем Подмосковье (более 70 км от МКАД) 1 кв. м стоит в среднем 50 тыс. руб.

Волна отложенного спроса заставила продавцов немного поднять цены весной. Затем активность покупателей утихла, и стоимость вновь уменьшилась. Она продолжает снижаться: по сравнению с началом года во всех зонах Подмосковья недвижимость подешевела. Можно говорить только о локальных колебаниях стоимости жилья.

Количество предложений вторички уменьшается, хотя все еще велико. На сегодняшний день, по данным ГРМО, продают около 33 тыс. объектов, что заметно превышает объем предложения трехлетней давности. То есть выбор сейчас действительно большой.

Аренда жилья

Рынок аренды по-прежнему активен, считает А. Хромов. Кризис только добавил ажиотажа, потому что те, кому не удалось купить квартиру, вынуждены снимать жилплощать. Средняя стоимость аренды однокомнатных квартир — 10–20 тыс. руб.; двухкомнатных — 15–25 тыс. руб.; трехкомнатных — 20–30 тыс. руб. На цену влияет удаленность от Москвы и класс жилья. При выборе объекта бизнес-класса следует знать, что его цена на 3–4 тыс. руб. выше средней; если жилье неблагоустроенное, его цена ниже средней ставки на 2–3 тыс. руб. Количество объектов, которые арендодатели предлагают за 80 тыс. руб. и более, незначительно. Как правило, такое жилье снимают для своих сотрудников (приглашенных российских и иностранных менеджеров) крупные предприятия.

По данным ГРМО, стоимость аренды квартиры в Подмосковье в зависимости от количества комнат:

1-к. кв-ра - 10–20 тыс. руб./мес.
2-к. кв-ра - 15–25 тыс. руб./мес.
3-к. кв-ра - 20–30 тыс. руб./мес.

Рынок загородной недвижимости

Заметное явление на этом рынке — появление большего количества коттеджных поселков на землях сельхозназначения. Выбор приличный, и предложения самые разные — на любой вкус и кошелек, на любом расстоянии. Если в прошлом году доля участков без подряда была подавляющей, то сегодня ситуация меняется, дома под ключ тоже вызывают интерес, но такие проекты стоят дороже.

Вторичный рынок загородной недвижимости составляют объекты в садовых товариществах, деревнях и поселках. Спрос сосредоточен в основном в сегменте экономкласса. Самый популярный объект — коттедж, не превышающий по стоимости трехкомнатную квартиру в городе. Скажем, в среднем Подмосковье трешка стоит примерно 5 млн руб., предпочтительная цена загородного объекта — от 5 до 7 млн. Чем дальше от Москвы, тем дешевле дома.

Если говорить о категориях загородной недвижимости, то массовый покупатель предпочитает дом в садовом товариществе или в деревне, где удобства частично на улице, — это наиболее дешевые предложения. Следующий в рейтинге предпочтений — дом со всеми удобствами, затем коттедж в организованном поселке, квадрохаус, пентхаус и т. д. Стоимость объектов по мере продвижения по списку увеличивается. В садовом товариществе домик можно купить за 600 тыс. — 3,5 млн руб. или снять на лето за 8–20 тыс. руб./мес. Стоимость коттеджей со всеми удобствами зависит от площади участка и дома и составляет 3,5–20 млн руб.; их аренда — 25–120 тыс. руб./мес. Коттеджи или таунхаусы дороже.

Почти три четверти объектов загородной недвижимости, предлагаемых в аренду, находится на севере, северо-западе, юго-западе. Эти направления более интересны арендаторам, чем восточные и юго-восточные. Однако кризис внес свои коррективы — становятся популярными территории на юге, юго-востоке и востоке Подмосковья. Причина простая: покупательская способность уменьшилась, а на этих направлениях недвижимость значительно дешевле. К тому же рынок здесь бурно развивается: около 60% поселков, в которых предлагают участки без подряда, расположено на востоке и юго-востоке Подмосковья. Затраты на постройку дома везде одинаковые, а дисконт растет с увеличением расстояния от Москвы.

Голубин Евгений Владимирович, Руководитель проекта "Южные озера"

Характеризуя сегодняшних покупателей загородного жилья, Евгений Голубин, руководитель проекта «Южные озера», отметил их большую обстоятельность и осторожность. «Мало кто сейчас делает покупку, руководствуясь эмоциями. Если в прошлом году решение о приобретении коттеджа после показа принимали за один — три дня, то в этом году — в течение двух-трех недель».

Земля

О земле разговор особый. В обороте находятся земли всего двух категорий: сельскохозяйственного назначения и поселений. К первой относятся участки для садоводства, огородничества и дачного строительства с правом регистрации в построенном доме. Средняя стоимость сотки — 271 тыс. руб., но это с учетом дорогих объектов. В среднем Подмосковье наиболее ходовая цена — 80–100 тыс. руб./сотка, или 1,5 млн руб. за участок в 15 соток. Самые дешевые участки (и самые востребованные) находятся в садовых товариществах, самые дорогие — в организованных коттеджных поселках с инфраструктурой. Большую долю в стоимости сотки составляют коммуникации, утверждает Антон Корниенко, коммерческий директор компании «Земли Московии». Подключение света, газа, воды и тому подобного требует значительных вложений. Особенность сегодняшнего рынка земли заключается в том, что масштабные территории, раскупленные разными компаниями, теперь выставляют на продажу. Можно ожидать, что увеличение предложения приведет к снижению цен. Тем более что правительство принимает меры по стимулированию строительства жилья экономкласса. Это совершенно правильно, считает А. Хромов: «Нужно строить много и продавать дешево, а не мало и дорого. Вот простая логика».

МНЕНИЕ

Хромов Андрей Александрович, Президент Гильдии риэлторов Московской области, генеральный директор ЗАО "Кредит-Центр"

«Министерство экономического развития внесло в Госдуму законопроект, который разрешает строительство жилья только на землях поселений. Как это будет соотноситься с тем, что сейчас большинство участков предлагают на сельхозземлях, пока не знаю. Но думаю, что это исключительно вредный законопроект, который нанесет рынку недвижимости просто удар в спину».

Корниенко Антон Леонидович, коммерческий директор компании «Земли Московии»

«Основную долю в цене сотки составляют именно коммуникации. Подвести их к поселку — мероприятие затратное. Если покупатель входит в проект на этапе инвестирования, цена сотки с коммуникациями составляет порядка 600–700 тыс. руб. То есть реклама «30 тыс. за сотку со всеми удобствами» — это блеф».

"Недвижимость и Цены", № 47 от 22.11.2010
Дмитрий НИКОНОВ