В среде экспертов, анализирующих загородный рынок, существует мнение, что дела на недорогом загородном рынке Подмосковья идут не очень хорошо – имеют место затоваривание и низкий интерес покупателей. В результате, предсказывают сторонники этой точки зрения, в обозримом будущем нас подстерегает здесь застой. Почему ситуация складывается подобным образом, не сгущают ли господа пессимисты краски и чего нам следует ждать от ближайших месяцев?

Во всех этих вопросах разбирался «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru».

Кто сказал, что земля умерла? Нет, она затаилась на время…

Все опрошенные нами эксперты с изложенной выше точкой зрения так или иначе согласились. Причем при описании ситуации использовались разные слова: от «стабилизации» до «застоя», что невольно наводило на аналогии с большой политикой.

«Рынок замер в ожидании, - говорит Алексей Гусев, коммерческий директор компании «Загородный проект». - Кто-то ожидает кризиса (европейского), кто-то войны в Иране, кто-то выборов. В общем, в условиях нестабильной макроэкономической ситуации покупатели выжидают. Сделки совершаются в основном в самом дешевом сегменте, где люди не могут ждать».

«Ценовая ситуация на рынке загородной недвижимости в течение всего 2011 года оставалась стабильной, - говорит Дмитрий Цветков, директор департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty. – К началу прошлого года средняя стоимость 1 кв. м в бизнес-классе составляла $4300, а сегодня она – $4650, т.е. выросла не более чем на 6%. Исключением являются лишь качественные проекты, доля которых на рынке не превышает 10%. В них цена по итогам года в среднем повысилась на 10-15%». Эксперт добавляет, что сейчас нет никаких предпосылок для активного роста или снижения цен. «Как правило, это является показателем здорового рынка, однако на этот раз данная ценовая стагнация скорее свидетельствует о том, что он просто замер в ожидании», - резюмирует Дмитрий Цветков.

По мнению Игоря Заугольникова, члена правления RODEX Group, в ценах на загородную недвижимость «уже третий год наблюдается не сильно выраженный восходящий тренд». Однако, несмотря на это, до уровней, которые были достигнуты в «пиковом» 2008 году, еще очень далеко. Налицо - явный избыток предложения, ставший следствием предкризисных спекулятивных покупок.

Отметили специалисты и еще одну деталь: постепенное осознание всеми новых реалий, привыкание к ним. В результате, с одной стороны, с рынка исчезли граждане, пытающиеся продать свою недвижимость по старым, докризисным ценам. С другой – по словам Алексея Кудрявцева, директора по маркетингу УК «Волжские дачи», существенно уменьшилось и количество откровенно демпинговых предложений.

Участки без подряда: или дешево, или надежно

Земля без подряда – бесспорный лидер нашего рынка, если говорить об объемах. Все признаки затоваривания в этом сегменте налицо: очень много продается частными лицами. «Те, кто раньше сделал инвестиционные покупки с минимальными бюджетами (300 - 400 тыс. руб.), сегодня буквально вываливают свои объекты на вторичный рынок», - отмечает Алексей Кудрявцев («Волжские дачи»). Кроме этого, продолжают выходить новые огромные поселки, продажи в которых практически стоят.

«Нельзя не отметить, что на формат участков без подряда приходится львиная доля предложения. И количество объектов, выставленных на продажу, постоянно растет: появляются новые предложения в дальнем Подмосковье, весьма конкурентоспособные по причине своей дешевизны, - говорит Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». – Спрос же (оставаясь все равно достаточно высоким) в прошлом году начал снижаться». Как поясняет эксперт, это связано с возросшей конкуренцией со стороны готовых коттеджных поселков, которые начали выходить на рынок по вполне адекватной цене. В пользу такого варианта потребителей «агитируют» и становящиеся все более известными проблемы у тех, кто купил участок без подряда – в частности, это могут быть сложности с подключением коммуникаций. Поэтому, желая застраховаться от подобных трудностей, люди стараются приобретать уже готовые объекты, подводит итог Светлана Бирина.

Последний тезис хорошо иллюстрируется примером, который приводит Игорь Заугольников (RODEX Group): «К нам пришел клиент, который до этого тщетно пытался поселиться в поселке, купив там землю без подряда еще в 2006 году. За пять лет поле, на котором располагался его участок, так и не превратилось в поселок. В итоге он решил приобрести землю с подрядом в коттеджном поселке Золотые пески, где уже проведено электричество, водоснабжение, канализация, должным образом организуется необходимая инфраструктура».

Выбор участка без подряда – это во многом проблема доверия покупателя девелоперу, поскольку большинство предложений еще находятся в начальной стадии строительства, и потребителю здесь предлагается оплатить земельный участок и будущее подведение к нему коммуникаций. «Компании, которые находят деньги на развитие поселка в начальной стадии и поддерживают хороший темп развития на всем протяжении строительства, имеют преимущество перед конкурентами, но они, как правило, не дают хороших скидок в начале продаж, - отмечает Александр Оксанич, заместитель гендиректора компании «CENTURY 21 Kredo-MTK» (Домодедово). – Например, на каширском направлении цены в среднем составляют от 130 до 280 тыс. руб., разница в основном зависит от расстояния от МКАД и от предлагаемого набора коммуникаций (электричество, газ, водопровод, канализация)».

Готовые дома и коттеджи: качественное дорожает

В сегменте готового к проживанию загородного жилья наши эксперты отметили важную тенденцию: с рынка пропали инвесторы, зато постепенно растет число тех, кто покупает недвижимость для собственного проживания. «Покупателей, выбиравших коттеджи с целью перепродажи, не было несколько лет подряд, - говорит Игорь Заугольников (RODEX Group). – Домовладения приобретались преимущественно теми, кто планировал использовать их сам. И маловероятно, что они будут выставлять коттеджи на продажу. Соответственно, предпосылок для увеличения предложения на вторичном рынке подмосковных коттеджей нет». С другой стороны, количество новых проектов в последние годы существенно сократилось: многие девелоперы не выдержали кризис и были вынуждены уйти с этого рынка. В результате мы имеем классическую картину: предложение сужается, спрос растет, что в будущем обязательно приведет к повышению цен…

А как же тезис о затоваривании? С ним все просто: по мнению Дмитрия Цветкова (Penny Lane Realty), оно действительно имеется, но только - неликвидом: домами сомнительного качества по завышенным ценам. «Непереоцененные качественные загородные объекты – редкость на нашем рынке, и они всегда найдут своего покупателя, - отмечает эксперт. – Стандартный период экспозиции объекта загородной недвижимости занимает от шести месяцев до одного года. Хотя в нашей практике нередко бывают случаи, когда дом уходит и за 1-2 месяца».

Квартиры и таунхаусы: спрос есть

А вот в сегменте таунхаусов и квартир городского типа спрос остается достаточно стабильным. «У меня нет ощущения стагнации на этом рынке, - говорит Алексей Кудрявцев («Волжские дачи»). – Квартиры в жилых комплексах реализуются очень неплохо. Обратите внимание: новогодних акций в нынешнем сезоне было существенно меньше, чем в прошлые годы. Таунхаусы всегда отставали в силу молодости самого формата, но ситуацию с ними никак нельзя назвать стагнацией».

Согласна с коллегой и Наталья Семенова, генеральный директор ООО «СКМ Риэлти» (холдинг «СКМ Групп»). Она отмечает также, что в этом году рынок примечателен тем, что достойные предложения появляются в 10-километровой удаленности от МКАД за вполне реальные деньги, а такого нельзя было встретить пару лет назад: дешевле 20-30 в этой зоне не стоили ни дома, ни таунхаусы.

С надеждами на весну и послевыборную стабильность

Приближается весна – традиционное время оживления на загородном рынке. С ее приходом игроки связывают надежды – но весьма осторожные. «Рост покупательской активности в предстоящие месяцы, несомненно, будет, - выражает эту точку зрения Сергей Махмудов, директор по развитию компании Atlas Development. – Однако говорить о том, что весенняя активность будет выше, чем в соответствующем периоде 2011 года, пока рано. На наш взгляд, многое зависит не только от сезонности (которой так подвержен рынок загородной недвижимости), но и от экономической и политической ситуации в стране в целом, особенно в преддверии предстоящих президентских выборов».

Аналогичные мысли высказывает и Дмитрий Цветков (Penny Lane Realty). «Президентские выборы должны стать дополнительным толчком для всех тех покупателей, которые решили повременить с покупкой дома до разрешения политической «неопределенности» в стране», - отмечает он.

Алексей Гусев («Загородный проект») вообще предсказывает «весеннее ралли» цен.

А Алексей Колядин, руководитель проекта коттеджного поселка «АкваВилла», связывает предстоящее весеннее оживление с неопределенной финансовой ситуацией в стране и мире. Сегодня непонятно, в какой валюте лучше хранить сбережения и куда инвестировать имеющиеся накопления. В итоге многие приходят к выводу, что лучше деньги потратить на недвижимость, в частности - на загородный дом. По мнению эксперта, ориентироваться нужно на объекты вблизи курортов и спортивных комплексов.