Компании-члены ГРМО
Список по городам
Награды ГРМО

Зал славы ГРМО
Лауреаты конкурса/Спонсоры
Гильдия риэлторов Московской области РГР 2018 РГР 2018 РГР 2018 РГР 2018 Лидер отрасли
Российская Гильдия Риэторов
Объединяя профессионалов
Основана в 1997 году

ГИЛЬДИЯ РИЭЛТОРОВ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ЛУЧШЕЕ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ ОБЪЕДИНЕНИЕ РГР 2013, 2018 ЛИДЕР ОТРАСЛИ 2018


8 (925) 039-88-00, 8 (985) 604-97-92
 

Сервисы
ГРМО
Сертифицированные
риэлторы (реестр)
База объектов
"ДОМБОНУС"
Статьи, оценка, мнения
09.09.2020

На что обращать внимание при покупке доли в квартире

Основным способом покупки квартиры для тех, у кого не хватает средств, является ипотека, только вот доступна она по-прежнему не всем. Поэтому некоторые предпочитают на старте решения жилищного вопроса купить долю в квартире. Так ли хороша эта инвестиция, и на что обращать внимание, "Интерфакс" разбирался с экспертами рынка.

Плюсы и минусы

"Так уж сложилось, что в одном и том же жилом помещении может проживать не одно поколение российских семей. Долевая собственность на жилое помещение может возникнуть в силу разных причин: приватизация жилого помещения несколькими членами семьи, наследование жилого помещения несколькими наследниками, раздел совместно приобретенной квартиры между супругами и другое", — объясняет происхождение этого формата недвижимости старший юрист Enforce Law Company Станислав Голунов.

Эксперт добавляет, что потенциального покупателя доли в квартире может подкупить более доступная цена, низкие расходы по содержанию (налоги, расходы на коммунальные услуги) и перспектива дальнейшего выкупа остальных долей в данной квартире.

"Однако обозначенные преимущества зачастую обусловлены низким потребительским спросом на подобный объект недвижимости, сложным юридическим оформлением сделки и бытовыми неудобствами, с которыми может столкнуться в будущем потенциальный покупатель", — говорит Голунов.

Подтверждает слова коллеги эксперт по недвижимости компании "Макромир Краснодар" Анастасия Стрельникова, которая даже видит в покупке такой недвижимости не преимущества, а риски: часты незаконные перепланировки, всегда будете зависеть от совладельцев, впоследствии долю также будет можно продать только с большим дисконтом.

Кроме того, эксперт напоминает, что покупка доли в квартире в силу вышеуказанных обстоятельств не всегда возможна в ипотеку: чаще всего банки осторожно относятся к долевым сделкам, а потому, если собственных средств недостаточно, придется брать потребительский кредит, который обойдется в несколько раз дороже, чем ипотека.

Когда соседям не надо

"Покупка доли в квартире является достаточно распространенной сделкой в России, в результате которой приобретается не отдельный объект недвижимости, а лишь доля в праве общей долевой собственности, — рассказывает партнер юридической фирмы "Инмар" Константин Иванчин. — В первую очередь следует обратить внимание на соблюдение процедуры уведомления других сособственников о предстоящей продаже доли в квартире и предложением им купить данную долю первыми. Это предусмотрено действующим законодательством России, а именно ст. 250 Гражданского кодекса".

По словам эксперта, продавец должен направить уведомление сособственникам в письменном виде с описанием условий совершения сделки, в том числе цены, которые не должны отличаться от условий для сторонних покупателей. После чего у сособственников имеется месяц на принятие решения о покупке либо отказе от покупки доли. По истечении 30 дней либо при наличии письменных отказов от покупки доли покупатель со стороны может беспрепятственно приобретать долю. При несоблюдении этого условия после покупки доли третьим лицом остальные сособственники вправе в судебном порядке перевести на себя права и обязанности покупателя.

"Сейчас все сделки с долями подлежат обязательному нотариальному удостоверению, поэтому, чтобы нотариус не отклонил ее, нужно грамотно оформить уведомление и иные необходимые документы", — говорит эксперт.

По словам Голунова, на практике стороны будущего договора купли-продажи могут прибегать к различного рода "схемам" по обходу правила преимущественной покупки, таких как:

  • существенное завышение цены сделки по документам, тогда как по факту за приобретенную долю уплачивается меньшая стоимость;
  • дарение доли, которое параллельно оформляется распиской о получении денежных средств от покупателя;
  • оформление договора займа с залогом доли в жилом помещении и с последующем обращением взыскания на предмет залога.

"Вместе с тем, полагаем, что необходимо предостеречь стороны договора от подобного рода схем, поскольку, как показывает практика, зачастую они сами могут пострадать от действий, направленных в обход закона. Риски самые различные: увеличенная налоговая база при последующей перепродажи доли, высокая вероятность последующих судебных тяжб, в которых для отстаивания своей правоты придется потратить свои деньги, время и нервы и др. В этом случае покупателю доли стоит задуматься: если продавец предлагает ему обмануть остальных сособственников, то не обманет ли в последующем такой продавец самого покупателя", — говорит эксперт.

Кроме того, по мнению Иванчина, необходимо проверить состоит ли продавец в зарегистрированном браке и в случае положительного ответа убедиться о наличии нотариально удостоверенного согласия супруга продавца на продажу доли в квартире.

Сколько в метрах

Также стоит обратить внимание и на размер покупаемой доли в квартире: несмотря на то, что собственник вправе распоряжаться продать любую долю в квартире (даже 1 кв.м.), у покупателя могут возникнуть проблемы с проживанием.

"Согласно судебной практике владельцу небольшой доли нередко отказывают в праве проживания в квартире. Если размер его доли не позволяет выделить ему отдельную комнату, и он не является родственником других владельцев, то он может рассчитывать лишь на выкуп своей доли остальными сособственниками", — говорит Иванчин.

"Подводя итог, необходимо отметить, что покупка доли в квартире, как правило, является выгодным приобретением для её участников, но, чтобы данная покупка не доставила много хлопот и неприятностей, следует серьёзно отнестись к предварительной проверке документов и самого объекта недвижимости с помощью компетентных специалистов", — заключает эксперт.

www.irn.ru

Вернуться к списку статей