«Обратная ипотека» для большинства неосведомленных граждан -термин непривычный. По крайней мере, большинству непонятно, что же там происходит «наоборот». На законодательном уровне несколько раз выдвигались идеи о внедрении «обратной ипотеки» в России. Попробуем разъяснить все ее плюсы и минусы. Об этом мы попросили рассказать Носкову Ксению Львовну, специалиста отдела ипотечного кредитования ООО «Кредит-Центр недвижимость», представителя Гильдии риэлторов Московской области.

Носкова Ксения Львовна, специалист отдела ипотечного кредитования ООО "Кредит-Центр недвижимость"

При «обратной ипотеке» человек закладывает в банк принадлежащую ему квартиру, а банк выплачивает человеку определенную сумму денег либо единовременно, либо помесячно. Гражданин при этом не теряет права собственности на свою квартиру до конца своих дней. Гражданин или его наследники могут вернуть кредит (разумеется, с процентами), тогда квартира освобождается от залога. В противном случае банк после смерти собственника квартиру продает, компенсирует из вырученной суммы все свои затраты, а остаток (если он образуется) отдает наследникам (если таковые обнаружатся).

Такая схема уже более 20 лет успешно действует в США, где обратная ипотека поддерживается государством и, по сути, является частью пенсионной системы. «Обратную ипотеку» в США называют «eat your brick»(«Съешь свой кирпич»), так как, заложив недвижимость, ее владелец буквально «проедает» свое жилье. Пытались ввести подобный продукт в Германии, но спрос оказался невелик: немецкие пенсионеры и так имеют неплохую пенсию, а к жилью относятся ответственнее «легкомысленных» американцев. В России пенсии маленькие, поэтому «обратная ипотека» могла бы стать заманчивым предложением для многих пенсионеров в нашей стране.

Схема «обратной ипотеки» похожа на договор ренты, который действует в России уже 15 лет и считается самой криминальной и ненадежной сделкой, причем для обеих сторон. По договору ренты пожилой владелец квартиры передает ее в собственность другому лицу, однако сохраняет право проживания в ней до смерти. Все это время «покупатель» выплачивает «продавцу» определенную сумму (ренту) или оказывает иные услуги. Кроме того, он целиком оплачивает содержание своей новой собственности, однако вселиться в квартиру может только после смерти рентополучателя.

Однако, в отличие от ренты, в данном случае «рентоплательщиком» является банк, а не частное лицо. Таким образом, с одной стороны, пенсионеры получают гарантии, что деньги будут выплачиваться в срок, и контрагент не будет пытаться «ускорить» момент получения квартиры неправомерными методами (срок кредита строго определен), а с другой - банк может быть уверен, что получит квартиру (в случае с рентой пенсионер мог довольно легко расторгнуть договор, оставив рентоплательщика ни с чем).

Кроме того, по условиям «обратной ипотеки» квартира остается в собственности владельца до его смерти, и все обязанности по ее содержанию должен нести он. И это рождает еще одну проблему – проблему сохранности квартиры. Теоретически, следить за состоянием квартиры и делать при необходимости ремонт должен собственник, но практически, если пенсионер идет на такой шаг (закладывает квартиру банку), едва ли у него будут средства на содержание жилья. Впрочем, «обратная ипотека» позиционируется как продукт социальный, способ господдержки малоимущих, так что все издержки банка, связанные с состоянием квартиры, должно компенсировать государство.

В России внедрить программу «обратной ипотеки» пытаются с 2007 года. Первые попытки совершил Александр Починок (сенатор Краснодарского края, бывший министр социального развития и труда), аргументируя преимущества «обратной ипотеки» тем, что в районе Центрального округа города Москвы нет жилья стоимостью менее миллиона долларов. При этом большая часть проживающих там людей не имеет достаточных средств для оплаты коммунальных услуг.

Программу «обратной ипотеки» в качестве эксперимента обещают запустить в России уже осенью. Запущена она будет на базе Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), являющегося дочерним предприятием АИЖК. Однако для того, чтобы программа заработала в полную силу у нас в стране, необходимо ответить на законодательном уровне еще на ряд вопросов: кто даст кредитору гарантии возвратности денег в случае, если цены на недвижимость в период реализации объекта упадут в разы; достаточно ли 75–80% от стоимости квартиры для предоставления средств на содержание пожилого человека; как определить величину надбавки к пенсии; с какого возраста пенсионеры могут участвовать в «обратной ипотеке» и т. д.

Разумеется, есть еще множество вопросов, которые еще предстоит решить, прежде чем вводить в России «обратную ипотеку». Нынешний Гражданский кодекс РФ максимально защищает права наследников. В частности, наследники не могут быть выселены из квартиры, где они прописаны. Почти невозможно выписать несовершеннолетних детей, если у их родителей нет другого равноценного жилья. По законопроекту об обратной ипотеке в России, государство должно гарантировать невозможность прописки в заложенной квартире несовершеннолетних детей или еще каких-либо изменений ее статуса, которые осложнят банку возврат залога. Однако не совсем понятно, как такие гарантии сочетаются с защитой жилищных прав детей, которую также должно гарантировать государство.

Пока сложно сказать, заинтересует ли такой продукт российские банки, у которых на сегодняшний день просто нет достаточно «длинных» денег, да и риски велики. В любом случае, проценты по такому кредиту будут максимальные. Тем не менее, обратная ипотека может оказаться очень востребованной среди пожилых жителей Москвы и других крупных городов. Учитывая маленькие пенсии и дороговизну квартир, такая услуга может стать для пенсионеров единственным шансом на безбедную старость.