Сегодня покупателю непросто остановить свой выбор на коттедже в строящемся поселке. Хотя выгода очевидная: подешевевшая недвижимость - весомый стимул для сделки. Особый интерес представляют предложения в поселках эконом-класса и готовые дома в разных ценовых категориях. Как раз с такими вариантами эксперты связывают ближайшую перспективу развития рынка загородной недвижимости.

Для начала журнал Metrinfo.Ru приведет некоторые цифры, которые характеризуют ситуацию на рынке коттеджей. Во-первых, в последнее время вырос объем предложения. По оценке компании «Миэль» в III квартале этого года, число объектов в организованных коттеджных поселках достигло уровня конца 2008 г.: около 6 тыс. домовладений, против 4 тыс. в конце I квартала. Объем коттеджей в хаотично застраиваемых поселках превысил показатель конца 2008 г. – на рынке представлено более 8 тыс. домовладений, против 7 тыс. ранее.

По данным компании IntermarkSavills, за девять месяцев в Подмосковье общее число организованных коттеджных поселков выросло на 5%. В сентябре 2009 г. на первичном рынке продажи велись примерно в 310 поселках. Но рост произошел в основном за счет новых проектов эконом-класса, в том числе предлагающих участки без подряда. А вот число проектов бизнес-класса и класса премиум уменьшилось на 10%. Только в течение II квартала продажи закрылись в семи поселках.

Тенденция кризисного года - пересмотр концепций уже экспонируемых на рынке проектов. Поселки снижали «классность», все больше появлялось предложений земельных участков без подряда. Например, участки без подряда появились в поселках «Павловы озера» (15 км от МКАД) и «Нахабино парк» (25 км от МКАД) по Новорижскому шоссе, «Староникольское» (22 км от МКАД) по Киевскому шоссе.

В III квартале открылись продажи в двух новых поселках премиум-класса - клубном поселке «Сосновый остров», 12 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе, всего на четыре домовладения и «Усадьба», 95 км от МКАД по Можайскому шоссе на восемь усадеб. Единственный крупный проект, вышедший в 2009 году в высшей ценовой категории - «Резиденция Рублево» - поселок таунхаусов, 1 км от МКАД по Новорижскому шоссе.

Но покупатели не спешили заключать сделки, опасаясь, что девелоперы не выполнят взятые на себя обязательства. Снижение спроса сказалось на ценах. Все категории недвижимости представленные на загородном рынке в 2009 г. по итогам трех кварталов показали отрицательную динамику.

По данным «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2008-2009 годы», проведенного аналитическим центром «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU» средняя стоимость квадратного метра загородного дома на сегодня составила около 100 тысяч рублей. За год она упала всего лишь на 4%. Если оперировать понятием «домовладение», то динамика чуть порезче – минус 7-8% (за счет уменьшения площадей). Вроде бы, понижение не очень впечатляющее. Но это в рублях. Если считать стоимость загородной недвижимости в долларах, то «коттеджный» метр подешевел почти на 30%, а домовладение - на 32%: с $1,5 млн. до $1 млн. Больше пострадали престижные и дорогие направления, поскольку именно там было больше переоцененного жилья, не соответствующего заявленному качеству. Но и эконом-класс дешевел тоже. Таким образом, в 3-м квартале 2009 года средняя цена за дом на престижных направлениях составила $1,3 млн. (год назад – 2 млн.), а на недорогих – $360 тысяч против прошлогодних $480 тысяч.

Долларовые цены снижались практически по всем «сторонам света». Чемпионами этого снижения стало Киевское шоссе и Новорижское шоссе – дома здесь подешевели на 36%. Немного отстают Калужское – минус 31% и Ярославское шоссе – минус 27%. Меньше всех досталось Минскому шоссе, здесь стоимость домовладения снизилась на 4,5%, а в рублях, соответственно, она выросла примерно на 30%.

Впрочем, загородный рынок очень разный, и среднерыночные показатели не всегда характеризуют ситуацию на конкретных объектах, поэтому журнал Metrinfo.ru попросил представителей компаний - участников загородного рынка недвижимости, поделиться своим опытом продаж, рассказать о самых важных тенденциях 2009 г, а также сделать прогноз о видении рынка коттеджной недвижимости в будущем.

Никита Абрамов, директор по развитию «АИН-Девелопмент»

Рынок по сути встал на целый год, только сейчас начинается очень медленное оживление. Летом у нас прошло всего одна - две сделки. Падение продаж составило практически 90%.

Сегодня на рынке максимальным спросом пользуются готовые дома до 6 млн. рублей и земельные участки в коттеджных поселках до 150 тыс. руб. за сотку. Из наших объектов наибольшим интересом у покупателей пользуется коттеджный поселок эконом-класса «Речной». Выгодная цена домовладения, сопоставимая с более удаленными поселками аналогичного уровня комфорта и активное строительство поселка в кризисный период – факторы, влияющие на решение о покупке. Прошли сделки и в коттеджном поселке бизнес-класса «Эдем», возможно тут решающим фактором стала развитая инфраструктура поселка и заселенность его на 90%.

Многие девелоперы, в том числе и мы, официально цены не опускали. Но если появлялся покупатель, делали персональную скидку. По итогам заключенных сделок получилось, что цены упали на 30-50 %. Ценовое дно мы уже нащупали, и сейчас поставили задачу постепенно восстановить докризисные цены.

Что же касается перспектив 2010 года, то наше видение умеренно оптимистичное: будет медленный рост количества сделок; первым восстановится сектор поселков эконом - класса. Далее все будет зависеть от общей экономической ситуации. Чем быстрее у потребителей появится уверенность в завтрашнем дне, тем быстрее оживет загородный сектор.

Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер»:

Одновременно со снижением цен в поселках эконом-класса стали очевидны и первые признаки снижения качества объектов. Вряд ли является секретом то, что значительная часть дешевых участков без подряда не полностью обеспечены инженерными коммуникациями. Где-то «газ по границе поселка», где-то покупатель самостоятельно должен пробурить скважину, почти везде в качестве канализации – септик.

Прошедшее лето лишь подтвердило весенние тенденции. Основные достоинства продающихся поселков просты и понятны: высокая строительная готовность и низкая цена. Наибольшим спросом пользуются объекты загородной недвижимости стоимостью до 10 млн. руб., то есть эконом-класс.

В нашем поселке VitaVerde летом одновременно продавались коттеджи разной степени строительной готовности: от построенных до сдаваемых в 2011 году. На дома, на начальной стадии строительства мы предлагали интересные скидки, а на построенные – напротив, на несколько процентов подняли цены. Тем не менее, бОльшая часть продаж пришлась именно на дома I очереди, сдаваемые в IV квартале 2009 г. В то же время, именно летом покупатели стали проявлять интерес к более дорогим особнякам, поэтому средняя стоимость проданного участка с подрядом в нашем поселке выросла.

Дмитрий Краснов, руководитель проектов «Антоновка – Летова Роща» ГК «Масштаб»:

Основная тенденция в 2009 г. – раздел застройщиками участков в бывшей категории «элит» площадью 40-60 соток на несколько участков. В поселках, где ранее продавались только готовые коттеджи и участки с подрядом, сейчас предлагают просто участки без подряда.

Наш поселок «Летова роща» - первый, где в апреле существенно снизили цену, и нашли новую ценовую нишу, приемлемую для покупателей в кризис. Важный фактор - выполнение застройщиком обязательств по строительству объектов инфраструктуры первой очереди поселка. Застройщик не стал экономить на эксплуатации – покупатель видит всегда чистые улицы и т.п. Привлекает гибкий подход к межеванию участков - продавец готов формировать объекты под клиента по площади. И самое важное - девелопер не заморозил строительство инвестиционных домов, а наоборот, начал строительство десятка новых.

По прогнозам нашей компании в 2010 г. закончатся массовые продажи в поселках, где подозрительно дешево продавали землю без подряда с обещаниями проложить коммуникации. При этом обещания так и не будут выполнены. На рынок выйдет очень много продукта «эконом» без подряда с минимальными объектами инфраструктуры и большой конкуренцией между собой. А также появятся объекты, так называемых «минидевелоперов». Это дома, построенные частниками по сниженной в 2009 г. себестоимости специально для продажи в поселках, где продавались участки без подряда. А вот на рынке бизнес-класса будет небольшой стабильный рост. Но новых качественных поселков на расстоянии до 15 км от МКАД на рынке появится очень мало.

Илья Качалин, руководитель проекта «Заповедный Край» «ЛОГИС – Загородная Недвижимость»:

Спрос сосредоточился преимущественно в сегменте эконом-класса. Основная часть покупателей интересуется возможностью приобретения загородных домов по демократичной цене. В частности, по-прежнему востребован формат «дальние дачи».

Некоторые застройщики сумели быстро отреагировать на снижение спроса в условиях кризиса и осенью представили на рынок новый продукт по минимальной стоимости: дом до 100 кв.м. на небольшом участке.

Сегодня потребительский выбор, как правило, падает на наиболее привлекательные ликвидные проекты, в которых оптимально сбалансировано соотношение цены и качества. Более того, Сбербанк России возобновил кредитование наших клиентов и этот факт, хоть и косвенно, но свидетельствует о том, что кризис уже достиг дна, и на рынке наметилась тенденция роста.

Елена Сергеева, руководитель управления загородной недвижимости ЗАО «Русский Дом Недвижимости»:

Мы работаем в сегменте «бизнес-класс». В наших поселках «Опушкино» и «Крючково-2», по сравнению с летом прошлого года, темпы продаж почти не упали. Это объясняется высокой степенью готовности поселков, в них уже идет заселение, предлагаются построенные дома, подключены коммуникации. Наибольшее число сделок в наших поселках приходится на диапазон $400 – 550 тыс. за домовладение.

Что касается поселков в начальной стадии застройки, то там продажи действительно стоЯт с начала кризиса, так как покупатели весь этот год выбирали готовые варианты.

Многие девелоперы попытались поправить положение, переместившись в нишу эконом-класса, либо просто выставив на продажу землю без подряда.

Популярным у девелоперов антикризисным ходом стало межевание замели на более мелкие участки. Это актуально еще и потому, что покупатели теперь проявляют интерес к домам меньшей площади. Если до кризиса основное число клиентов в поселке «Опушкино» интересовалась коттеджами площадью около 320 кв.м., теперь самые востребованные проекты – до 250 кв.м.

В 2010 г., приоритетным направлением работы для девелоперов становится эконом-класс.

Наталья Манько, начальник отдела экономики и маркетинга «Велес Капитал Девелопмент»:

Для стимулирования продаж девелоперы стали применять всевозможные акции, подарки, каскадные системы скидок, собственные, в том числе беспроцентные, рассрочки, индивидуальные условия покупки и т.д. Например, машина в подарок в «Усадьба Аносино», квартира в Черногории в подарок за покупку коттеджа в поселке «Дарьино» и др. В целом же в 90% предложений всего рынка цены снизились до 50%.

Рассчитывать на то, что подъем начнется в 2010 г., преждевременно. Кризис развивается волнообразно, и одним годом эта волна не ограничится. Сузится количество предложения на рынке, новые проекты будут появляться крайне редко. Получит развитие тенденция продажи земли без подряда оптом и в розницу. В 2010 г. приоритетным направлением работы для девелоперов станет эконом-класс. Рынок загородной недвижимости уже сейчас стал на 100% рынком покупателя, и какое-то время так оно и будет.

Александр Сопкин, партнер компании, директор Департамента продаж загородной недвижимости «КМ Девелопмент»:

Сегодня можно наблюдать значительное оживление покупательского интереса. Потенциальные покупатели увидели, что цены на дома в коттеджных поселках стали постепенно подниматься, а это серьезный стимул для заключения сделок. Эта тенденция связана и с недостатком предложений в готовых и близких к завершению строительства коттеджных поселках.

На рынке сейчас практически нет новых проектов. Поэтому новые поселки вызывают огромный интерес, особенно если они находятся в стадии готовности. Например, поселок таунхаусов «Резиденция Рублево». Застройщик вышел на рынок в начале года с практически готовым поселком. Сильные стороны поселка: идеальное место расположения - 1-й км Новорижского шоссе, оригинальная архитектура, отличное качество строительства.

Минимальным спросом пользуются проекты поселков, находящихся на начальном этапе строительства, так как покупатель стремится минимизировать свои риски. Даже крупные девелоперы загородного рынка, чья надежность не подвергается сомнению, столкнулись со сложностями в реализации таких объектов.

В начале весны потенциальные покупатели интересовались только ценой и максимальным размером скидок, которые готовы были предложить застройщики. Сегодня люди тратят значительное количество своего времени на осмотр предлагаемых объектов недвижимости, выбирают придирчиво. Но главное - это результат: они покупают!

Алексей Артемьев, руководитель загородного отдела «Калинка-Риэлти»:

Потребность покупателей в качественном загородном жилье не исчезла. Но рынок стал более конкурентным, а спрос -избирательным. Покупатели по-прежнему ориентированы в сторону готовых коттеджных поселков. Практически все проданные в летнее-осенний период дома – это предложения в построенных поселках, поселках на высокой стадии готовности или объекты, представленные на вторичном рынке.

Летом практически в каждом известном высококлассном поселке, находящемся на высокой стадии готовности, было продано как минимум по 1-2 дома, а средний бюджет закрытой сделки в летний период составил порядка $3 млн. В этот период, по данным отдела стратегического консалтинга «Калинка-Риэлти», на трех престижных направлениях: Рублево-Успенском, Новорижском и Калужском направлениях в июле было реализовано более 25 домов в бюджете от $1,5 млн. до $7,5 млн.

В целом в сегменте дорогой загородной недвижимости покупательский спрос сместился в сторону объектов стоимостью до $3 млн., на долю которых приходится до 60% спроса. По сравнению с докризисным уровнем доля спроса на такие объекты выросла в шесть раз. На этом фоне средняя цена предложения на первичном рынке дорогого загородного жилья составляет порядка $3,5 млн.

Для стимулирования продаж чаще всего застройщики проводят кратковременные акции и снижают цены. В качестве примера можно привести строящийся коттеджный поселок на Рублево-Успенском шоссе в Барвихе, где предлагаются дома под отделку площадью 700-1000 кв.м на участках 25-50 соток. Здесь за два месяца было продано три дома в бюджете $2,5 – $3,5 млн. Ранее дома здесь были выставлены по цене $7-8 млн. Если речь идет о готовых домах в полностью построенных организованных коттеджных поселках, то застройщики в ряде случаев идут на краткосрочное снижение цен для повышения интереса к проекту. Так, в организованном коттеджном поселке в «Горках-2» на Рублево-Успенском шоссе, рядом с Москва-рекой в июле застройщик снизил цену на дома с $1,3 - $2,5млн. до $800тыс. - $1,5 млн. В течение двух недель в этом поселке было продано четыре дома, после чего застройщик вновь поднял цены.

Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood:

Наибольшие сложности с реализацией испытывают высокобюджетные проекты на начальной стадии строительства, с низкими темпами возведения коттеджей, а также проекты малоизвестных застройщиков.

В начале 2009 г. стоимость высокобюджетного загородного жилья снижалась. Стоимость 1 кв. м в бизнес сегменте снизилась до $3,5тыс., изменение цены 1 кв. м к IV кв. 2008 г. составило 10%. Ценовая коррекция в элитном сегменте была несколько ниже и не превысила 8%: средняя стоимость 1 кв. м составила порядка $5,5 тыс.

В течение I полугодия 2009 г. тренд на снижение стоимости объектов сохранялся. В первые месяцы II квартала отмечалось замедление темпов снижения стоимости. Причина - повышение спроса весной и летом. Также во II квартале 2009 г. были зафиксированы попытки застройщиков увеличить стоимость объектов, что было обусловлено увеличением спроса на готовые дома и поселки на завершающей стадии строительства. Но это явление не стало массовым: низколиквидных объектов или проектов на начальной стадии строительства значительно больше. Поэтому в целом по рынку по-прежнему наблюдается снижение стоимости объектов, хотя и не столь значительное, как в начале года. По результатам III квартала 2009 г. можно говорить об относительной стагнации цен на рынке: коррекция в III квартале 2009 г. к II кварталу 2009 г. составила 3-4%.

В начале 2010 г. в случае отсутствия новых потрясений на мировых финансовых рынках, колебание цен на высокобюджетную загородную недвижимость будет минимальным. Ценовая коррекция в сторону понижения будет только в случаях продажи неликвидных предложений. В целом, рыночная ситуация, сложившаяся на данном этапе, позволяет прогнозировать постепенный выход высокобюджетной загородной недвижимости на положительную динамику роста.

Резюме журнала Metrinfo.Ru

Как мы видим, на рынке, скорее происходит оживления интереса (пока еще не спроса). Немногочисленные покупатели дорогого жилья этим летом сумели здорово сэкономить (несколько миллионов долларов!). Что касается более демократичного формата, то клиентом начали ездить, смотреть, выбирать, отдавая предпочтение готовым, построенным домам стоимостью примерно до 10 млн. рублей. Их интересуют дома с меньшей площадью, с меньшими участками, чем это было до кризиса. Не зря наши эксперты связывают развитие коттеджного рынка с экономичными проектами.

Фото: tvoidom.by

Источник: Metrinfo.ru