30.03.2009

О пути развития и прогнозах российского кризиса и его влиянии на рынок недвижимости рассказал «Собственнику» вице-президент Российской гильдии риелторов, руководитель компании «САВВА» Константин Апрелев.

– Константин Николаевич, расскажите о том, что сейчас происходит на рынке? Согласны ли вы с тем, что средства массовой информации провоцируют и усугубляют кризис?

– Падение, происходящее на рынке недвижимости, связано со всей экономикой, не только с тем, что в СМИ пишут: «Куда торопиться и зачем покупать, когда цены падают?».

Почему у нас происходят кризисные явления? Как из финансового кризис превратился в экономический? Очень просто. Большинство дешевых кредитов, выданных на Западе нашим бизнес-структурам и банкам, перестали пролонгироваться. Стоимость денег выросла, наши банки, с учетом прогнозируемого дефицита оборотных средств, стали прекращать предоставлять пролонгацию кредитов. Это главный источник экономического кризиса.

Что случилось с юридическими лицами, которые раньше брали кредиты? Поскольку стоимость денег выросла, каким-то структурам, видя, что там не все так просто и кредиты могут не вернуться, банки просто отказали в пролонгации. Для кого-то резко была увеличена процентная ставка по деньгам, которые предоставлялись.

Компании, которые рассчитывали на долгосрочную кредитную линию, вынуждены возвращать деньги сейчас. Денег нет. Что в этой ситуации делать? Либо продавать свои активы, либо затягивать пояса, делать ставку на более эффективную часть своего бизнеса, то есть выбирать и сохранять какое-то направление, а остальное сокращать.

– К чему это привело?

– Реально малый и средний бизнес сегодня (по сути, так как процентные ставки увеличились) работает на бездоходной основе. Прибыли там нет. Вся прибыль уходит на погашение кредитов в банке. Компании озабочены выживанием. Они начинают урезать затратные части. Это ведет к снижению арендных площадей, к снижению количества занятых, к сокращению расходной части бюджета, которую можно направить на развитие компании.

Начинают продаваться излишние активы, которые приобретались с инвестиционными целями или на будущее, и это ведет к тому, что на рынок выбрасывается большое количество как объектов недвижимости, так и предлагаемых арендных площадей.

Физические лица, поскольку сокращаются направления развития бизнеса, начинают терять работу. Так как снижается доходность компаний, снижается и заработная плата у тех, кто работает. Нарастает уже давно обозначившаяся проблема с невозвратностью кредитов: люди брали кредит, думая, что их доходы всегда будут прекрасны. Но кредиты выросли в такую пирамиду, что люди не справляются с их нагрузкой. Количество потребительских кредитов, выдаваемых населению, снижается. Это касается не только недвижимости, но и вообще всего. Естественно, это приводит к снижению покупательской активности и к дальнейшему уменьшению доходности всего бизнеса, занимающегося продажами. А если у бизнеса начинают снижаться доходы, соответственно, покупательная способность его владельцев тоже сокращается.

Все это уже напрямую касается рынка недвижимости. Кто до кризиса мог купить недвижимость? Теоретически средний класс – главный индикатор того, насколько покупательская активность на рынке присутствует. Она присутствовала. Доходы от нефти и от продажи сырья, так или иначе перетекали и в малый бизнес, и в средний, и в банковский. Они поддерживали покупательский спрос кредитами и живыми деньгами, даже притом что рынок баснословно рос.

– Сейчас ни о каком росте речи не идет.

– Да, сейчас, когда сжимаются и финансовый, и товарный рынок, начал сжиматься и рынок недвижимости. Он был перегрет высокими зарплатами топ-менеджмента и высокой доходностью малого и среднего бизнеса, что подогревало спрос.

Раньше на покупку недвижимости можно было позволить себе вытащить какие-то оборотные средства из бизнеса. Сейчас – нет. На фоне сокращения затрат люди деньги из бизнеса не вытаскивают. Поэтому резко снизилась покупательская активность на рынке коммерческой недвижимости (да и жилой).

– Как решают жилищный вопрос в сегодняшних условиях? Жить ведь как-то надо?

– Вместо того чтобы покупать, люди хотят арендовать. Но и это происходит на фоне снижения платежеспособного спроса. Количество желающих снять стало больше, но платить больше они не могут. Из-за этого происходят новые изменения. Происходит уплотнение. Не только бизнес старается занять меньшие площади. Я уже не раз сталкивался с тем, что люди из «однушек» переезжают в комнаты, две семьи пытаются арендовать одну однокомнатную квартиру. Это реалии.

А каков выбор? Или ехать в Подмосковье и снимать полноценную площадь, но при этом тратить два-три часа на то, чтобы добраться на работу, либо жить в Москве, но использовать площадь плотно. Сегодня квартиры, сдающиеся в аренду, превращаются в коммуналки. Это, конечно, о самом дешевом сегменте.

Но и дорогое жилье все меньше пользуется спросом, поэтому этот сектор очень резко корректируется по ценам (в отличие от эконом-класса).

– А что происходит на рынке коммерческой недвижимости? Как сильно изменились цены?

– Стоимость офисов понизилась на 40, 50, 60%. Аренда скорректировалась как минимум на 30-40%, если мы говорим о валютных ценах. Рублевые просели на 30% (в Москве) и дальше продолжают снижаться.

– Отношения «арендодатель – арендатор» при такой ситуации неминуемо должны меняться.

– В некоторых случаях арендодатели готовы рассматривать крайние сценарии, в которых арендатор сидит и платит деньги в два, а то и в три раза меньше того, что платил. Зато помещение под присмотром, эксплуатируется и за него точно платятся все коммунальные платежи.

Страны, у которых есть опыт рыночной экономики и большое количество коммерческой недвижимости в частной собственности, проходили это много раз. В период кризиса можно идти навстречу арендатору. Это всем очевидно.

Но можно сказать, что происходит крушение русской мечты о недвижимости: вот я поймал щуку один раз, а потом сижу на печке и получаю дивиденды. Мечты о том, что можно, купив недвижимость, пожизненно себя обеспечить. Население потеряло возможность верить в сказку про «один раз вложили, и все растет как на дрожжах».

При этом, если посмотреть, жилье с 2000 года выросло в цене в 9 раз. Офисы (Б, С) примерно так же.

– Ваш прогноз по нашей экономике и рынку недвижимости в частности? Все худшее позади или еще есть чего бояться?

– Понятно, что те меры государства, которые реализуются в рамках социальной политики и бюджета, во-первых, это попытка предотвращения перетекания экономического кризиса в кризис политический.

Во-вторых, планируемое увеличение доходов пенсионеров позволит увеличить доходность в сфере торговли товарами первой необходимости, и эти сектора бизнеса, наверное, почувствуют себя получше. Но именно эти сектора подталкивают инфляцию. Как только пенсию увеличивают, сразу начинают расти цены. Неизбежен еще один серьезный круг инфляции, и кризис продолжит свое шествие.

Увеличение пенсий частично восстановит какую-то социальную стабильность и минимальный покупательский спрос. Но вопрос в другом: какой виток будет дальше в экономике? Мне кажется, что для рынка недвижимости это покупательский спрос не восстановит, а на стимулировании только областей, связанных со спросом в товарных сегментах, невозможно выстроить всю экономику.

С другой стороны, сейчас мы видим увеличение цен на нефть. Пусть краткосрочное, небольшое и временное. Тем не менее это все пока складывается в некий позитив. Но сказать, что все плохое закончилось, было бы ошибкой. Кризис будет продолжаться.

А что касается рынка недвижимости… В принципе, рынок недвижимости – это среда, в которой существуют долгосрочные тренды. В силу своей большей консервативности (жилья особенно) он медленнее отыгрывал, но он будет дольше падать. Офисы могут уже остановиться, а рынок жилья еще будет снижаться.

По материалам журнала "Собственник"