Остался ли «запас» первичного жилья и насколько его хватит?

Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» продолжает следить за ситуацией на рынке новостроек Москвы и Подмосковья после острой фазы экономического кризиса (вторая половина 2008 года – начало 2009 года). Как отмечалось в статье «Новые тенденции рынка новостроек Москвы и Подмосковья», общее число реализуемых сегодня объектов равно 844, что почти на 12% меньше, чем в 1 квартале 2009 года. Это обусловлено отрицательной разницей между количеством ушедших с рынка объектов и теми домами, которые вышли на продажу за рассматриваемый период.

По данным исследования «Весь рынок Московского региона за 2007-2010 годы. Сравнительный анализ», в 1 квартале текущего года были полностью реализованы или сняты с продажи 274 объекта против 164 новых домов, вышедших на рынок впервые или после приостановки строительства. Интересно, что показатели годичной давности заметно более высокие – 303 и 442 новостройки, соответственно. Другими словами, ухудшение экономических условий привело к сокращению объемов реализованных объектов примерно на 10%, а количество новых домов за год уменьшилось почти на 64%.

Одновременно с этим, как показывают данные www.irn.ru, за прошедший 2009 год заметно снизился коэффициент заменяемости рынка новостроек (отношение числа новых объектов к количеству проданных домов) в зависимости от географического сегмента. Как видно из диаграммы, данный показатель упал примерно в 2-3 раза в Москве и Подмосковье. Так, на столичном рынке жилья от ТТК до МКАД в 1 квартале 2010 года коэффициент заменяемости составил 24%, в то время как год назад показатель был порядка 128%.

По данным регулярного мониторинга, это связано со значительным снижением количества новых проектов (примерно на 81%) на фоне стабилизации числа новостроек, ушедших с рынка продаж с 1 квартала 2009 года по 1 квартал текущего. Оговоримся, что в данную статистику не вошли те проекты эконом-класса, которые были проданы в 2009 году в течение нескольких месяцев благодаря заниженному уровню цен на квартиры по сравнению со среднерыночной стоимостью жилья. К ним можно отнести ЖК «Нахимово», ЖК «Алексеевский» и комплексную застройку микрорайона Марфино.

Однако, несмотря на то, что количество новых объектов заметно уступает объему домов, ушедших с реализации, существует другая сторона вопроса. Как уже было отмечено специалистами Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» ранее, невысокая покупательская активность после осени 2008 года спровоцировала увеличение сроков экспозиции объектов. Например, по данным риэлторов, средний период реализации квартир в новостройках Москвы в 2009 году вырос с 3-5 недель до 3,5-4 месяцев.

Об этом же говорят и результаты исследования «Весь рынок Московского региона за 2006-2009 годы. Сравнительный анализ», согласно которым почти во всех сегментах Московского региона доля новостроек, оставшихся в продаже с прошлых лет, в 2010 году выросла почти в 1,5-2 раза (см. диаграмму). Так, в начале 2009 года в Москве за МКАД и ближнем Подмосковье в продаже оставалось порядка 42% домов, выставленных на рынок в прошлые периоды. Теперь же, спустя год, таких объектов насчитывается около 82%.

Исключение составляет первичный рынок жилья в дальнем Подмосковье, где доля реализуемых новостроек, перешедших из прошлых периодов, не изменилась сегодня по сравнению с началом 2009 года, оставшись на уровне 80%. По мнению www.irn.ru, это связано с тем, что здесь срок экспозиции объектов и до кризиса был дольше, в отличие от других сегментов. Если, например, в 1 квартале 2009 года в населенных пунктах средней удаленности объем нераспроданных новостроек с прошлых периодов составлял всего около 45%, то в дальнем Подмосковье их было порядка 77%.

Таким образом, по данным маркетинговых исследований, в течение 2009-2010 годов число новых проектов сократилось в несколько раз, по сравнению с докризисной ситуацией на рынке (конец 2007 – середина 2008 гг.). Однако невысокая скорость реализации объектов (увеличение сроков экспозиции) указывает на наличие достаточно большого количества нераспроданных квартир в Москве и Подмосковье. Это подтверждает точку зрения www.irn.ru о том, что строительный «бум» в 2007-2008 гг. «обеспечил» рынку «запас прочности» по объемам первичного предложения на период кризиса (см. статью «Ожидает ли нас дефицит жилья?»). Благодаря этому дефицита новостроек в 2010 году не предвидится. Исключение могут составить новостройки эконом-класса в Москве, которые сейчас обладают наибольшей емкостью спроса. Подробную информацию о текущем предложении новостроек эконом-класса в Москве Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» предоставляет в рамках индивидуальных исследований.

Источник WWW. IRN.RU