Оценка квартиры для ипотеки - одна из ключевых процедур во всех ипотечных схемах. Логично, что взять (равно как и дать) в долг под залог можно только тогда, когда ты знаешь, сколько этот самый залог может стоить. В случае с ипотекой это квартира. Ни один банк сегодня не предоставит ипотечный кредит без независимого профессионального определения рыночной стоимости жилья и оценки его ликвидности. Впрочем, даже если захочет, то не сможет – требования к обязательной оценке недвижимости закреплены законами "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Цель – прозрачность

Именно на основе оценки банк определяет, какую максимальную сумму он может выдать по конкретной сделке. "Обычно соотношение кредит/залог (LTV) устанавливается на уровне 70%, – говорит руководитель департамента ипотеки и кредитов компании "НДВ-Недвижимость" Андрей Владыкин. – То есть у клиента должно быть 30% на первоначальный взнос, плюс необходимы средства на сопутствующие расходы (страховка, переводы, услуги риэлтора и брокера)". Смысл оценки еще и в том, чтобы не допустить завышения или занижения цены имущества в чьих-либо интересах. Например, покупатель хочет получить ипотечный кредит без первоначального взноса. В этом случае он заинтересован в повышении договорной стоимости квартиры. "Предположим, что покупатель и продавец условились об указании в договоре завышенной цены квартиры, – приводит пример специалист по ипотечному кредитованию ГК "Пионер" Артем Котловский. – Банк же, как известно, рассчитывает размер ссуды не по договорной, а по оценочной стоимости. Договориться с оценщиком о том, чтобы он указал в своем отчете заведомо неверные данные, у покупателя, в подавляющем большинстве случаев, не получится: ведь оценщик рискует своей репутацией".

Кроме непосредственного установления рыночной стоимости квартиры, при оценке выводится ее ликвидационная стоимость – цена, за которую квартиру заемщику придется продать, если он не сможет вовремя погасить задолженность за нее.

За дело берется…

Оценку объекта залога производит независимый сертифицированный оценщик или специалист оценочной компании, деятельность которой должна быть застрахована. Генеральный директор компании "Региондевелопмент" Ольга Вальчук предостерегает: далеко не все компании, занимающиеся оценкой, имеют аккредитацию в определенных банках. И если ее нет, то результаты оценки могут быть не признаны банком. При этом за оценку все равно придется заплатить. Поэтому совет такой: запрашивать список аккредитованных оценщиков в банке еще на этапе первоначального обращения за ипотечным кредитом. "Я бы рекомендовала работать с оценочными компаниями, имеющими аккредитацию в большинстве крупных банков, – говорит Ольга Вальчук. – Если в одном месте откажут в кредите или предложат слишком маленькую сумму, можно пойти в другое. И не тратить лишний раз деньги на оценку".

Чаще всего используется сравнительный метод, когда оценка квартиры производится исходя из данных о прецедентах продаж аналогичных квартир. Андрей Владыкин говорит, что если объект залога стандартный (например, "двушка" в панельном доме в спальном районе), то оценка может быть произведена за несколько часов. Точность оценки может варьироваться в пределах плюс-минус 10% от подлинной цены квартиры. Поэтому можно сказать, что данный способ определения текущей стоимости квартиры является максимально объективным. Бывают, правда, объекты, по которым сложно или практически невозможно подобрать аналоги (например, частные дома индивидуальной планировки в коттеджном поселке). Но даже в таком случает, как утверждают специалисты, методом сравнительного анализа можно подобрать схожие элементы, а с помощью поправочных коэффициентов повысить точность оценки. Однако, как напоминает Ольга Вальчук, помимо сравнительного есть еще доходный и затратный методы. В первом случае определяется, какой доход может принести данный объект. Во втором – суммируются затраты (в пересчете на конкретную квартиру) на строительство: материалы, транспортные расходы, зарплату, налоги и иные расходы. При применении затратного метода необходимо учитывать такие факторы, как инфляция, износ и т. п.

Как правило, для ипотеки оценивается потенциальный предмет залога. Поэтому разницы между покупкой квартиры в строящемся доме и в готовом при оценке нет. Даже на этапе строительства банки требуют оценить квартиру с поправками на запланированные характеристики дома после его ввода в эксплуатацию.

Заместитель начальника отдела продаж по Московской области ЗАО "Пересвет-Инвест" Наталия Парфенова говорит, что в настоящее время алгоритм определения рыночной стоимости недвижимости для получения ипотечного кредита упростили и усовершенствовали. Но, даже несмотря на это, оценка остается весьма "бумагоемкой" процедурой. Например, в Подмосковье отчет об оценке двухкомнатной квартиры в новом доме занимает 60 листов: сведения об отчете, описание объекта оценки, анализ рынка, описание процесса оценки, приложения.

К сведению

Специалисты говорят, что размер платы независимому оценщику за работу не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта. Эксперты расходятся в стоимости оценки квартиры и утверждают, что она может составлять от 2 до 8 тыс. рублей по Москве и области. Средняя стоимость оценки дома в Подмосковье составляет около 20 тыс. рублей.

Специалисты также предупреждают о некоторых проблемах, которые могут возникнуть при оценке недвижимости для ипотеки. Одна из них связана с возможными ошибками в экспликации БТИ. Дело в том, что реальные данные о помещении нередко отличаются от тех, что содержатся в документах БТИ. Если это обнаружится при оценке, то банк-кредитор выдаст заемщику сумму меньше той, на которую он рассчитывал. Поэтому лучше заранее исправить имеющиеся в обмерах и планах ошибки и привести документы БТИ в соответствие с фактическими данными. Трудности при получении кредита могут также возникнуть, если в квартире, являющейся потенциальным предметом залога, были проведены незаконные переустройства. Поэтому, по возможности, нужно привести документы на жилье в порядок, узаконить перепланировку. Если это сделать невозможно, например, в случае распространенной и, казалось бы, несложной операции – переноса кухни в гостиную, спальни – в кухню и т.д., то ситуация может превратиться в безвыходную. Как правило, перепланированные таким образом квартиры банки в залог не принимают.

Источник: РБК