Закон об обязательном страховании рисков дольщиков может привести к массовому переходу застройщиков с работы по ДДУ на схему ЖСК. Между тем в случае ухудшения общеэкономической ситуации в стране риски заемщиков ипотеки на ЖСК заметно возрастут.

За последние несколько лет ипотека на ЖСК стала обычным делом. Однако по некоторым новостройкам риски для заемщиков остаются повышенными.

Зигзаг удачи

Большинство выводимых сегодня на рынок новостроек еще не попадает под действие ФЗ-294 о страховании рисков дольщиков.

Напомним, согласно вступившему в силу с 1 января 2014 года закону, работающие по схеме ДДУ застройщики должны давать дополнительные гарантии по своим обязательствам перед дольщиками. Сделать это строители могут одним из трех способов: получить поручительство банка, заключить договор с коммерческой страховой компанией или вступить в Общество взаимного страхования.

Однако, как поясняет руководитель отдела ипотечного кредитования банка «Санкт-Петербург» Дмитрий Алексеев, сейчас на процедуру аккредитации новостроек банками поступают пакеты документов, преимущественно собранные до 1 января. По данным БН, пока свою ответственность застраховали лишь четыре петербургских застройщика.

В общем, банкиры еще не принимают в расчет законодательные нововведения. «В будущем, конечно же, будем требовать с застройщиков исполнение закона», – констатирует Дмитрий Алексеев.

Проще говоря, застройщикам не уйти от лишних расходов, если они продолжат работу по схеме ДДУ. А это, в свою очередь, увеличит конечную стоимость жилья на первичке.

Соответственно, по словам руководителя правового департамента О2 Development Надежды Хвощевской, многие строительные компании, до нынешнего момента работавшие по ДДУ, подумывают о переходе на схему ЖСК.

А ведь и без этого сегодня доля жилищно-строительных кооперативов на первичном рынке недвижимости Петербурга составляет около 30%. И ряд ведущих застройщиков уже строят исключительно дома для пайщиков. «По большей части компании, предлагающие купить жилые метры по ЖСК, работают в низкоценовом сегменте, но часть игроков принципиально строит дома по схеме ЖСК, даже в сегментах “бизнес” и “комфорт”», – отмечает руководитель Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» Марина Чижкова.

Таким образом, уже сейчас зачастую у клиентов практически не остается выбора: им приходится соглашаться стать членами кооператива. А в будущем возможность выбора сузится еще заметнее.

А нам все равно?

Пару лет назад перспектива взять жилищный кредит на квартиру в ЖСК вызывала у петербуржцев определенные опасения. Кроме того, кредитовали приобретение квартир в кооперативах далеко не все банки.

Сегодня ситуация в корне изменилась. Такое кредитование включили в продуктовую линейку почти все ведущие игроки ипотечного рынка.

Обычно жилищный кредит выдается под поручительство застройщика. Но возможен и вариант с договором залога имущественных прав. В частности, поясняет начальник отдела маркетинга «Санкт-Петербургского центра доступного жилья» Юрий Варламов, его компания «выдает кредиты на данные объекты по программе «Залог имеющегося жилья».

«Потенциальные петербургские заемщики все реже обращают внимание, по какой из схем строится объект, в котором они присмотрели квартиру, – говорит заместитель председателя Северо-Западного банка Сбербанка Марина Чубрина. – Главное, лишь бы новостройка прошла банковскую аккредитацию».

Более того, специалист отмечает, что при покупке квартиры в строящемся доме пайщики предпочитают совершать сделки на ранних стадиях строительства. Иначе говоря, повышенные риски получателей кредитов не отпугивают.

То есть, можно констатировать, что благодаря ведущим строительным компаниям доверие горожан к схеме ЖСК за последние годы значительно возросло.

«Если говорить о крупнейших застройщиках города, никакого значения не имеет, по какой схеме они работают: по ДДУ или ЖСК, – поясняет Дмитрий Алексеев. – Данные компании относятся к игрокам такого уровня, что их крах означал бы крах всего регионального рынка недвижимости. А в этом случае ни для банков, ни для ипотечных заемщиков не будет играть никакой роли схема, по которой работали застройщики».

Впрочем, эксперт признает, что при покупке квартир у некрупных строительных компаний дополнительные риски у заемщиков появляются.

Только спокойствие?

Главные риски приобретения в кредит кооперативного жилья связаны с особенностью самой схемы (см. справку).

Впрочем, и ДДУ не гарантирует дольщику беспроблемного вселения в новую квартиру. Иначе бы не появился ФЗ-294.

Например, не секрет, что зачастую в ДДУ застройщиком значится вовсе не то юридическое лицо, под брендом которого продается объект. И в случае банкротства застройщика предъявлять претензии окажется некому. «Дольщики остаются незащищенными», – резюмирует в интервью БН председатель Комитета по жилищной политике и строительству Санкт-Петербургского отделения «Деловой России» Павел Созинов.

Другое дело, что последние несколько лет петербургский рынок не знал потрясений. В свете же ухудшающейся общеэкономической обстановки угрозы дефолтов растут. В частности, рассуждает директор компании «Магистрат-Дон» Павел Корчуганов, продолжающиеся отзывы лицензий Центробанком у проблемных банков в конце концов могут привести к банкротствам некоторых застройщиков.

Ведь, как напомнил эксперт, при серьезном ухудшении общеэкономической ситуации строительному бизнесу банки практически перестают выдавать кредиты. И достраивать объекты становится не на что.

Между тем застройщики, предлагающие сделки по схеме ЖСК, имеют больше возможностей решить свои финансовые проблемы за счет пайщиков.

Справка

Основные риски ЖСК
1. Стоимость самого пая, соответствующего приобретаемой квартире, определена, но есть дополнительные платежи: вступительный взнос, членские, целевые и иные взносы. Данные взносы не подлежат возврату даже в случае выхода члена из ЖСК. Кто знает, сколько будет этих взносов? Как сильно изменятся цены на материалы и, соответственно, размер взносов?
2. Нет государственной регистрации в Росреестре договоров паенакопления. Вы уверены, что на эту квартиру нет еще одного пайщика?
3. При приобретении квартиры по схеме ЖСК вероятность остаться без квартиры или с квартирой ненадлежащего качества оказывается выше. ЖСК не обязан устранять дефекты (цена вопроса переделки существенных недостатков).
4. Решение о заселении в квартиру пайщика принимается на общем собрании членов ЖСК. Это значит, что если покупатель выплатил пай полностью, свою квартиру он все равно может не получить, если заселение по каким-то причинам не одобрило общее собрание.

Источник: Бюллетень недвижимости