Пожары минувшего лета произвели на граждан весьма сильное впечатление. Горящие торфяники отравляли жизнь всем, а особенно тем, кто находился совсем рядом с ними: и дым в непосредственной близости был гуще, и реальные угрозы и дома от огня лишиться, а то и самому сгинуть, имелись. В общем, многие владельцы и потенциальные покупатели загородной недвижимости, вероятно, задумались над таким «фактором ценообразования» как наличие под боком торфяника.

В том, как этот фактор работает сейчас, когда дым развеялся, и страсти понемногу улеглись, и разбирался обозреватель журнала Metrinfo.ru.

Восток – дело дымное
Восточные и юго-восточные окраины Московской области традиционно знамениты своими болотами. Слава, мягко говоря, двусмысленная: с одной стороны, неоднократно воспетые писателями и художниками красоты Мещерского края, медленно текущие реки и бескрайние леса. С другой – в болоте можно и запросто утонуть (см. «Кладовую солнца» М.Пришвина). Советская власть, столкнувшись с проблемой, разобралась с ней по-свойски: рубанув с плеча. Болота осушили, на востоке Подмосковья и прилегающих районах Рязанской и Владимирской областей началась промышленная добыча торфа. Появились поселки с «говорящими» названиями вроде Шатурторф.

У всего в этой жизни, к сожалению, есть обратная сторона. Просохший в жаркое, бездождливое лето торф, вспыхивает не хуже пороха. Особое коварство горящих торфяников заключается в том, что огонь распространяется на глубине до нескольких метров. Как это бывает, природа убедительно показала сначала в 1972 году – лето тоже выдалось жаркое, дымом заволокло Москву. Официальных данных о жертвах не было (время было такое, когда все только и делали, что «испытывали чувство глубокого удовлетворения»), однако шепотом в народе рассказывали о десятках погибших пожарных и привлеченных к тушению солдат.

Еще раз торфяники горели в 2002-м – дыму было много, но никаких более серьезных последствий не случилось, все обошлось. Ну и нынешний год – о нем говорить вряд ли нужно, все и так все помнят сами. «В Московской области основной удар приняли на себя Егорьевское направление, Горьковское и Новорязанское шоссе, - вспоминает Валерий Мищенко, председатель Совета директоров компании Kaskad Family. – Серьезная задымленность была в Шатурском, Павлово-Посадском и Ногинском районах».

Что до прочих мест в области, то ситуация в них оказалась заметно лучше: «собственных» пожаров не было. Хотя, конечно, дым чувствовался и там.

И так недорого
Восток Подмосковья – признанный «заповедник» невысоких цен. В разнообразных «рейтингах престижности», составляемых риэлторами, эти места традиционно занимают последние места. Причем ценовой отрыв от самых дорогих и пафосных мест (Рублевки, Новой Риги) года три назад измерялся даже не в разах – в десятках раз. Кризис, конечно, эту ситуацию слегка подкорректировал (подешевели в первую очередь самые дорогие объекты), но все равно отличия между западом и востоком Подмосковья впечатляют.

«На направлениях, где были отмечены основные очаги пожаров (Горьковское, Носовихинское, Новорязанское и Егорьевского шоссе) в активной продаже находится 16 поселков, - говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра Корпорации «ИНКОМ». – Наиболее популярными из них по объему продаж являются «Зеленая опушка» (38 км Новорязанского ш.), где предлагаются участки без подряда стоимостью от 900 тыс. руб. А также «Лесное озеро» (35 км Новорязанского ш.) – там участки площадью от 6 соток с подрядом на дом от 77,5 кв. м стоят от 1,5 млн. руб. В эту стоимость входят все коммуникации».

Впрочем, «дешево» - это отнюдь не синоним «плохо». «Я бы не стал недооценивать восточные направления, - отмечает Дмитрий Мокроусов, коммерческий директор проекта «Долина имений». – Как и в любой части Московской области, здесь есть престижные стародачные места – например, Малаховка и Кратово. На недвижимость к востоку от Москвы существует устойчивый локальный спрос со стороны жителей восточной части Москвы, а также городов-спутников: Балашихи, Реутова, Люберец».

«Людям, которые проживают на юго-востоке или востоке Москвы, неинтересно приобретать загородную недвижимость к северу или юго-западу, - развивает эту мысль Валерий Мищенко (Kaskad Family). – Дорога в этом случае будет занимать слишком много времени. Именно эти жители стали основными покупателями недвижимости, выведенной на рынок Востока и Юго-востока Подмосковья в последние годы. Почувствовав их интерес, в эти места в последние годы стали приходить девелоперы, они начали строить коттеджные и дачные поселки».

Кроме собственно загородной недвижимости, опрошенные нами эксперты, отметили активное строительство в городах – не только названных выше (расположенных возле самой Москвы), но и более отдаленных - Железнодорожного, Ногинска, Электростали. Там сейчас активно возводятся многоэтажные жилые кварталы, оснащенные полным набором коммерческой и социальной инфраструктуры.

Любовь не прошла
Никаких признаков того, что потребитель отвернулся от этих мест, нет – эта мысль рефреном звучала во всех комментариях. Спрос минувшим летом действительно был ниже, чем в предыдущие годы – но это объясняется тем, что в этакую жару и смог ехать и смотреть никому не хотелось. «Активность потенциальных покупателей была не самой высокой, но это продолжалось ровно столько, сколько висел дым, - отметил один из наших экспертов. – Как только погода нормализовалась, уровень спроса быстро поднялся до прежнего уровня».

На то, что любовь потребителей к Востоку и Юго-востоку Подмосковья не ржавеет, работают два фактора. Первый – это уже упоминавшаяся близость этих мест к обширным и населенным московским районам вроде Марьино, Жулебино, Выхино. Доведись аборигенам здешних мест побывать где-нибудь в Тверской или Смоленской области – они, без сомнения, отметили бы тамошнюю безупречную экологию и отсутствие смога. Некоторые, вероятно, и приняли бы на эмоциях решение приобрести дачу только здесь. Но, по здравому размышлению, прикинув временные и денежные затраты на поездки на ту дачу каждые выходные, решили от такой покупки отказаться.

Второе соображение – это цена. На рынке присутствует огромное количество небогатых людей, озабоченных только одним: чтобы было по карману. Нельзя сказать, что эти потребители не понимают преимуществ, которые дают им более дорогие варианты – но (такова се ля ви) вынуждены выбирать из того, что доступно. И возможность приобрести в пределах 2 млн. руб. земельный участок с минимальным набором коммуникаций, расположенный в пределах 30 км от города – этот аргумент будет повесомее всех прочих.

…Так что единственный реальный эффект, произведенный пожарами и дымом на рынок загородной недвижимости – это рост интереса к объектам, расположенным на юго-западе, западе, севере. «Число просмотров на Калужском шоссе увеличилось на 32%, - говорит Дмитрий Таганов («ИНКОМ»). – Рост зафиксирован также на Новорижском и Киевском шоссе – 22% и 21% соответственно». «В нашем поселке «Долина имений», расположенном на юго-западе области, мы даже наблюдали что-то похожее на ажиотаж», - отмечает Дмитрий Мокроусов. И все-таки этот рост спроса произошел не за счет восточных направлений, а как бы «параллельно» им: покупателей, желающих приобрести нечто к востоку или юго-востоку от столицы, меньше не стало.

Резюме от журнала Metrinfo.ru
Одной из волшебнейших способностей человека является способность забывать. Каждый, вероятно может вспомнить (на собственном опыте или на примере друзей) истории о том, как человек, хорошенько «накушавшийся» вечером водочки, на следующее утро клянется, что больше он к этой гадости не притронется. И голова раскалывается, и вообще… Но проходит денек-другой – и, глядишь, вчерашний ярый «теоретический трезвенник» возвращается к обычной жизни.

С нашей темой – все в точности так же. Наверняка многие люди минувшим летом обещали себе, что если и купят дачу – то только подальше от торфяников. И мы вполне допускаем, что большинство из них была вполне искренни в этих клятвах себе. Но жизнь идет, прошли дождички, все погасло и забылось. А такие соображения, как цена объекта и время в пути до него – остались.

metrinfo