Загородные ЖК, как и загородные поселки, исторически возникли на более дорогих и престижных направлениях Подмосковья. По данным Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», в 2008-2009 годы соотношение объемов предложения ЗЖК на традиционно престижных и менее престижных шоссе оставалось примерно 4:1. Так, в 3 квартале 2009 года процентное соотношение составляло 79% и 21%, соответственно.

Правда, справедливости ради, нужно отметить, что с начала 2008 года доля рынка менее престижных направлений медленно, но увеличивается. На этот факт www.irn.ru неоднократно обращал внимание читателя в предыдущих статьях («Загородные ЖК: цена метра не снижается, а доля маленьких квартир растет»).

Индикатором того, что вектор развития рынка загородных жилых комплексов смещается из элитного сегмента в сторону бизнес-класса и более экономичного жилья, является уменьшение средней площади квартир в ЗЖК. По результатам маркетингового исследования рынка ЗЖК Подмосковья по итогам 3 квартала 2009 года, за год после кризиса средний размер квартиры в загородных ЖК уменьшился почти на 8%. Причем на традиционно престижных направлениях это снижение составило 7% (до 107 кв.м.), а на менее престижных направлениях – 16,5% (до 73,5 кв.м.). Напомним, что средняя площадь квартир в новостройках, расположенных в районах Москвы за МКАД и городах-сателлитах, в аналогичный период составляла порядка 72 кв.м.

Другими словами, качественные характеристики жилья в экономичном сегменте загородных ЖК сегодня сопоставимы с параметрами городских квартир. При этом цена 1 кв.м. в ЗЖК на менее престижных направлениях за период с 3 квартала 2008 года по 3 квартал 2009 года выросла почти на 5,5%: с 80,7 тыс. руб. до 85,1 тыс. руб. И это на фоне тотального снижения стоимости жилья в различных сегментах рынка недвижимости, которое наблюдалось после осеннего кризиса 2008 года.

Как видно из графика, иная динамика цен наблюдалась в сегменте ЗЖК на традиционно престижных направлениях. За рассматриваемый период стоимость метра квартир в таких объектах не изменилась, оставшись на уровне осени 2008 года – примерно 94,5 тыс. руб. Это, в первую очередь, связано с тем, что на Западе и Северо-Западе Подмосковья, где зафиксировано почти 60% от общего числа реализуемых сегодня ЗЖК, цена за 1 кв.м. «застыла» на отметке 3 квартала 2008 года.

Другими словами, в настоящее время происходит выраженная дифференциация различных сегментов ЗЖК. С одной стороны, снижение качественных характеристик жилья и стабилизация стоимости 1 кв.м. в объектах на традиционно престижных направлениях Подмосковья. Это может способствовать частичному перетеканию спроса из более дорогих сегментов загородного рынка (коттеджных поселков и поселков таунхаусов) в сегмент загородных жилых комплексов. Ведь средняя цена за квартиру в ЗЖК на престижных шоссе даже снизилась: с 10,9 млн. руб. в сентябре 2008 года до 10,1 млн. руб. в 3 квартале 2009 года.

С другой стороны, произошло подорожание цены за метр загородной квартиры в объектах на менее престижных шоссе. При этом средняя площадь квартир здесь значительно упала и теперь соответствует средним показателям отдельных сегментов городского жилья. По мнению специалистов www.irn.ru, это может негативно сказаться на покупательском спросе. Дело в том, что по итогам 3 квартала 2009 года средняя цена за квартиру 73,3 кв.м. в ЗЖК на менее престижных направлениях Подмосковья составила около 6,2 млн. руб. А в новостройках районов Москвы за МКАД и городов ближнего Подмосковья жилье площадью около 72 кв.м. стоит дешевле – порядка 5,6 млн. руб. При этом покупатель получает доступ к развитой городской инфраструктуре, а в некоторых случаях – московскую прописку.

Более подробную информацию об инвестиционной привлекательности разных сегментов жилья в Москве и Подмосковье, а также прогноз их развития, Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» предоставляет в рамках консалтинговых услуг.