Обусловлена изменением объемов и структуры предложения в отдельных городах

Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» продолжает следить за ситуацией на рынке жилья в различных сегментах Подмосковья. Данные регулярного мониторинга новостроек позволяют оценить специфику качественных и количественных характеристик, а также уровня цен на первичном рынке в городах Московской области. В данной статье остановимся подробнее на актуальных тенденциях рынка новостроек на Северо-Западе Подмосковья.

Уточним, что в северо-западную часть Московской области входят населенные пункты, расположенные вдоль Волоколамского, Пятницкого и Ленинградского направлений. В зависимости от удаленности от МКАД, к ним относятся: мкр. Путилково (Красногорский район, 2 км от МКАД по Путилковскому шоссе), г. Химки (2 км от МКАД), г. Красногорск (4 км от МКАД), мкр. Сходня (13 км от МКАД по Ленинградскому шоссе), пос. Нахабино (Красногорский район, 17 км от МКАД по Волоколамскому шоссе), пос. Поварово (Солнечногорский район, 30 км от МКАД), г. Истра (35 км от МКАД по Волоколамскому шоссе), г. Солнечногорск (44 км от МКАД, Ленинградское направление) и г. Клин (66 км от МКАД по Ленинградскому шоссе).

Несмотря на достаточное число городов и поселков, представленных на рынке новостроек северо-западного Подмосковья, общий объем предложения здесь относительно невысокий. Так, по данным исследования «Весь рынок Московского региона за 2007-2010 годы. Сравнительный анализ», суммарное количество реализуемых здесь объектов в 1 квартале 2010 года составило 81 дом или 12,5% от общего числа подмосковных новостроек. При этом год назад объем предложения в рассматриваемых населенных пунктах был равен 90 объектам. Таким образом, за 2009 год число новостроек в данном сегменте сократилось примерно на 10%, что в сложившихся условиях рынка является средним по величине показателем. Например, ранее www.irn.ru уже писал о том, что на Востоке Подмосковья число продаваемых «многоэтажек» упало почти на 20% (см. статью «Восток Подмосковья: число новостроек сократилось больше, чем уровень цен»).

Дело в том, что уровень цен на квартиры в северо-западной части Подмосковья является самым высоким в Московской области. Этот факт, в свою очередь, влияет на увеличение сроков экспозиции объектов. В то время как скорость реализации домов в экономичных сегментах (таких, как Восток Подмосковья) выше. В качестве наглядного примера можно привести ситуацию на рынке жилья Красногорска, который по итогам 2009 года стал лидером по числу полностью проданных объектов на Северо-Западе Подмосковья – 7 домов. Однако, как свидетельствуют данные маркетинговых исследований, из этих 7 новостроек 5 объектов вышли на продажу еще в 2005 году.

По мнению Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», изменение объемов и структуры первичного предложения на Северо-Западе Подмосковья во многом определило и коррекцию цен на новостройки в отдельных населенных пунктах. Согласно результатам исследования «Весь рынок Московского региона за 2007-2010 годы. Сравнительный анализ», за прошедший год динамика цен на жилье в рассматриваемых городах и поселках не имела общего тренда.

Так, в дер. Путилково зафиксировано значительное сокращение стоимости метра – примерно на 26%. Если в начале 2009 года средняя цена 1 кв.м. в новостройке стоила порядка 96,2 тыс. руб., то спустя год этот показатель снизился до 71,2 тыс. руб. Как показывает пообъектный анализ данных, резкое падение уровня цен в Путилково связано с тем, что в конце прошлого года были проданы последние квартиры в сданных 4 корпусах ЖК «Путилково Люкс/Романтика». В 4 квартале 2009 года диапазон цен в этих домах составлял 81,9-122 тыс. руб. за метр. Но на сегодняшний момент в Путилково продаются только 2 объекта по ул. Садовой, стоимость 1 кв.м. в которых находится в пределах 60-84,2 тыс. руб.

Интересно, что за последний год в самом дорогом городе-сателлите – Красногорске – уровень цен в новостройках не изменился, «застыв» на уровне 91 тыс. руб. Таким образом, сбывается прогноз Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» о том, что стабильный уровень цен в Красногорске поддерживается за счет увеличения объемов готового жилья (см. статью «Северо-Запад Подмосковья: где больше всего снизились цены на квартиры?»).

Также хотелось бы выделить мкр. Сходня, с недавнего времени входящий в состав г. Химки. Именно рынок недвижимости в Сходне продемонстрировал рост как по объемам предложения, так и по стоимости жилья. Здесь за прошедший год средняя цена метра увеличилась почти на 5% и в 1 квартале 2010 года составила около 62,3 тыс. руб. При этом динамика средней стоимости квартиры в Сходне еще выше – порядка 14%. Дело в том, что в течение 2009 года на продажу были выставлены 7 корпусов ЖК «Шаляпинская усадьба», высокий уровень цен и большие площади квартир в котором увеличили средние показатели по первичному рынку жилья в Сходне. Кстати, во многом благодаря появлению столь крупного проекта на фоне невысокого числа реализованных домов (3 новостройки за 2009 год) объем предложения в Сходне вырос почти на 63%.

Разнонаправленная динамика цен на новостройки северо-западного Подмосковья указывает на то, что экономический кризис не обязательно провоцирует тотальное снижение цен на квартиры. Все зависит от конкретной ситуации и специфики конкурентной среды на рынке жилья в отдельных населенных пунктах, то есть от колебаний объемов и структуры предложения новостроек.

Поэтому, по мнению специалистов www.irn.ru, при создании и проработке строительных проектов в сегодняшних условиях девелоперские компании должны учитывать не только текущее предложение на рынке, но и иметь прогноз относительно ближайших изменений в структуре и объемах реализуемых новостроек в каждом конкретном городе. Решением задач данного типа Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» занимается в рамках инвестиционного консалтинга проектов.

Источник www.irn.ru