Условия и гарантии участия в долевом строительстве

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" исчерпывающим образом определяет способы привлечения денежных средств граждан в строительство. Закон, наряду с жилищными кооперативами и жилищными сертификатами, составляющими на первичном рынке недвижимости небольшой процент сделок по привлечению средств граждан, устанавливает основной способ участия граждан в новом строительстве - договор участия в долевом строительстве и особо регламентирует его условия i. Застройщик вправе привлекать денежные средства граждан только после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и государственной регистрации права собственности или аренды на земельный участок, предоставленный для строительства ii.

При невыполнении застройщиком хотя бы одного условия гражданин может потребовать от застройщика немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере процентной ставки рефинансирования от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков iii. Договор заключается в усиленной письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Именно государственная регистрация определяет момент заключения договора и возникновения права требования на возводимый объект, что позволяет исключить двойные продажи одной квартиры. Под усиленной письменной формой понимается то, что между застройщиком и дольщиком подписывается единый документ, содержащий в себе необходимые условия, с которыми закон связывает действительность данного вида договора. Такая форма (текст) договора после государственной регистрации права требования первого участника долевого строительства, как правило, застройщиком уже не изменяется. На основании пункта 5 статьи 4 Закона № 214-ФЗ при отсутствии в договоре условий, о которых далее пойдет речь, такой договор считается незаключенным.

Договор должен определять конкретный объект долевого строительства, то есть строительный адрес объекта, проектный номер квартиры, площадь квартиры, ее месторасположение. В договоре должен быть указан срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства, а также цена договора, сроки и порядок ее уплаты iv. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи объекта застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени), в отношении граждан неустойка установлена в размере одной сто пятидесятой ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки v. Например, при стоимости квартиры 3 миллиона рублей и
при просрочке строительства на полгода, неустойка составляет около трехсот тысяч рублей. Неустойка не может быть изменена или отменена - она гарантирована законом. Застройщик обязан включить в договор гарантийный срок на возводимый объект, который не может быть менее 5 лет vi. Указанные нормы являются императивными и не могут быть изменены условиями договора.

Некачественно построенное жилье сегодня не редкость 

При нарушении гарантий качества объекта дольщик по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта или неустранения выявленных недостатков участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты неустойки viii.
Право участника долевого строительства на односторонний отказ от договора закон также допускает при нарушении застройщиком срока передачи объекта на два месяца. В случае, если незаконными действиями застройщика дольщику причинены убытки, последний на основании статьи 15 ГК РФ вправе потребовать их возмещение (например, компенсация расходов на аренду жилья).
На адекватное возмещение морального вреда обманутому дольщику рассчитывать не приходиться

Статья 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" предусматривает возможность компенсации морального вреда за нарушение прав потребителей при наличии вины причинителя вреда. Определяя размер компенсации морального вреда за нарушение прав гражданина по договорам долевого участия в строительстве, суды учитывают степень вины застройщика, характер и степень нравственных страданий истца, требования разумности и справедливости и иные заслуживающие внимание обстоятельства. Как показывает практика, средний размер компенсации морального вреда, который возмещается участнику долевого строительства, не превышает 10 тысяч рублей.

В обеспечение исполнения обязательств застройщика по договору у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок и строящийся на этом участке многоквартирный дом x. Обратить взыскание на предмет залога можно через 6 месяцев после наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства и прекращения или приостановления строительства при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

Наряду с залогом с 01 января 2014 года Законом № 294-ФЗ введены дополнительные способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. По выбору застройщика это может быть поручительство банка или страхование гражданской ответственности. Застройщик должен застраховать свою ответственность до государственной регистрации договора с первым дольщиком. Выгодоприобретателями по договору страхования выступают дольщики. Минимальная страховая сумма по договору страхования рассчитывается исходя из цены договора и не может быть менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения, и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья в субъектах Российской Федерации (В I квартале 2014 г. для Санкт-Петербурга - 56 125 руб./кв.м.), на дату заключения договора страхования. Страховым случаем является неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения дольщикам. Наступление страхового случая должно подтверждаться решением суда об обращении взыскания на предмет залога или решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Договор страхования действует до установленной даты передачи застройщиком жилого помещения дольщику. Выгодоприобретатель сохраняет право на получение страхового возмещения по страховому случаю, наступившему в течение 2 лет после этой даты.

Договор уступки права требования

Соглашение об уступке права требования по уже заключенному договору участия в долевом строительстве де факто стало одним из оснований приобретения новостройки. Граждане или юридические лица инвестируют свободные денежные средства в надежде заработать на росте цен и в последующем, с выгодой перепродать свои права по договору третьему лицу. Нет смысла детально расписывать, что среди инвесторов встречаются и мошенники. При заключении договора участия в долевом строительстве стороны редко прибегают к нотариальной форме сделки. В связи с активным спросом на жилье сегодня застройщик диктует порядок и условия проведения сделки и лишние затраты ему не нужны. Практика показывает, что такие договоры заключают в простой письменной форме, минуя обращение к нотариусу, юристу и даже застройщику. Несмотря на такую «отработанную практику», хотелось бы рекомендовать воздержаться от сделок на первичном рынке недвижимости без участия квалифицированных юристов, поскольку такая сделка содержит в себе много нюансов.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ xii. Такая уступка допускается с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче участнику объекта долевого строительства. Поскольку личность участника долевого строительства для застройщика существенного значения не имеет, получать согласие застройщика на уступку прав дольщик (кредитор) не обязан (п. 2 ст. 382 ГК РФ). Однако в том случае, когда первоначальный кредитор не внес в полном размере денежные средства, подлежащих уплате для строительства (создания) объекта долевого строительства, он может уступить свое право требования к застройщику только путем перевода прав и обязанностей по договору на нового кредитора, что требует согласия застройщика, поскольку такая сделка включает в себя, помимо уступки прав требования, также перевод долга (п. 1 ст. 391 ГК РФ). Таким образом, обязательным документом, необходимым для уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, является акт сверки с застройщиком. Соглашение о переуступке подлежит государственной регистрации xiii и вступает в силу с момента государственной регистрации - поэтому я настоятельно не рекомендую рассчитываться с продавцом ранее этого момента.

Виды недействительных сделок по привлечению денежных средств в строительство

Статья 1 Закона № 214-ФЗ запрещает привлечение денежных средств граждан для строительства способами, не предусмотренными законом. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение установленных требований, может быть признана судом недействительной по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Так, сложилась судебная практика по признанию недействительными предварительного договора купли-продажи, вексельной схемы и инвестиционного договора с физическим лицом. Апелляционное определение Московского городского суда от 18 декабря 2013 N 11-41770/13: предварительный договор является притворной сделкой, т.е. заключенной с целью прикрыть другую сделку (долевого участия в строительстве).

Строительная компания не может осуществлять привлечение денежных средств физических лиц путем заключения предварительного договора. Апелляционное определение Московского городского суда от 26 февраля 2014 N 33-5432/14: договоры купли-продажи векселей имеют целью прикрыть возмездный характер предварительных договоров, а потому являются притворной сделкой; в совокупности с предварительными договорами договоры купли-продажи векселей имеют целью прикрыть привлечение денежных средств истца для участия в долевом строительстве жилого дома - данные сделки являются ничтожными. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 54"О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем": судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью, которые не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество. Привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в Законе о долевом участии в строительстве.

Таким образом, договор участия в долевом строительстве - это наиболее защищенная для граждан форма правоотношений среди всех существующих в настоящее время в сфере строительства жилья.

Над чем еще стоит поработать законодателю

В мае 2014 года прошел Санкт-Петербургский международный экономический форум, на котором был затронут вопрос привлечения денежных средств в строительство. По мнению замминистра строительства и ЖКХ России Александра Плутника, новый механизм финансирования долевого строительства в РФ может заработать в 2018 году. По его словам, в настоящее время министерство занимается разработкой механизма. "Базовая модель заключается в следующем: между гражданином, желающим вложить свои средства в возведение новостройки, и застройщиком, станет банк. Деньги будут депонироваться на определенном счету, и с него будет оплачиваться строительство", - сказал Плутник. Предполагается, что новый механизм финансирования повысит надежность долевого строительства и уменьшит риски дольщиков.
Но, учитывая нововведения Закона № 294-ФЗ по поручительству банка и страхованию гражданской ответственности застройщика, дополнительный способ обеспечения исполнения застройщиком своих обязательств уже существует. Закон должен предупредить ситуацию, когда застройщик и страховая компания будут выступать аффилированными лицами и в случае проблем со строительством компаниям будет проще обанкротиться, чем решать возникшие проблемы. Важность проблемы дополняется фактом, что после кризиса 2008 года, многие закредитованные застройщики и страховые компании перешли под контроль банков и создание таких аффилированных цепочек при следующем витке кризиса может привести к цепным банкротствам.

Также необходимо рассмотреть проблему индексации денежных средств дольщиков. Из указанного выше размера неустойки за нарушение сроков строительства и суммы страхования видно, что ответственность застройщика не учитывает индексацию денежных средств, инвестированных в строительство.

Существенным минусом Закона об участии в долевом строительстве является также слабое правовое регулирование достройки объекта силами дольщиков при банкротстве застройщика. Как правило, при возникновении проблем с первоначальным застройщиком граждане - участники долевого строительства защищают свои права путем признания в судебном порядке прав собственности на доли в незавершенном строительством объекте. Выбор способа достройки многоквартирного дома требует специального законодательного решения, которое необходимо установить в Законе № 214-ФЗ.
i П.2 ст.1 Закона № 214-ФЗ 
ii Ст.3 Закона № 214-ФЗ 
iii П. 3 ст. 3 Закона № 214-ФЗ 
iv П. 4. ст. 4 Закона № 214-ФЗ 
v Ст. 6 Закона № 214-ФЗ 
vi П.5 ст. 7 Закона № 214-ФЗ 
vii П.2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ 
viii П.3 ст. 7 Закона № 214-ФЗ 
ix Решение Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 02 октября 2013 года по делу N 2-5121/13 
x Ст. 13 Закона № 214-ФЗ 
xi Ст. 14 Закона № 214-ФЗ 
xii П. 1 ст. 11 Закона N 214-ФЗ 
xiii Ст.17 Закона № 214-ФЗ 
xiv http://news.vdolevke.ru/read/8375/

Источник: Нотариальная контора Комарова Алексея