Число готовых поселков растет, а цены падают

Год назад эксперты рынка недвижимости прогнозировали возможный дефицит предложения готовых домов в построенных коттеджных поселках, уровень цен которых соответствует качеству жилья. Данные маркетинговых исследований Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» указывают на то, что такой прогноз не сбылся. Спустя 1,5 года после кризиса на загородном рынке Подмосковья количество ликвидных поселков как минимум не снизилось. Этому способствовала, во-первых, заметная коррекция цен в объектах (см. статью «Как купить коттедж в пределах 25 км от МКАД и сэкономить 4 млн. руб.?»). А во-вторых, увеличение числа готовых поселков после осени 2008 года.

По собранным результатам «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2008-2010 годы», доля рынка построенных коттеджных поселков выросла почти на 10% с осени 2008 года и во 2 квартале текущего года составила порядка 30% (не включает поселки, где строительство домов закончено, но ведутся отделочные работы, благоустройство территории). Во многом этому способствовало увеличение сроков экспозиции объектов из-за сниженного покупательского спроса на фоне завершения строительства ряда проектов, начатых до кризиса.

В свою очередь доля объектов, находящихся на стадии строительства, уменьшилась: с 74% осенью 2008 года до 65% к весне текущего года. Доля рынка предлагающихся на продажу новых проектов, строительство которых еще не начато, на сегодняшний день составляет около 4,5%. Застройщики по-прежнему предпочитают не выводить на продажу свои объекты на ранних этапах реализации из-за низкого спроса со стороны покупателей.

Как отмечают специалисты Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», такая ситуация может сохраниться в ближайший год, поскольку объем готовых коттеджных поселков увеличился, а предпосылок для ажиотажного спроса на загородное жилье пока нет. Другими словами, застройщики не торопятся с реализацией новых проектов, пока есть непроданные дома в готовых поселках. Более того, к концу 2010 года ожидается завершение строительства еще порядка 40% поселков. При условии сохранения невысокой активности на рынке (ограниченный объем новых проектов, низкий спрос со стороны покупателей), к 2011 году доля рынка готовых поселков может превысить 50%.

Что касается стоимости загородных домов в поселках разной степени готовности, то, как и в целом по рынку, за последние 1,5 года цены в готовых и строящихся объектах заметно упали. С осени 2008 года средняя стоимость 1 кв.м. жилья в поселках на разных стадиях строительства сократилась с 80-148 тыс. руб. до 42-111 тыс. руб. (первая цифра диапазона отражает уровень цен в поселках, строительство которых еще не начато, а вторая – стоимость жилья в готовых объектах). Падение средней стоимости дома выглядит еще более внушительным: с 25-62 млн. руб. до 8,4-39 млн. руб.

И поэтому наибольшее снижение цен характерно для поселков на подготовительных этапах строительства. Это привело к увеличению разницы стоимости готового жилья и домов в поселках, строительство которых еще не начато. По результатам «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2008-2010 годы», разница в цене метра возросла с 2 раз осенью 2008 года до 2,5 раз весной текущего года. А разница в стоимости дома увеличилась с 2,5 раз до 4,5 раз, что связано с сокращением площади коттеджей в новых поселках. Это свидетельствует о пересмотре концепций застройки многих проектов, выходящих на рынок после кризиса, в сторону создания более экономичного предложения, удовлетворяющего потребностям современного покупателя.

Если сравнивать разницу в ценах строящихся и готовых поселков, то за прошедшие 1,5 года она практически не изменилась: 1,5 раза из расчета стоимости метра и около 2 раз из расчета цены за дом. Однако, несмотря на то, что готовые коттеджи существенно дороже строящихся, многие эксперты рынка сходятся во мнении, что нередко покупатели предпочитают заплатить больше, но получить уже построенное загородное жилье, т.к. боятся рисков затягивания сроков строительства, возникновения финансовых проблем у застройщика.

Нужно отметить, что с осени 2008 года падение цен в поселках, находящихся на разных стадиях строительства, происходило неравномерно. Так, в первый год после кризиса существенно снизилась стоимость домовладений в объектах на стадии подготовки к строительству – примерно на 37% по цене метра. Это понятно, если вспомнить, что в тот период многие проекты на начальных этапах реализации были «заморожены». А те немногие покупатели, что оставались тогда на рынке, почти не рассматривали объекты на ранних стадиях.

Ощутимое снижение цен в готовых и строящихся поселках произошло позже, спустя год после кризиса. Буквально за последние несколько месяцев средняя стоимость метра в данных сегментах упала на 20-23%. Другими словами, сразу после кризиса застройщикам удалось сохранить «докризисный» уровень цен (подробнее об этом в статье «Изменив структуру предложения, девелоперы спасли коттеджный рынок от обвала цен»). Хотя справедливости ради отметим, что в то время девелоперы предлагали хорошие скидки под конкретного клиента.

Делая вывод, можно отметить, что на сегодняшний день на загородном рынке Подмосковья сложилась крайне благоприятная ситуация для покупателей: с одной стороны, количество готовых поселков выросло, с другой, цены на них снизились. Это может стать стимулом для активизации спроса, что в сочетании с фактором сокращения объемов нового строительства через какое-то время приведет к дефициту предложения готового коттеджного жилья. Однако, по оценке специалистов www.irn.ru, реализация такого сценария маловероятна. На это есть несколько причин.

Во-первых, несмотря на стабилизацию социально-экономической ситуации в нашей стране, ее текущее состояние значительно уступает двум предкризисным годам. Значит, уровень благосостояния населения по-прежнему ниже, чем до кризиса, плюс у людей нет уверенности в стабильности будущих доходов и возможности их увеличения. Вместе с фактором ухудшения условий ипотечного кредитования это делает платежеспособный спрос существенно ниже, чем он был до кризиса.

Во-вторых, объем предложения экономичного загородного жилья, пригодного для постоянного проживания (т.е. домов в бюджете до 15 млн. руб. в поселках, расположенных в 30-километровой зоне от Москвы) по-прежнему остается незначительным. Подробности – в статье «Почему москвичи пока не рассматривают загородный дом как основное жилье?». Хотя, согласно результатам индивидуальных исследований, именно в этом сегменте емкость спроса в десятки раз превышает предложение.

Кроме того, не стоит забывать об огромном пласте вторичного загородного жилья, доля которого с каждым годом увеличивается по мере развития коттеджного рынка и завершения строительства новых поселков. В настоящее время, на фоне увеличения сроков экспозиции объектов, объем предложения вторичного загородного жилья существенно возрос, составив серьезную конкуренцию готовым домам в недавно построенных поселках на первичном рынке.

Именно поэтому, по мнению аналитиков www.irn.ru, наиболее вероятным представляется сценарий, при котором готовое жилье будет уходить с рынка умеренными темпами, а на его место придут поселки, которые сейчас находятся в фазе активного строительства. В свою очередь они будут «заменяться» новыми объектами, где в настоящее время ведутся проектные и подготовительные к строительству работы. Именно поэтому возникновение дефицита на рынке загородной недвижимости маловероятно. Хотя по отдельным направлениям и зонам удаленности от Москвы ситуация может быть диаметрально противоположная. Более глубокий анализ конкретных участков и их окружения Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» предоставляет в рамках консалтинговых услуг.