Покупка и продажа недвижимости - не обыденные явления жизни. Покупая в магазине батон хлеба, мы рискуем лишь небольшой денежной суммой. Покупка же квартиры или загородного дома часто является целью всей жизни. Как не оказаться жертвой обмана, мгновенно потеряв результаты многолетнего труда, мы попросили рассказать Рябчикова Сергея Ивановича, исполнительного директора ООО "Кредит-Центр недвижимость", аттестованного специалиста Гильдии риэлторов Раменского района и города Жуковского.

Сергей Иванович Рябчиков, исполнительный директор ООО «Кредит-Центр недвижимость»

На самом деле все не так плохо. Время откровенного криминала ушло в прошлое. Большинство отказов в регистрации и судебных расторжений сделок связано не с мошенничеством продавцов или покупателей, а с элементарным незнанием людьми требований нашего достаточно запутанного законодательства.

– Тем не менее, потерявшему все сбережения человеку не так важно, ошибка это или преступление. Ему важно, как не потерять…

К сожалению, при нашем менталитете, последняя фраза звучит "…как вернуть потерянное"… Наиболее же безопасным способом "не потерять" является обращение для продажи/покупки в какое-либо из агентств. При этом, помимо рекомендаций знакомых и рекламных блоков в газетах, поинтересуйтесь, как давно это агентство (а не конкретный специалист) работает. В маленьких городах трудно проработать более 3-5 лет, имея плохую репутацию. Самый существенный минус этого варианта - агентства берут комиссию, при этом разброс комиссии составляет от 3 до 7% от суммы сделки у "дорогих" агентств и от 5 до 12% - у "дешевых".

– Вы не перепутали?

Нет. Имидж "дорогого" агентства создается у тех, кто не скрывает от людей размер комиссии. Цены на недвижимость сейчас так велики, что даже 5% от стоимости земельного участка, например в п.Кратово, составляют в абсолютном выражении огромную сумму, перевешивающую в глазах многих потерять 95%. При они забывают, что в эти 5%, помимо безопасности, входят реклама, переговоры, показы, обсуждение, поиск компромиссов, работа по подготовке пакета документов и т.д. "Дешевые" агентства тщательно "разводят" продавца с покупателем. Они пресекают все попытки продавца узнать, сколько платит покупатель, а покупателя - сколько получает продавец. При этом постоянно повторяют о своих минимальных доходах по сравнению с крупными агентствами. Часто у них это получается. Вот один из приемов (кстати, использовавшийся и активно рекламировавшийся московской фирмой - "Агент 002"): все знают, что комиссия 2%, но никто не предполагает, что это 2% с продавца и 2% с покупателя.

– А если все-таки не терять такую сумму, чем можно обеспечить безопасность?

В этом случае все варианты основаны на самостоятельном поиске объекта покупки (для продавца - покупателей).

Рассмотрим эти варианты:

Для добросовестного покупателя

Закладка денег в банковскую ячейку.

Плюсы:

Вы не рискуете потерять переданные на сделке продавцу денег при получении отказа в регистрации, которые он, конечно, "вернет, но позже".

Минусы:

• теряете дополнительно 1000-3000 рублей на оплату ячейки;
• не застрахованы от потери денег при расторжении сделки и прав на недвижимость при расторжении сделки в судебном порядке из-за пробелов с подготовкой документов (подделка продавцом чьей-либо подписи и т.п.);
• не каждый, даже добросовестный покупатель, согласен ждать деньги еще целый месяц после продажи;
• теряете время в очередях при регистрации и последующей постановке на учет

Страхование титула

Плюсы

Возврат потерянных денег страховщиками.

Минусы:

• ежегодная потеря до 1,5% от внесенных денег (страховая премия);
• затраты на банковскую ячейку (обязательное условие);
• самостоятельный сбор документов по требованию страховщиков;
• инфляционные потери - на деньги, затраченные 3 года назад, сегодня аналогичный дом не купишь

Оформление сделки через серьезную фирму с надежной репутацией.

Плюсы:

• полное перепоручение всей работы;
• вскрытие и устранение неявных проблем с документацией;
• избегание мошенничества (мошенник просто откажется иметь с Вами дело, если Вы настоите на обращение в агентство).

Минусы:

• потеря фиксированной денежной суммы от 3 до 20 тысяч рублей в зависимости от имеющихся первичных документов.

Для добросовестного продавца

1. обязательно настаивайте на проверке денег перед сделкой в каком-либо серьезном банке (не соглашайтесь на "обменники" на улицах), плата за такую проверку достаточно мала, а проблем можно избежать больших

2. банковская ячейка. Только Вы, а не покупатель, знаете, когда именно Вы придете за деньгами и что Вы будете с ними делать (продлите аренду ячейки, положите на счет или унесете с собой наличные). Помните, криминал бывает не только юридический, но и физический.

3. заключение договора с серьезной риэлторской фирмой на оформление. Вышеуказанные финансовые траты стоят потерянных на оформление документов времени и нервов, а в качестве бесплатного бонуса Вы получаете большую безопасность, тем более, что в этом случае отпадает потребность в ячейке.

– Почему так различаются проценты агентств при риэлторских операциях? Ведь разброс от 3 до 7 % достаточно велик...

Проценты агентства определяются в зависимости от стоимости объекта недвижимости. Объем работы риэлторов изменяется совсем не линейно от изменения стоимости недвижимости. Поэтому, чем дороже недвижимость, тем меньше прценты.

Журнал "Уютный метр", октябрь 2010 г.