31.08.2010

Балашиха – один из городов-спутников Москвы, первый в Московской области по численности населения (192,8 тыс. чел. по данным 2009 г.) и второй по площади (216 кв. км), расположен в 2 км от МКАД на берегу реки Пехорки в окружении лесов. Это крупный промышленный и научно-исследовательский центр Подмосковья с развитой сферой обслуживания и богатой разноплановой инфраструктурой. Все указанные плюсы привлекают покупателей недвижимости, а коль есть спрос – растет и предложение. Даже в прошлом кризисном году в Балашихе продавались квартиры в 70 новостройках, а сегодня темпы строительства только растут.

Год назад Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru уже рассказывал о рынке недвижимости Балашихи, но все течет - все изменяется, включая новые предложения новостроек этого сателлита столицы.

Год от года богаче и краше
Облик Балашихи меняется только в лучшую сторону, здесь с рекордной скоростью появляются новые торговые и развлекательные центры, школы, детские сады, спортивно-оздоровительные и медицинские учреждения и др. объекты инфраструктуры, разбиваются парки, скверы, детские площадки и места для отдыха, открываются отделения ВУЗов, школы искусств, клубы и секции для детей и подростков. «Происходит это во многом благодаря современному жилищному строительству: за жильем «подтягивается» и инфраструктура, призванная обеспечить потребности жителей новых микрорайонов», - рассуждает Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер».

В апреле текущего года к хорошо известным торговым центрам Балашихи «Светофор», «Галион» и «Вертикаль» добавился новый торгово-развлекательный комплекс «Форум Балашиха», арендаторами которого стали и магазины, ранее не представленные в городе, и торговые сети, расширяющие здесь свое присутствие. «А развлекательная составляющая этого центра представлена киноплексом «Люксор» и детской развлекательной зоной «Клуб Планета», - говорит Григорий Алтухов. Инфраструктура развлечений пополнилась и еще одним объектом: «Сейчас в Балашихе заканчивается строительство гостиничного комплекса с многозальным кинотеатром, который в нынешнем году уже распахнул свои двери перед кинозрителями», - рассказывает Георгий Мирзоянц, заместитель генерального директора ЗАО «СФК «Реутово».

Помимо крупного торгового комплекса за год в Балашихе появилось множество магазинов и торговых центров поменьше, а также новый рынок «Сирень». Не отстает и спортивная инфраструктура. «В декабре 2009 г. в помещении бывшего бассейна «Чайка», долгое время закрытого на реконструкцию, наконец-то открылся «Спортклуб на Фадеева» с бассейном», - сообщает Григорий Алтухов. Продолжают успешно работать и спортивные центры «Метеор» и «Балашиха», стадион «Криогенмаш», крытые плавательные бассейны «Нептун» и «Альбатрос», ледовый дворец «Балашиха-Арена» - база хоккейного клуба «ХК МВД», и конечно, всесезонный спортивно-горнолыжный комплекс «Лисья гора», где летом можно покататься на карте и поиграть в пейнтбол.

«Очень радует и социальная сфера Балашихи: поддерживается развитие досуговых центров, спортивных секций и вообще всего, что касается развития детей», - говорит Мария Рязанова, менеджер отдела маркетинга и рекламы компании «Атлант Инвест». Но ввод в эксплуатацию новых школ и детских садов, а также поликлиник все еще отстает от скорости строительства жилых комплексов. Так, год назад в городе работало 27 детских садов, 4 детских садов-начальных школ, 17 средних общеобразовательных учреждений и 9 поликлиник, и за год появилось лишь несколько новых садиков, что конечно, недостаточно для бурно растущего города.

Дорожный вопрос решается
Не все благополучно в Балашихе и с пресловутым дорожным вопросом, но такая проблема характерна для многих городов Подмосковья. В город можно попасть на личном автомобиле, автобусе или маршрутке по Горьковскому (трасса М7 «Волга» Москва-Нижний Новгород), Щелковскому или Носовихинскому шоссе. Транспорта очень много, и ходит он довольно часто от станций метро Новогиреево, Щелковская, Партизанская, Измайловская и Шоссе Энтузиастов, но каждая из указанных трасс бывает весьма загруженной, и время в пути может занимать около полутора часов.

Для разгрузки планируется возведение скоростной трассы между Горьковским и Носовихинским шоссе до Ногинска. И как сообщает Георгий Мирзоянц, в связи со строительством нового микрорайона им. Первого Мая уже ведутся работы по расширению Щелковского шоссе, но до решения дорожной проблемы пока далеко.

Хотя в Балашихе прекрасно функционирует городской транспорт, развитие транспортной инфраструктуры города не успевает за постепенно активизирующимся возведением жилых кварталов. «Во многих уже заселенных районах люди жалуются на отсутствие «коротких» маршрутов до московских станций метро. Например, жители 22 мкр., чтобы попасть в столицу, вынуждены ежедневно совершать «экскурсионные» маршруты через другие районы города», - говорит Григорий Алтухов.

Самым оптимальным путем в столицу для многих жителей Балашихи пока остается железная дорога, благо на территории города сегодня расположены платформы Горенки, Никольское, Салтыковская, Черное, Заря и станция Балашиха. Электрички регулярно отправляются от Курского вокзала и делают остановку возле станций метро Площадь Ильича и Римская (платформа Серп и Молот). Как сообщает Артем Ржавский, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», время в пути от Курского вокзала составляет 35-40 мин, а от платформы Серп и Молот – 30-35 мин.

Москвичи переезжают в Балашиху
Привлекательность Балашихи, как города комфортного для проживания, отражается на спросе на недвижимость. «Сегодня жилье в Балашихе достаточно востребовано, город стабильно входит в пятерку ведущих по количеству продаваемых новостроек. По итогам июля 2010 г. это около 40 жилых корпусов», - утверждает Артем Ржавский. Всего 7% квартир – доля города, которую делят между очередниками, а остальное жилье довольно охотно приобретают военнослужащие и сотрудники других силовых ведомств, пользующиеся субсидиями на приобретение недвижимости, сами балашихинцы, приезжие из других городов Подмосковья и регионов России и москвичи, желающие улучшить свои жилищные условия.

По данным Артема Ржавского, основные покупатели жилья в Балашихе именно москвичи, причем доля их покупок в этом городе-спутнике выше, чем в среднем по Подмосковью: «Обычно в подмосковных городах структура целевой аудитории рынка новостроек, формируемая москвичами, местными жителями и гражданами из других городов России, составляет 55%-30%-15%. В Балашихе же доли местных жителей и граждан других регионов РФ в общей структуре покупателей составляют 27% и 13% соответственно, а доля москвичей выше – 60%», отмечает он.

Однако у других экспертов рынка мнения несколько отличаются. Так, Виталий Осьминин, руководитель службы маркетинга и рекламы компании «ЮИТ Московия» считает, что 50% квартир в Балашихе покупают местные жители, а другие 50% - мигранты, причем они примерно поровну делятся на москвичей, жителей других городов Подмосковья и приезжих из иных регионов. Георгий Мирзоянц тоже отводит на долю балашихинцев 50% всех сделок купли-продажи, но москвичи, по его мнению, все – таки составляют 35% от общего числа приобретателей.

Кирпичные дома преобладают
Вторичный рынок Балашихи представлен многоквартирными домами различных эпох XX века. Александр Сиволоцкий, менеджер отдела вторичного жилья компании АТЛАНТ ИНВЕСТ, считает, что старый жилой фонд в основном представлен добротными пятиэтажками из красного кирпича. С ним соглашается и Артем Ржавский. «В структуре вторичного рынка по категориям домов в Балашихе преобладают кирпичные строения, доля которых примерно 53% (в то время как в среднем по Московской области, кстати, – 45%). Еще около трети составляют панельные здания, а на долю современного монолита приходится 12% экспонируемых квартир», рассказывает он. Однако все зависит и от конкретного района. Например, в микрорайоне 1 Мая и Восточном Щитниково, которые еще продолжают застраиваться, преобладают панельные дома серий П-44Т, П-44К высотой от 14 до 25 этажей, в бывшем закрытом поселок Заря, заселенный семьями офицеров войск ПВО, который включен в состав Балашихи, в основном расположены 3-5-этажные кирпичные дома и 5-12-этажная панель, а в поселке Салтыковка, также входящем в состав Балашихи, и вовсе продается частный жилой фонд.

Мкр. Щитниково
Мортон

Мкр. Щитниково
Мортон

«В июле текущего года на вторичном рынке Балашихи на продажу было выставлено около 2,1 тыс. квартир, что составило около 5,1% от всего объема предложения в Подмосковье, - рассказывает Артем Ржавский, - и как в целом по Подмосковью, здесь доминируют однокомнатные и двухкомнатные квартиры (34% и 38% соответственно). Каждая четвертая предлагаемая квартира трехкомнатная, а вот доля многокомнатных квартир минимальна – не более 3% от общего объема предложения».

Средняя стоимость квадратного метра жилья, как утверждает Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», составляет примерно 73 000 руб. Георгий Мирзоянц называет более высокие цифры, по его мнению, квадратный метр в однокомнатных квартирах стоит около 89 000 руб. (2 945 долл. США), в двухкомнатных - 81 500 руб. (2 695 долл. США), в трехкомнатных - 78 000 руб. (2 583 долл. США). Стоит отметить, что на пике кризиса цены на вторичную недвижимость в Балашихе фактически не падали, но продажи в этом сегменте практически остановились. И только в этом году начался небольшой, но устойчивый рост.

«Сегодня средняя стоимость однокомнатной квартиры на вторичном рынке составляет 3,3 млн. руб. «Двушка» обойдется покупателю в 4,12 млн. руб., а «трешка» - в 5,6 млн. руб.», - сообщает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра Корпорации «Инком». Однокомнатную квартиру площадью 42 кв. м в панельном доме, но в центре города можно приобрести за 3,15 млн. руб. (стоимость квадратного метра - 2459 долл. США). Двухкомнатную квартиру в панели 1999 г. постройки площадью 52 кв. м предлагают за чуть большие деньги - 3,7 млн. руб. (стоимость квадратного метра - 2328 долл. США). «Но есть варианты и с недорогим квадратным метром, - сообщает Светлана Бирина. - Например, на окраине Балашихи примерно за 3,2 млн. руб. можно купить даже трехкомнатную квартиру площадью 82 м кв. Стоимость квадратного метра в данном случае составляет 1278 долл. США». А вот аналогичная квартира площадью 89 кв. м, но с евроремонтом и в центре города может стоить весьма дорого – до 10 млн. руб.

мкр-н 28, ул.Первомайская, д. 10
ЮИТ-дом

Новые микрорайоны и оригинальные жилые комплексы
Балашиха интенсивно застраивается с 2002 года. За 8 лет здесь было построено множество отдельных домов и целые новые микрорайоны (например, Первого Мая, Балашиха-Парк, Жемчужина Балашихи). «Сегодня треть предлагаемых жилых корпусов - это комплексная панельная застройка», - сообщает Артем Ржавский.

Балашиха относительно неплохо пережила острую фазу кризиса, но, тем не менее, в 2008-2009 гг. темпы строительства заметно снижались. Квартиры продавались почти в 70 объектах, но строили их вяло, и многие не были сданы в срок. «Но в настоящее время, благодаря изменению конъюнктуры рынка и мерам, предпринимаемым Правительством Московской области, практически все строительные объекты в Балашихе разморожены», - уверяет Георгий Мирзоянц.

К счастью для дольщиков, уже возобновились работы в самом известном долгострое Балашихи – ЖК «Солнцеград», строительство которого началось в 2005 г. и должно было завершиться в 2008 г. В 2010 г. этот проект перешел к компании ФСК «Лидер», которая совместно с компанией «Славриэлти» возобновила строительство комплекса под обновленным брендом «Балашиха-Сити». Это целый город в городе на площади 50 га всего в 1 км от МКАД по шоссе Энтузиастов. Он включает 10 многосекционных монолитно-кирпичных домов переменной этажности (9-13-18 этажей) с благоустроенной территорией и полным набором объектов инфраструктуры, включая магазины, аптеки, прачечные, салоны красоты, фитнес-клуб, бассейн, кафе, кинотеатр, торгово-развлекательный центр, две школы и четыре детских садика.

Микрорайон «Балашиха Сити»
ФСК Лидер

«В настоящее время в домах первой очереди «Балашиха-Сити» (а это четыре строения – от ред.) осуществляется монтаж средних этажей. В мае были возобновлены продажи квартир», - рассказывает Артем Ржавский. На сегодняшний день их сдача ГК намечена на конец 2011 г. «Можно с уверенностью сказать, что жилой микрорайон «Балашиха-Сити» сегодня одно из наиболее выгодных предложений жилья в городе, - утверждает Григорий Алтухов, - цены на квартиры варьируются в диапазоне от 45 500 до 58 000 руб. за квадратный метр. При этом стоимость 2-комнатной квартиры составляет 2,7-4,1 млн. руб. (в среднем – 3,4 млн. руб.), просторная трешка площадью 90 кв. м обойдется покупателю чуть дороже 4 млн. руб., а квартира площадью 100 м кв. – в 4,5-4,8 млн. руб.» Стоит добавить, что реализация квартир осуществляется по ФЗ-214.

В этом году возобновились работы и еще на одном известном долгострое в микрорайоне №20 - ЖК «Жираф». Он представляет собой 7-секционный монолитно-кирпичный дом переменной этажности (5-19-24 этажей) на площади застройки около 1 га. Его планировалось полностью сдать в 2009 г., но кризис внес свои коррективы. «В настоящее время на объекте завершается обкладка кирпичом верхних этажей монолитного каркаса. Декларируемый срок сдачи ГК – 4 кв. 2010 г.», - сообщает Артем Ржавский. Здесь предлагаются 1-4-комнатные квартиры площадью от 44 до 112 м кв., а цены начинаются от 55 тыс. руб. за кв. м.

ЖК «Жемчужина Подмосковья», Салтыковка
Арсенал-Холдинг

Продолжают застраиваться новые микрорайоны Балашихи - 15Б «Жемчужина Балашихи», 22 «Балашиха-парк», 22А «Никольско-Трубецкое», 27А «Южный», мкр. 21, 28 «Первого Мая», квартал «Лукино» и др. В Салтыковке ведется строительство ЖК «Салтыковка Престиж», представленного малоэтажными многоквартирными домами и коттеджами. А в Балашихинском районе строится микрорайон Восточное Щитниково с полным набором инфраструктуры, где можно купить 1-3-комнатные квартиры площадью 38-99 м к в монолитных и панельных домах. «Квадратный метр здесь в среднем стоит 68 тыс. руб., а средняя стоимость квартиры – 3 281 800 руб., предоставляется рассрочка и ипотека», - говорит Мария Рязанова.

Компания «НДВ-Недвижимость» реализует жилье в микрорайоне «Никольско-Трубецкое». Он находится в 7 км от МКАД и представляет собой 22 монолитно-кирпичых дома высотой от 7 до 22 этажей. Проектом строительства предусмотрено создание собственной развитой инфраструктуры: фитнес-центра с бассейном, торгово-развлекательного центра, административно-гостиничного комплекса, двух детских садов (на 220 мест), общеобразовательной школы, ресторана, поликлиники, магазинов, собственной пекарни и т.д.

ЖК «Никольско-Трубецкое»
НДВ

Сегодня здесь предлагаются 1-4-комнатные квартиры площадью 44,60-131,3 м кв. В каждой квартире запроектированы трехметровые потолки и остекленные веранды, предусматривается установка двухкамерных стеклопакетов, импортных радиаторов, металлических входных дверей. «Так же у покупателей есть возможность объединить две квартиры и создать двухуровневые апартаменты», - сообщает Яна Сосорева, руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость».

Стоимость квадратного метра в микрорайоне «Никольско-Трубецкое» составляет от 42 до 66,7 тыс. руб. «Например, однокомнатную квартиру площадью 45,23 кв. м. можно приобрести за 2,3 млн. руб., а трехкомнатную площадью 87,54 кв.м. - за 4,37 млн. руб.», - говорит Яна Сосорева. Застройщик предоставляет рассрочку до 10 лет на льготных условиях, а если этого срока мало, то можно воспользоваться программой ипотечного кредитования: размер процентной ставки на этапе строительства при подтверждении дохода справкой 2НДФЛ – 13,7% годовых в рублях и 8,75% в долларах США, при подтверждении доходов по форме банка - 14,75% и 9,75% соответственно. После регистрации права собственности на квартиру проценты уменьшаются.

Строительство мкр. МАРЗ
Желдорипотека

Компания «ИНКОМ-Недвижимость» ведет реализацию квартир в 22-этажном кирпично-монолитном доме в на ул. Свердлова (мкр. №21). «Сегодня клиентам предлагаются 1-3-комнатные квартиры площадью от 54 до 94 кв.м, а стоимость квадратного метра оценивается в 51-54 тыс. руб. Общий бюджет покупки составляет 2,8-4,9 млн. руб.», - рассказывает Дмитрий Таганов.

В микрорайоне «Первого мая» реализует квартиры компания «ЮИТ Московия» Она предлагает объекты в двух домах на ул. Лесной, которая проходит по границе Кучинского лесопарка. «Дом № 10 находится в средней стадии готовности и продается по цене от 62-71 тыс. руб. за кв. м. А на дом № 9А, находящийся в начальной стадии строительства, цена существенно ниже: 50,45 тыс. руб. за квадратный метр в 3-комнатных квартирах и 57 тыс. руб. - в однокомнатных. И при 100% оплате действует специальное предложение», - рассказывает Виталий Осьминин.

В микрорайоне «Жемчужина Балашихи» среди прочих компаний предлагает квартиры «Атлант Инвест». «В настоящее время остались однокомнатные квартиры в монолитных домах площадью 44,5-48,9 и стоимостью 66 750 руб./кв. м или примерно 3 110 275 руб. за квартиру, - Рассказывает Мария Рязанова.

ЖК «Южная звезда»
Московское агентство недвижимости

Компания «Азбука жилья» предлагает готовые и строящиеся объекты в Восточном Щитниково и в 22 микрорайоне, который также как и уже упомянутые отличается прекрасной инфраструктурой. «Сегодня мы предлагаем 1-3-комнатные квартиры площадью от 38 до 80 кв. м в четырехсекционном 17-этажном панельном доме серии П-44Т, сдача которого запланирована на II квартал 2011 г., - рассказывает Артем Ржавский, - а квадратный метр здесь стоит 52-55 тыс. руб.».

Относительно недавно начались продажи и еще на одном объекте Балашихи – ЖК «Некрасовский» (застройщик «СФК «Реутово»), расположенном в микрорайоне «Южный», который отличается хорошей экологией и богатой инфраструктурой. Например, совсем рядом с ЖК расположен комплекс «Вертикаль», а также спортивный центр «Лагуна» с плавательным бассейном и крытыми спортзалами. А в 10 минутах езды на транспорте находится ледовый дворец.

ЖК «Некрасовский» пока представлен двумя панельными домами серии П-44Т высотой 13-17 этажей, но в дальнейшем планируется строительство еще и монолитного дома. «Цены на квартиры в настоящее время колеблются от 39,6 до 43 тыс. руб. за кв. м., - говорит Георгий Мирзоянц, - но наша компания объявила акцию для покупателей квартир, расположенных на первых и последних этажах. В июле 2010 г. они предлагались по цене от 30 до 35 тыс. рублей за кв.м».

Инвестиции преумножатся
Привлекательность жилья в Балашихе обусловлена множеством факторов, которые уже перечислены выше. «В 2002-2004 гг., когда в Балашихе началось бурное строительство, средняя стоимость квадратного метра составляла 500-600 долларов США, а в 2008 г. - 2 500 – 3 500 долларов США в зависимости от характеристик дома и степени его готовности к сдаче», - рассказывает Георгий Мирзоянц. Во время кризисной стагнации рынка радикального снижения цен в Балашихе небыло: «Рублевая стоимость квадратного метра при реальных сделках даже в самый острый период не откатывалась более чем на 15–18% от своих пиковых значений», - утверждает Виталий Осьминин.

Сегодня же цены вновь растут, однако, по сравнению с Подмосковьем в целом – не так значительно (см. таблицу). Впрочем, этот факт вполне объясним: во время кризиса цены в Балашихе снизились меньше, во многих других подмосковных городах.

«В сравнении с другими городами Подмосковья Балашиху можно отнести ко второму эшелону «Золотого пояса» (города-спутники, которые расположены в диапазоне от 0 до 15 км от МКАД). Цены здесь на уровне Люберец и Королева, но несколько уступают Красногорску и Химкам», - сообщает Виталий Осьминин. А Артем Ржавский добавляет, что цены на 20% ниже, чем в Реутове, территория которого практически интегрирована в московскую (город с двух сторон окружен столичными районами) и транспортное сообщение со столицей более удобно, на 4% ниже, чем в Люберцах, расположенных в 2 км от МКАД по Новорязанскому шоссе (соседнее с Носовихинским шоссе) и на 4,7% выше, чем в г. Железнодорожный (в 8 км от МКАД).

И хотя бурного роста рынка в ближайшее время не прогнозируется, цены в Балашихе будут расти. Причина - и начало работ по реконструкции Горьковского шоссе, и активная застройка города, которая дает ему шанс стать частью столицы. «Десять лет назад окраиной и «замкадьем» были ныне вполне привлекательные и современные районы Марьино, Южное Бутово, Жулебино, поэтому еще лет через 10 возможна ситуация, когда никто не вспомнит, что Балашиха была отдалена от Москвы», - рассуждает Григорий Алтухов. Если его прогнозы сбудутся, то цены на жилье в Балашихе вырастут очень существенно. Но даже без учета этого обстоятельства все эксперты оценивают инвестиционную привлекательность недвижимости в Балашихе выше средней. Особенно, если покупать жилье на этапе котлована, когда цена квадратного метра составляет 40 – 45 тыс. руб.

Резюме от журнала Metrinfo.ru
Рынок недвижимости Балашихи демонстрирует устойчивость, а квартиры здесь востребованы и ликвидны. Таким образом, жилье в Балашихе — это хороший вариант как для собственного проживания, так и для сохранения и приумножения вложенных финансовых средств.

metrinfo