Спрос и предложение в сфере недвижимости – это качели, которые почти никогда не пребывают в равновесии. В периоды активного роста риелторы пугали народ статистикой, гласившей, что «на одного желающего продать квартиру приходится пять стремящихся купить». Год назад картина была противоположной: покупать не хотел никто…

Недостижимое счастье

На вопрос, какое соотношение спроса и предложения является идеальным, однозначно ответить невозможно. Для продавца наилучшей ситуацией, конечно, является активный спрос: желающих масса, они не торгуются и сквозь пальцы смотрят на недостатки объекта. Покупателям же удобна другая крайность. Но следует помнить, что любой благоприятный фактор легко превращается в свою противоположность. К примеру, год назад многие продавцы, столкнувшись с отсутствием желающих купить, просто ушли с рынка: они рассудили, что за адекватную сумму продать квартиру не получится, а за копейки и не стоит. Многие покупатели тогда жаловались, что предложений вроде полно, а действительно хорошего товара нет.

К тому же «чистых» продаж бывает не так много – по оценкам специалистов, процентов 20-30 максимум. А в большинстве случаев человек, продавая недвижимость, на вырученные деньги сразу что-то приобретает, то есть является одновременно и продавцом, и покупателем. И сильный крен рынка в любую сторону ему неудобен. «Идеальным, безусловно, является равенство спроса и предложения, когда рынок стабилен, цены не меняются каждую неделю и можно спокойно выбирать», — говорит Николай Андреев, генеральный директор компании «Пересвет-Недвижимость». Наверное, идеален абсолютно равновесный вариант, когда присутствуют и активный спрос, и большое количество предложений, — соглашается Ольга Варакутина, директор отделения агентства «МИЦ-недвижимость». – Но такая ситуация – скорее утопия».

Как сегодня?

«В настоящее время предложение превышает спрос во всех сегментах, — констатирует Н. Андреев. — Более всех пострадал бизнес-класс, продажи которого сократились в 2009 году примерно наполовину. Большинство покупателей подобного жилья – топ-менеджеры или владельцы собственного бизнеса, которые часто приобретали квартиры с помощью ипотеки, выплачивая банку по 150-300 тыс. руб. в месяц. В кризис доходы этой категории граждан снизились наиболее существенно, да и кредитование в определенный момент практически остановилось. В итоге продажи недвижимости бизнес-класса возобновились только во второй половине 2009 года».

Элитный сегмент просел тоже довольно прилично – продажи упали на 40%. Кроме того, кризис выявил существенную проблему: многие жилые комплексы явно недотягивали до заявленного уровня. Объекты, которые в 2006-2008 годах уходили по «элитным» ценам, застряли. Но уже во II полугодии 2009-го, по данным МИАН, спрос повысился по сравнению с началом года в два раза, наиболее ликвидные объекты активно раскупались. Как отмечает вице-президент МИАН Дмитрий Кузнецов, наиболее востребованы в данном сегменте предложения по 35-75 млн руб. – трех-четырехкомнатные квартиры площадью 120-180 кв. м, расположенные в ЦАО и в ЗАО в пределах ТТК.

Самый демократичный сегмент

Относительно экономкласса мнения экспертов разделились. Н. Андреев убежден, что «предложение превышает спрос во всех категориях» — то есть и в экономе тоже. Другие специалисты уверены, что ситуация нормализовалась. «Соотношение спроса и предложения, конечно, не докризисное, — говорит Леонид Муравин, заместитель генерального директора АН «Триумфальная арка». – Но желающих купить недорогие одно- и двухкомнатные квартиры уже несколько месяцев больше, чем желающих продать. Это касается и первичного, и вторичного рынка. Подобный перекос неизбежно приводит к росту цен: каждую неделю мы фиксируем небольшое удорожание, которое в итоге складывается в ежемесячный прирост на 2-3%».

«Наибольший интерес вызывают квартиры стоимостью до 4,5 млн руб. (однокомнатные) и до 5,5 млн руб. (двухкомнатные), — подтверждает О. Варакутина. – Соотношение платежеспособного спроса и предложения я бы оценила как 60/40». Подтверждением оживления рынка служит и официальная статистика сделок. В январе их заключено более 3 тыс., по данным Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Это на 46% больше, чем годом ранее, и почти на уровне благополучного января 2007 года, когда была заключена 3251 сделка.

«Альтернативный» сюрприз

Давно замечено, что в Москве охотнее покупают квартиры, чем продают. Резон очевиден: недвижимость почти постоянно дорожает, периоды снижения обычно длятся не очень долго и не компенсируют предыдущего роста. Простой пример: до нынешнего кризиса 1 кв. м стоил около $6 тыс. Затем подешевел до $4 тыс. Вроде бы внушительно, однако вспомним, что в 1998 году метр стоил примерно $1 тыс., а в 1999-м (после дефолта) – около $650. То есть за 12 лет рост цен все равно получается минимум четырехкратным. Никакие банки, акции и прочие финансовые инструменты подобной доходности не обеспечат.

В итоге наши сограждане действительно очень редко просто продают квартиры. Гораздо чаще за словом «продам» скрывается желание сразу что-то купить, причем с увеличением. Либо однокомнатная квартира меняется на двухкомнатную, либо двух-трехкомнатная делится на две однушки – но в сумме площадь все равно оказывается больше, так что требуется доплата. В свое время был выведен даже «коэффициент альтернативы» — он равняется примерно 1,2-1,3. Иными словами, в среднем каждый продавец, предлагающий квартиру в 50 кв. м, хочет купить 60-65 кв. м. То есть по существу он не приводит на рынок площадь, а уводит ее – в количестве 10-15 «квадратов». В нынешних условиях такие «альтернативщики вверх» рынок не перекашивают. Некоторые просто не проявляют активности: либо считают, что снижение цен еще не завершилось, и в будущем надеются купить еще дешевле, либо у них проблемы с деньгами – свободных нет, а получить кредит стало значительно сложнее. Плюс выросло предложение новостроек: по словам Н. Андреева, их число за 2009 год увеличилось на 35,84%, а в январе по сравнению с декабрем прибавилось еще 3,72%. Но стоит ценам начать расти, как эта огромная масса покупателей вернется – вместе с поднакопленными деньгами. Новостроек на всех не хватит, и спрос переключится на вторичку.

Что делать?

Можно сказать, что сегодня в целом достигнуто равновесие спроса и предложения. Отдельные сегменты выбиваются: в бизнес-классе вариантов имеется больше, чем желающих купить, а с самым дешевым «экономом» ситуация противоположная. Но абсолютно везде спрос в настоящий момент выше, чем год назад. Так что эксперты единодушны: тем, кто намерен приобретать жилье, следует поторопиться. Особенно если планируется разъезд одной квартиры на две-три или увеличение площади – скоро на рынок набежит масса людей, желающих сделать то же, то есть прямых конкурентов.

Толкает цены вверх и макроэкономика. Нефть (наше основное богатство) уже не опускается ниже $70-75 за баррель. Укрепляется рубль. Заметен рост и на рынке недвижимости. Конечно, пока он еще не столь могучий и впечатляющий, как, скажем, в апреле 2008-го, когда за месяц квартиры прибавили 10% (!). Но если покупатель станет медлить, желая «окончательно убедиться» в возобновлении роста – потом придется испытать все «прелести» приобретения в условиях ажиотажа. Когда цены корректируются ежедневно (и, понятно, вверх), а на каждый просмотр продаваемого жилья собирается по четыре-пять желающих…

Источник www.ners.ru