В Москве с соблюдением предусмотренных законодательством формальностей сдается примерно 20-30% квартир – примерно столько же, сколько и пять-семь лет назад. Как правило, заключают официальные договоры и платят налоги владельцы хорошего, современного жилья, которые дорожат своей недвижимостью. Арендаторы таких квартир тоже обычно проявляют повышенную заинтересованность в соблюдении всех процедур, так как желают обезопасить себя от неприятных сюрпризов со стороны квартирных хозяев (типа внезапного повышения арендной платы в два раза) и/или нуждаются в правильно оформленных документах для бухгалтерии, так как за съемную квартиру за них платит компания.

В дешевом сегменте, на который и приходится большая часть рынка аренды (в количественном отношении), ситуация принципиально иная. Хозяева «убитых» хрущоб – часто это пенсионеры, вынужденные сдавать жилье от бедности, – не слишком озабочены сохранностью своего имущества. И их в принципе крайне трудно убедить, что они что-то должны государству. Наоборот, большинство из них искренне верят, что это государство им много чего задолжало еще со времен развала СССР. Арендаторы подобной недвижимости настроены на максимальную экономию, а потому призывать квартирных хозяев исполнить гражданский долг не будут, опасаясь повышения арендной платы. А так как доказать факт сдачи квартиры в аренду непросто, то и заставить владельцев подобного жилья платить налоги весьма проблематично.

Выход из ситуации – в развитии цивилизованного рынка аренды, строительстве доходных домов, где все желающие могли бы снять жилье на понятных и четко прописанных в договорах условиях. Ясно, что при наличии выбора – страдать от капризов «частника» (который может попросить арендатора освободить квартиру в 24 часа, потому что, например, родственники приезжают) или снять квартиру в доходном доме с нормальной управляющей компанией и за те же деньги – большинство предпочтет второй вариант.

Более того, конкуренция со стороны крупных игроков дисциплинировала бы и мелких, непрофессиональных участников рынка.

Однако в настоящее время профессионально заниматься арендным бизнесом – покупать квартиры для сдачи в аренду или строить доходные дома – в России невыгодно, главным образом из-за высокой стоимости заемных денег. Доход от сдачи жилья в аренду составляет примерно 5-6% годовых, а кредит на покупку жилья или строительство банки выдают под 12-15-18%. В Европе, например, доходность арендного бизнеса примерно та же, но зато деньги можно получить под 1-2%.

Если бы российское государство нашло возможность обеспечить застройщиков доходных домов дешевым финансированием – скажем, инвестировало бы в эту сферу «пенсионные» деньги, средства резервных фондов, то появление доходных домов способствовало бы не только решению жилищного вопроса, но и легализации рынка аренды.