Рынок ипотеки за последние годы претерпел существенные изменения. И только после кризиса он воспрянул духом, даже ставки стали снижаться, как ситуация стала меняться в обратную сторону: ряд банков ставки по кредитам начал повышать. Правда, пока не так сильно, но тенденция прослеживается.

О ситуации, которая сложилась на рынке ипотеки в настоящее время, я беседую с президентом Европейского трастового банка, председателем комитета Ассоциации российских банков по ипотечному кредитованию Андреем Крысиным.

Крысин Андрей Викторович , Gрезидент Европейского трастового банка, председателm комитета Ассоциации российских банков по ипотечному кредитованию

- Несмотря на все волны кризиса, ипотека в России продолжает развиваться. Только мне кажется, что она развивается немного не в том направлении: а именно в количественном аспекте, а не качественном.

- То есть, кредитов выдают много.

- Да количество выданных кредитов растет. Если за прошлый год было выдано кредитов более, чем на 700 млрд. рублей, то в 2012 году прогнозируется выдача уже на сумму около 1 трлн. рублей.

- Но это же хорошо…

- С одной стороны – да, а с другой, надо понимать, что с этими кредитами надо же что-то делать. Качество – это рефинансирование….

- Тогда почему порой банки просто навязывают людям кредиты. Они снижают ставку, предлагают разные бонусы и прочее.

- Это делают только банки с государственным участием – ВТБ 24 и Сбербанк, да, пожалуй, и АИЖК. Дело в том, что у них, скажем так, есть возможности, им не нужно эти кредиты рефинансировать, они их просто складывают в портфель и держат на балансе. А все коммерческие банки позволить такое себе не могут.

- Добавим, банки должны все же на кредитах еще и зарабатывать.

- Да, банки должны зарабатывать, хотя бы минимум. Например, для участников программ АИЖК маржа должна составлять порядка 3,5%. Агентство выпустило корпоративные облигации под гарантии государства и разместило их под 9,1%. Получается, что для облигаций с ипотечным покрытием, качество которых должно быть не хуже, средневзвешенная ставка по ипотечному покрытию должна быть примерно 13%. И это минимальная ставка кредитования, необходимая для того, чтобы инвесторы покупали такие ценные бумаги, и можно было бы рефинансировать ипотеку. Но насколько я знаю, очереди за этими облигациями не наблюдалось. Значит, этот процент не так привлекателен для наших и зарубежных инвесторов.

- Это значит, что ставка по кредитам должна еще подняться. Я Вас правильно понял?

- Да. В настоящее время другого выхода просто нет. Сейчас средняя ставка по ипотеке - примерно 12%. Надо ее поднять процента на 2-3, чтобы разогреть рынок. Если после этого рефинансирование их пойдет, то это привлечет инвесторов. Они будут разогревать рынок, и тогда ставки начнут снижаться. Этого некоторые опасаются, но это будет во благо клиентам: придут инвесторы, и ставки будут снижаться. Банкиры хотят, чтоб люди не только больше брали, но и возвращали кредиты. И чем ниже ставки, тем надежнее ипотека. Будет меньше дефолтов, и взятые кредиты будут возвращаться.

- Но это в перспективе. А сейчас, если ставки поднимут, то это сократит число желающих брать кредит.

- Конечно, сначала темпы замедлятся, но потом придут инвесторы, и, как я уже сказал, ставка будет снижаться. Просто надо немного потерпеть.

- Скажите, а почему нужно повышать ставки? У нас что – экономика слаба или что-то другое влияет на рынок ипотеки?

- Здесь дело не в нашей экономике. Мы совсем не островок стабильности, а часть мировой финансовой системы, неотделимы от нее, поэтому вынуждены жить по тем же законам и правилам, как и весь мир. А так как ситуация в мире нестабильная, банки вынуждены поднимать ставки. Но, думаю, что основную массу заемщиков это не испугает, люди уже перестали бояться ипотеки. Они видят, что кризис прошел, если можно так выразиться, сравнительно гладко… Одним словом, значительное число россиян стали больше доверять жизни взаймы. Американцы уже давно так и живут. И наши люди со временем этому научатся…

- Вы говорите, что ставки уже начали повышаться, а вот, к примеру, Сбербанк ставки даже понижает.

- Госбанки себе могут такое позволить. У них и денег больше, и возможности есть для этого. А в случае возникновения проблем такие банки могут получить помощь от государства, поэтому никак не пострадают их заемщики. Маленькие же банки должны рассчитывать только на свои силы, поэтому они более осторожны и менее агрессивны.

Кроме того, даже у Сбербанка низкая процентная ставка не для всех заемщиков, а только для достаточно узкого круга. Например, для корпоративных клиентов или строительных компаний, с которыми банк работает, в устойчивости и надежности которых он уверен.

И еще один момент нужно учитывать: надо считать эффективную ставку, а не ту, о которой заявляется в рекламе. Если мы приплюсуем страховые и другие платежи, комиссию оценщиков, то картина получится далеко не такая радужная, как об этом говорится в рекламе банков, провозглашающих снижение процентных ставок по кредитам.

- Кроме того, они и первоначальный взнос еще снижают до 10%. Это же опасно.

- Да. Кредиты с таким низким первоначальным взносом в соответствии с российским законодательством невозможно секьюритизировать. Надо минимум 20%. Но Сбербанку это и не нужно. Этот банк все кредиты складывает в свой портфель.

Но хочу заметить, что опять это делается не для всех. Такой низкий первоначальный взнос устанавливается только для заемщиков с хорошими доходами. Если выдается кредит под низкий процент и небольшой первоначальный взнос, то такого заемщика банк очень тщательно проверяет.

- Депутат Госдумы РФ Иван Грачев не устает повторять, что только кредиты 30 на 70% могут считаться надежными.

- Да, это «классическая» пропорция. Но если банки могут оценить риски и взять их на себя, то и низкая ставка по кредиту, и небольшой первоначальный взнос – это же хорошо для клиентов.

- Это так. Но в случае закрытия банка люди не пострадают?

- Нет. Это риск банка. Но хочу сразу сказать, кроме банков с государственным участием, вряд ли где-то еще можно получить кредит с низким первоначальным взносом. Это опять же из сферы рекламы. В мировой банковской практике есть даже термин - хищническое кредитование. Это означает, что банк, давая кредит, заведомо знает, что заемщик не выплатит его. Это делается для того, чтобы отобрать у него квартиру и выселить на улицу. Но у нас в стране, во всяком случае, в составе Ассоциации российских банков, нет таких кредитных учреждений, которые практикуют подобные «программы».

- Но ведь выселения бывают?

- Да. Если клиент взял ипотечный кредит и не вернул его, то семью выселят.

- А куда?

- Хотя законом предусмотрен переселенческий фонд, исполнение его – в компетенции местных органов власти. А так как у них бюджеты, к сожалению, не очень большие, поэтому и не во всех регионах подобные фонды создаются, и в случае выселения люди вынуждены арендовать жилье.

- И даже из единственного жилища выселяют?

- Если квартира получена по ипотечному кредиту, то да. Но процедура обращения взыскания довольно долгая, занимает порой 1,5 – 2 года, поэтому такое случается очень редко. Чаще всего банки стараются договориться с заемщиком и реструктурировать кредит. И только тогда, когда исчерпаны все возможности, банк подает в суд с целью выселения неплательщика по кредиту.

- Скажите, а каков настрой самих судов?

- Что касается дел, связанных с ипотекой, на мой взгляд, правильный. В соответствии с договором, который подписал заемщик, его и выселяют. Если договор подписан, то нужно быть готовым и к этому.

- Значит, нужно внимательно читать договор?

- Да. Юридическая грамотность населения, к сожалению, у нас в стране пока на низком уровне. Европейский трастовый банк, в котором я работаю, и АРБ в целом осознают это, поэтому и приняли участие во Всероссийском интернет -марафоне финансовой грамотности. Он прошёл во многих городах всех федеральных округов от Камчатки до Калининграда. Скоро завершится уже второй его этап. Специалисты нашего банка выступают в качестве экспертов-консультантов, читают лекции, чтобы люди понимали все риски ипотечного кредитования и не брали, к примеру, кредит в экзотической валюте (скажем, йенах) только потому, что у этих кредитов низкая процентная ставка.

Наша задача - повышать грамотность населения в ипотечной сфере, чем мы и занимаемся. Хочу отметить, что это дает свои плоды. Люди стали не только больше, но и грамотнее пользоваться кредитами. В настоящее время доля ипотеки в сделках с недвижимостью достигла 15%. И это отрадно сознавать. Конечно, за рубежом этот процент в разы выше, но, думаю что и у нас со временем, когда люди перестанут опасаться кредитной кабалы, ситуация с ипотекой улучшится.

- Андрей Викторович, давайте вернемся к повышению ставок по ипотеке. Скажите, это сильно скажется на рынке ипотеки?

- Думаю, что очень большого повышения не будет, потому, что, как я уже сказал, два крупнейших банка и специализированное Федеральное агентство «держат» три четверти ипотечного рынка, что задает тон ведению ипотечного бизнеса, в том числе влияет и на уровень процентных ставок. Повторюсь: ее надо бы временно повысить, чтобы привлечь инвесторов…

- Но Президент страны и правительство говорят пока только о понижении процентных ставок...

- Подчеркну, что банки тоже заинтересованы в том, чтобы ставки по кредитам были доступны для клиентов. Более того, банки стремятся к этому. Однако, для понижения процентных ставок одного желания мало, нужны и объективные условия. Известно, что даже госбанки не могут понижать ставки до бесконечности. Держать на балансе большую массу ипотечных кредитов тоже не очень хорошо. Нужны инвесторы для выкупа этих кредитов. А чтобы инвесторы появились, им это должно быть выгодно….

- Скажите, а если начнется повышение ставок, то как быть тем заемщикам, кто взял кредит по меньшим ставкам? Им тоже повысят? Или можно предусмотреть заранее в договоре? Что бы Вы посоветовали?

- Надо внимательно читать договор. Банки оставляют за собой возможность повышения процентных ставок, поэтому смотреть этот пункт нужно обязательно. Если в договоре про повышение ничего нет, а банк ставку повысил, то следует обращаться в суд.

Однако нужно учитывать, что пока наша ипотека фондируется короткими деньгами, да и аналитики дают прогноз не более чем на 2-3 года. Кредиты же выдаются на 20-30 лет, и все эти годы банки вынуждены находиться в зоне риска, поэтому они и оставляют за собой право на изменение ставок…

- Если ставки повысят, то это не лучшим образом скажется на рынке ипотечного кредитования.

- К сожалению, не исключено возрастание числа дефолтов заемщиков.

- И вот здесь мог бы помочь тем, кто не может платить, Закон о банкротстве заемщика.

- Да, такой закон, а именно Закон «О реабилитационных процедурах, применяемых в отношении гражданина-должника» хотят принять, мы следим за ним. На мой взгляд, в принятии этого закона больше вреда, чем пользы. Причем для всех. Проблема в том. что не всегда те, кто готовит и принимает законы, советуются с банковским сообществом.

Вот свежий пример. Приняли недавно изменения в законодательство в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество. Отныне можно прощать заемщику долги и брать на баланс квартиру. Как делается сейчас в Америке. И сразу же агентство «Moody*s» высказалось, что будет пересмотрен подход к рейтингованию российских ипотечных ценных бумаг из-за того, что повышается вероятность негативного сценария при погашении облигаций. Хотели вроде как облегчить жизнь клиентам -физическим лицам, но если рейтинг будет понижаться, то выплаты по облигациям неизбежно должны будут повышаться. В итоге заемщик столкнется с повышением ставок. И получится, что гораздо меньше людей смогут воспользоваться ипотекой. И круг замкнулся…

- Значит, у банковского сообщества отрицательное отношение к готовящемуся законопроекту?

- Трудно говорить от имени всех, но многие банкиры, с кем приходилось общаться, относятся к этому документу крайне скептически.

- И никак нельзя убедить депутатов как-то закон сбалансировать?

- Здесь решающее слово не за депутатами Госдумы, а за Министерством экономического развития, которому поручено этот закон разработать. Думаю, что если закон будет принят в той редакции, которая существует сейчас, то обязательно найдутся такие недобросовестные клиенты, кто будет намеренно банкротить себя, а в свою очередь честные и законопослушные заемщики от этого только пострадают. И чтобы обезопасить себя, банки в целях подстраховки вынуждены будут повышать процентную ставку.

- Выходит, что закон о банкротстве сыграет на руку нечестным заемщикам.

- Думаю, что да. Но законопроект еще обсуждается. Важно подчеркнуть, что идея его принятия понятна и вполне обоснована. Во многих странах есть законы о банкротстве физических лиц, и там они нормально работают. А вот в нашей судебно-правовой системе в силу ряда известных специфических причин вреда от этого закона будет все же больше, чем пользы.

- Давно идет речь о принятии закона о коллекторских агентствах. Нужно ли это? Помогают ли они банкам реально? Хотелось бы знать Ваше мнение.

- Хотелось, чтобы возврат долгов проходил в цивилизованных рамках, так, чтобы люди не страдали, а банки получали назад выданные клиентам деньги. Пока этого, к сожалению, нет и поэтому сегодня банкам дешевле все же работать с заемщиком с использованием своих собственных служб, чем обращаться к коллекторским агентствам.

- Вы сказали, что банки со значительной долей государственного участия лидируют в выдаче кредитов. А каковы перспективы у коммерческих банков? Будет ли для них ипотека прибыльным делом? Или все же пока это в большей степени риск?

- Для коммерческих банков ипотека, разумеется, несет большой финансовый риск. Чтоб его снизить, нужно, как делается во всем мире, запустить программу рефинансирования. Но пока с этим у нас дела обстоят еще не совсем так, как хотелось бы.

По планам АИЖК в 2012 году 45% ипотечных ценных бумаг должны быть рефинансированы через ипотечные облигации. Если прогноз сбудется и будет выдано кредитов на 1 трлн. рублей, то 450 млрд.рублей нужно будет рефинансировать. Но таких средств на рынке нет. Если только «не подключат» Пенсионный фонд. Но и то он сможет дать не более 220 млрд. рублей. Считаю, что для рефинансирования такой массы кредитов нужны сторонние инвесторы, нужна специальная программа в рамках АИЖК…

- Одним словом, помощь государства?

- Полагаю, что без помощи государства запустить рефинансирование просто невозможно. Нужно создать фонд с государственными гарантиями, и тогда облигации будут без боязни покупаться.

- Ипотечных программ сейчас много. Как выбрать клиенту оптимальную для себя? Что бы Вы посоветовали?

- За рубежом такой проблемы нет. Там есть ипотечные брокеры, которые могут подобрать клиенту конкретную программу, отвечающую его возможностям и ожиданиям. У нас же пока такой институт помощи клиенту не развит. Именно поэтому советовал бы людям быть осмотрительными и внимательными в выборе ипотечных программ.

Самое главное – нужно брать кредит в той валюте, в которой вы получаете доход. И грамотно рассчитать нагрузку на семью, чтобы выплаты по ипотеке не обременяли бы семейный бюджет очень сильно. Так же следует оценить и свой запас прочности, целесообразно иметь свободные средства в случае непредвиденных обстоятельств. Скажем, при потере работы имеющиеся накопления помогут не только некоторое время не останавливать выплаты по кредиту, но и продержаться на плаву до новых регулярных заработков. Для кредитной истории равномерность и регулярность выплат принципиально важна…

- И, наверное, если принято решение взять кредит, то нужно смотреть очень внимательно на тот пункт, где говорится об изменении ставок.

- Да. И еще следует обратить серьезное внимание на саму ставку. Бывают программы с фиксированной и плавающей ставкой. Иногда выгодна одна, а в случае возможных финансовых катаклизмов другая. Поэтому весьма полезно обратиться за консультацией к специалистам, которые помогут оценить плюсы и минусы обеих упомянутых ставок.

- Но если будет трудно, то можно же рефинансировать кредит.

- Опять же это не всегда просто. Все должно быть отражено в договоре. А чтобы правильно уяснить этот документ, следует пригласить эксперта, который разъяснит все принципиально важные для клиентов положения договора. Уверен, что специалисты банков всегда помогут разъяснить непонятные места кредитных договоров. Только нужно их об этом спрашивать. Или, к примеру, обратиться в юридическую консультацию. А лучше всего самому повышать правовую и финансовую грамотность. И не бояться задавать вопросы. Необходимо помнить, что после подписания договора, его уже трудно будет оспаривать.

Беседу вел Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН
журнал "Недвижимость & Цены", № 41 (498) от 08-14 октября 2102 года