В одном из своих последних докладов Хромов Андрей Александров, вице-президент Гильдии риэлторов Московской области, президент Гильдии риэлторов города Жуковского и Раменского района сообщил, что во всем мире давно разработаны показатели, которые свидетельствуют о справедливой цене на рынке недвижимости. Это та цена, по которой совершает покупки самая заинтересованная часть рынка. Во всем мире справедливая цена соответствует среднедушевому доходу населения - 1 кв.м. площади квартиры равен месячному доходу гражданина. Как показывает анализ цен, по которым проходят сейчас сделки, в России и соответственно в Московской области она равна двум среднедушевым доходам.

Стоимость 1 кв.м. жилья будет соответствовать средней зарплате по региону, умноженной на два. Эта цифра для Московской области равна 47 000 рублей. Вот такая цена квадратного метра и будет справедливой ценой. Конечно, это в среднем. В районах ближе к Москве она бужет выше, в отдаленных районах - ниже.

Второй способ расчета справедливой цены таков: берется цена сдаваемой квартиры на вторичном рынке жилья, это число надо умножить на 100 и получится цена, по которой будут покупать недвижимость. Для Московской области более точно отражает реальное соотношение стоимости аренды и стоимости квартиры коэффициент 150. При арендной ставке, скажем, в 12 000 рублей в месяц за однокомнатную квартиру, ее справедливая цена будет 1,8 млн.рублей.

Общее количество денег, вращающихся в регионе, определяет покупательскую способность населения. Аналитики Российской гильдии риэлторов подсчитали, что количество финансовых средств во время кризиса в Московской области уменьшилось в два раза. В прошлом году проходили инвестиционные или спекулятивные сделки. Люди покупали квартиру для того, чтобы ее перепродать. Доля этих покупателей на рынке составляла примерно 35%. Еще 15% - это были покупатели с ипотечным кредитом. Сегодня обе эти категории на рынке отсутствуют, а ведь они составляли половину всех участников. Таким образом, количество таких сделок в этом году уменьшилась вдвое, значит, во столько же раз должны упасть и цены. Если посмотреть, какая цена на вторичке была до кризиса, поделить ее на два, получится цена, по которой будут активно покупать. Пока же цена за 2009 год снизилась на 30%.

Сделки проходят в той ценовой категории, в которой люди готовы покупать. Еще год-полтора, а может и больше, рынок будет находиться в этой стадии. Чтобы повысить эффективность проводимых сделок купли-продажи, необходимо установить систему взаимодействия между продавцом и покупателям, создать базу объектов недвижимости, в которой бы отражалась вся история его продажи.

Такая программа уже давно работает в США. Это мультилистинговая система, которая представляет собой мощный инструмент для агента. В базе данных можно увидеть изменение стоимости объекта в процессе его продажи. Это хороший аргумент и для продавца, и для покупателя. Когда квартира находится в базе долго, значит надо снижать ее цену. В США все агенты по недвижимости состоят в Национальной ассоциации риэлторов. Там, как и в Российской Гильдии риэлторов существует три уровня. Первый – локальный, на уровне муниципального района, второй – штата, третий – Национальная ассоциация риэлторов США. Членами гильдии являются физические лица. В понятии американцев брокер – специалист, прошедший специальное обучение и имеющий право подписывать договор. По аналогии с Россией – это директор компании. В компании может быть не один брокер. Есть брокеры, которые не хотят открывать собственную фирму и работают у другого брокера. Под каждым брокером работает несколько агентов. Агент отличается от брокера тем, что у него другая лицензия, и он не может подписывать договора, а ведет переговоры с клиентом, организует показы. Все риэлторы состоят в общественной организации – гильдии, потому что ядром рынка недвижимости США является мультилистинговая система. «Листинг» в переводе с английского означает описание объекта. "Листовать" - значит описывать объект. Эти листинги, сведенные в единую базу данных и образуют мультилистинговую систему. Мультилистинговая система представляет собой таблицу в Интернете, которая содержит продающиеся объекты. Здесь представлен практически весь рынок недвижимости региона. Все продавцы недвижимости знают, чтобы продать объект, надо попасть в мультилистинг, потому что там же и все покупатели.

В России есть что-то подобное в разных областях. Сейчас Гильдия риэлторов Московской области занимается созданием такой базы. В мультилистинговую систему США вход платный. Для членов ассоциации доступ к базе стоит порядка 100-150 долларов в месяц, для тех, кто не является членом гильдии значительно дороже.

В России аналогом мультилистинга можно назвать базу «Винер», которая открыта только для риэлторов, отчасти это газета «Из рук в руки», журнал «Недвижимость&Цены». Их отличие от мультилистинговой системы в том, что это просто рекламные базы данных, а мультилистинг является еще и средством кооперации риэлторов, посредством которого они быстрее и больше продают объектов. И это главное. Вот этого в России пока редко где встретишь. Конечно, хотелось бы, чтобы и в нашей стране ситуация на рынке недвижимости изменилась к лучшему, быстрее бы появились новые мощные инструменты для повышения эффективности работы риэлторов. Однако, к сожалению, пока условия, в которых работают агентства недвижимости, меняются крайне медленно.