Выйти из котлована
Фонды недвижимости могут стать хорошим инструментом, если вы верите, что дно на рынке недвижимости миновало. Однако ждать больших прибылей пока рано
Роберт Шиллер, один из создателей индекса Case-Shiller, считает, что дно на рынке недвижимости уже позади
Американцы робко празднуют окончание ипотечного кризиса. Майское (последнее из опубликованных) значение индекса цен на недвижимость Case-Shiller оказалось на 0,5% выше предыдущего, апрельского значения (см. график). На основе этого один из создателей индекса Case-Shiller профессор Йельского университета Роберт Шиллер даже заявил, что дно уже позади и на рынке недвижимости начался «разворот». Если вы верите в это, то, скорее всего, верите и в зависимость российского рынка недвижимость от его западного «коллеги». Иными словами, для части инвесторов настало время покупать недвижимость, в том числе в форме таких удобных инструментов, как паи закрытых фондов недвижимости (ЗПИФН).
Страшный недострой
Приобретая паи, казалось бы, логично надеяться, что управляющий фондом вошел в недвижимость на самом дне. Однако на самом деле крайне мало ЗПИФН занимаются «ловлей» ценовых колебаний. Работа фонда построена так, что примерно в течение первых одного-двух лет с момента формирования он набирает портфель проектов и потом спокойно строит их. Более того, почти никто из ЗПИФН не использует такую «вкусную» на первый взгляд возможность, как купить по дешевке недостроенный объект. «С одной стороны, ситуация на рынке недвижимости сегодня такова, что застройщикам действительно интересно было бы продавать свои проекты сторонним инвесторам, — рассуждает генеральный директор УК “Максимум” Дмитрий Яковенко. — До сих пор застройщики чувствовали себя очень уютно, поскольку получали достаточно денег от соинвесторов и банков, но сегодня длинные или относительно длинные деньги остались лишь у ЗПИФов недвижимости. Однако большей частью фонды, готовые сегодня инвестировать в недостроенные объекты, относятся к кэптивным, то есть связаны с крупными финансовыми группами и, кроме того, если речь идет о девелоперских проектах, еще и с застройщиками. При этом даже такие “профессиональные” игроки не будут брать любые недостроенные проекты. Они готовы войти в проект только либо с большим дисконтом, либо в рамках партнерства с самим застройщиком. С застройщиком, у которого совсем не осталось денег, чтобы продолжать стройку, никто не будет иметь дела».
Кстати, сами ЗПИФН, как и любые другие инвесторы, не застрахованы от проблем в виде обанкротившегося застройщика и недостроя в своем портфеле. «Представим, что у проекта есть один крупный инвестор — фонд, а остальные — физлица, — говорит управляющий директор УК “Велес менеджмента» Станислав Бродский. — В таком случае, если поток поступлений от соинвесторов-физлиц прекращается, застройщик просто замораживает строительство. Теоретически можно добиться смены застройщика, но лишь в случае, если фонд является единственным крупным (мажоритарным) инвестором». Понятно, что если цены на недвижимость и впрямь примутся расти, то массовых банкротств застройщиков удастся избежать. Однако рынок недвижимости довольно инертен, и должно будет пройти какое-то время, прежде чем все девелоперы найдут деньги, чтобы завершить объекты.
А здесь не дешевеет
Если мы посмотрим на совокупные активы ЗПИФов недвижимости, то увидим, что они за последний год снизились лишь немного — на величину, гораздо меньшую, чем цены на недвижимость. Это объясняется методикой оценки активов фондом. «Оценщик оценивает активы ЗПИФа недвижимости не на основе реальных цен сделок, доступной информации по которым очень мало, а на основе открытых источников — то есть в основном предложений о продаже, — рассказывает Станислав Бродский. — При этом до самого факта продажи нельзя быть уверенным, что удастся реализовать актив именно по той цене, которую присвоил ему оценщик. Если говорить о продажах, которые будет проводить ЗПИФН при его прекращении, то тут все будет зависеть от сроков, в течение которых нужно выплатить пайщикам средства. И если продажа будет срочной, то реализовывать активы фонду придется с дисконтом. Дисконты (от цен предложения) недорогих объектов могут быть относительно небольшими — до 10%, а дорогих (например, загородных коттеджей) — 20–30%. Крупные же объекты коммерческой недвижимости в отдельных случаях могут продаваться и с более чем 30−процентным дисконтом».
В принципе если цены на недвижимость будут ниже ожидаемых, то управляющие могут уговорить пайщиков продлить срок работы фонда, чтобы дождаться приемлемых цен. С другой стороны, ЗПИФН очень сильно различаются по своему составу, и многое будет зависеть от того, по какой цене фонд покупал свои объекты (к примеру, то, что бралось «на стадии котлована», скорее всего, принесет хотя бы средний доход).
Напомним, что приобретать паи ЗПИФов недвижимости можно либо на стадии формирования, либо на вторичном рынке — на бирже или с рук у пайщиков уже сформированных фондов. Но если в первом случае вы можете надеяться лишь на рост всего рынка, то второй вариант удобен тем, что у фонда уже будет портфель проектов на некой стадии готовности. Конечно, оценивать надежность застройщика, с которым работает фонд, простому пайщику довольно сложно. Но можно съездить на стройку и посмотреть, как идут дела. Кроме того, имеет смысл поинтересоваться, какова доля фонда как инвестора в каждом из проектов, владеет ли он землей под объектом (или хотя бы правом аренды на землю) — все это делает позиции ЗПИФН прочнее в случае проблем у застройщика.
Фото: dmitrovskoe.ru
Евгения Обухова
Источник:
Источник: «D`»