Все складывается: нужны ли рынку новые склады
Мнения экспертов относительно будущего складского рынка разделились: кто-то предрекает волну банкротств и полное отсутствие новых проектов. Кто-то, напротив, радуется снижению себестоимости строительства и считает, что сейчас самое время для новых начинаний.
На днях в столице обсудили будущее российского складского рынка – этой теме была посвящена 5-я ежегодная конференция по рынку складской и индустриальной недвижимости, организованная Knight Frank.
Лирика
Как мы уже говорили, мнения о сегодняшнем состоянии рынка приводились самые разнообразные – от печальных до оптимистичных. Первый вариант представила, например, исполнительный директор MLP Алла Соловьева, уверенная в том, что в обозримой перспективе рынок вряд ли услышит о новых складских проектах. По мнению эксперта, инвесторам не интересны такие проекты до тех пор, пока не стабилизируется ситуация со спросом и арендными ставками. «К складским проектам интерес у инвесторов нулевой», – заявила Алла Соловьева, отметив также, что в складской индустрии будут «свои "Мираксы"».
Оправданность пессимистичной точки зрения подтверждает и позиция представителей банков. По словам Григория Некрасова, начальника отдела по работе с недвижимостью и строительной отраслью OJSC Nordea Bank, сейчас банки ждут, когда вернется спрос, а уровень вакантных площадей начнет снижаться: «Для банков первым стоит вопрос спроса, – отметил эксперт. – Нет спроса со стороны арендаторов – нет необходимости строить новые склады».
Цифры
С уровнем вакантных площадей, упомянутым выше, дело обстоит так: по данным Knight Frank, за год в Московской области этот показатель вырос с 0,5% до 9%. Изменения заметные, но на фоне других сегментов (особенно офисного: доля вакантных офисов в Москве уже зашкалила за 20%) они выглядят даже оптимистично. В регионах, правда, все куда печальнее: в ряде городов доля вакантных качественных складских помещений достигает 35%. По данным, приводимым Eurasia Logistics, в Екатеринбурге этот показатель составляет сейчас 18%, в Казани – 23%, в Ростове-на-Дону – 25%, в Новосибирске – 30%, а в Самаре – целых 63%.
В Санкт-Петербурге, согласно данным аналитиков Astera, уровень вакантных площадей минимален в складских комплексах, введенных в эксплуатацию до 2008 года (7,5%). С комплексах введенных в 2008 году, этот показатель составляет уже 52,5%, а в тех, что намечены ко вводу на 2009-й – и вовсе достигает 70%. По словам генерального директора «Knight Frank Санкт-Петербург» Олега Баркова, в 2008 году доля вакантных складских площадей в городе составляла около 25%, а к настоящему моменту приблизилась к 34%.
Ставки аренды складских помещений, соответственно, падают. Как говорит Алла Соловьева, ряд девелоперов в качестве стратегии выживания выбрал снижение ставок до «анекдотического» уровня. Впрочем, для арендатора такой «прогиб собственника» чреват, по словам Соловьевой, обратным ударом к 2011 году.
Сейчас, как говорит Олег Мамаев, исполнительный директор PNK, реальные сделки в Московском регионе проходят «по хорошим ставкам» (такими эксперт назвал ставки аренды, едва превышающие $100). Впрочем, на территории Московской области есть склады, предлагаемые в аренду и по $80. Согласно сентябрьскому отчету Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, по итогам 3-го квартала 2009 года арендные ставки для складов класса А в Москве составляют $110.
Что делать?
О купле-продаже сейчас речи практически не идет. Кстати, как отметила Ольга Кочетова, директор отдела оценки «Knight Frank Россия и СНГ», сейчас кредитные организации нередко сталкиваются с неприятной ситуацией, когда сумма выданного ими кредита оказывается выше, чем стоимость залогового объекта. То есть рыночная стоимость готового складского объекта сейчас порой оказывается ниже, чем стоили девелоперу земля и затраты на строительство. «За 9 месяцев 2009 года стоимость объектов, находящихся в залоге, снизилась примерно на 30%, – прокомментировала Кочетова. – Земельные участки в среднем подешевели вдвое». Арендные ставки, как отмечает эксперт, сейчас откатились примерно на уровень 2005 года.
Впрочем, как мы уже говорили, не все участники конференции настроены пессимистично. Начать с того, что само мероприятие прошло под заголовком «Простая арифметика индустриальной недвижимости: все складывается!». Разделяют вынесенный в называние конференции посыл и участники рынка. Так, Олег Мамаев убежден, что как раз сейчас самое время строить качественные объекты, которые нужны рынку. Снижение стоимости земли и себестоимости работ – это повод взяться за новые проекты, убежден эксперт: «Строить нужно сейчас, чтобы в новых условиях, когда придет потребитель с высокими требованиями, не оказаться за бортом».
Мнение для «Собственника» Руслан Суворов, вице-президент Giffels Management Russia:
На данный момент для Московского региона основная проблема – чрезвычайно низкий уровень арендных ставок, при котором строить новые помещения – себе в убыток. Поэтому новые проекты не запускаются, а существующее предложение площадей исчерпывается, и вскоре в Московском регионе, с его спросом, доступными на рынке останутся только объекты с наименее удобным местоположением или какими-либо еще минусами для арендаторов. В регионах проблемы разные, чаще всего сейчас это чрезмерное предложение из-за переоцененности рынков.
Общая проблема для рынка – высокая волатильность. У нас то пусто, то густо, то острый дефицит площадей, то сильный переизбыток. Из-за этого нормально спрогнозировать развитие проекта очень сложно, приходится учитывать высокие риски. Кроме того, частично следствие этого – высокая стоимость финансирования. Это основной фактор, благодаря которому арендные ставки у нас выше, чем и в Восточной, и в Западной Европе, и в Северной Америке. Это тормозит развитие рынка.
Что касается прогноза для Московского региона: если не будет каких-либо макроэкономических потрясений, то, глядя на текущие объемы сделок (несколько сотен тысяч квадратных метров с начала года), можно говорить, что в перспективе на 12 месяцев наиболее привлекательные площади будут арендованы. На рынке останутся объекты с наименее удобным местоположением или с какими-либо еще минусами для арендаторов. Новых спекулятивных площадей на рынке не появится, и уровень вакантных площадей снизится. Таким образом, ставки аренды стабилизируются, и дальнейшего их падения не будет.
Фото: balog
Валерия Семенова
По сообщению Собственник