"Великая эпоха": 2010 год будет ознаменован возрождением строительного бизнеса
С ноября 2008 года в Московской области резко сократился объем сделок с недвижимостью, выдача ипотечных займов упала до показателей 2002-2003 годов. Об этом сообщает "Великая эпоха".
По каким правилам работает сегодня рынок недвижимости? Как работать в сложных экономических условиях? Эти и другие вопросы были затронуты на Бизнес-встрече, прошедшей 15 декабря под названием «Недвижимость Московской области - итоги 2009 года. Лучшие специалисты рынка «Звезда Подмосковья».
По статистике, предоставленной участникам встречи Президентом Гильдии Риэлторов Московской области (ГРМО) Мазуриным Н.М., самым дорогим городом в России по стоимости жилой площади является г.Москва – 150-170 тыс. рублей за м2. Далее г.Сочи - 86 тыс. руб. за м2, г.Санкт-Петербург – 79 тыс. руб. за м2, Московская область – 71 тыс. руб. за м2, г.Красноярск – 39 тыс. руб. за м2, г.Воронеж – 35 тыс. руб. за м2. Есть города, где стоимость одного метра жилой площади около 30 тыс. руб., что соответствует цене, которую озвучил премьер РФ Путин В.В. Это г.Томск – 27 тыс. руб. за м2, г.Курск – 29 тыс. руб. за м2.
На бизнес-встрече было подытожено состояние рынка недвижимости Московской области за 2009 года. В рамках этой встречи прошло торжественное награждение победителей конкурса профпризнания «Звезда Подмосковья 2009».
В мероприятии участвовали: Президент ГРМО Мазурин Н.М, Президент-элект РГР Полторак Г.В., Вице-президент ГРМО Хромов А.А., председатель Единой конкурсной комиссии ГРМО Манченко К.И., Главный редактор портала www.irn.ru Деревягин Б.В., Генеральный директор проекта RWAY Крапин А.В., Президент Московской областной коллегии оценщиков Кокорин М.А., Вице-президент РГР Карамаликов Ю.В. , Президент МАРа Лупашко А.И., Руководитель портала www.kvadroom.ru Липскеров А.М. и другие.
Недвижимость Московской области
Московская область (МО)– это один из самых больших субъектов РФ. Ее территория - 4,4 млн. га, где располагаются более 80 городов, 36 муниципальных районов, 5 тыс. поселков и деревень. Население более 7 млн. человек. В прошлом году в эксплуатацию введено 7,8 млн. м2 жилья, в этом году запланировано ввести 7 -7,3 млн. м2.
Участники бизнес-встречи отметили, что для рынка недвижимости 2009 год оказался достаточно сложным.
Был отмечен факт активизации вторичного рынка жилья. 2010 год будет ознаменован возрождением строительного бизнеса, а также первичного и вторичного рынка недвижимости.
Экономический кризис привнес не только проблемы и сложности, но и несколько изменил сам рынок. В лучшую сторону меняется представление о качестве жилья, о ценах на жилье и качестве риэлтерских услуг. Все эти изменения будут способствовать оздоровлению рынка.
«Первичный и вторичный рынки Подмосковья»
Объемы продаж упали, но потребность в жилье как была, так и осталась. Выступающие на бизнес-встрече отметили, что будущее за правильной организацией строительства и продаж. Правильно определять показатель уровня цены, не завышая его в несколько раз, не гонясь за баснословной прибылью, а учитывать то, что нужно рынку с точки зрения проекта.
По аналитике специалистов-риэлтеров, сейчас благоприятное время для покупок, так как цены за последние три месяца более или менее стабилизировались в сравнении с ценой на нефть и доллар. Участники бизнес-встречи задались вопросом: «возможно ли достичь в МО порога стоимости нового жилья в 30 тыс. рублей за один квадратный метр?».
По мнению Алексеева Ю.В., вице-президента ГРМО, социальную и техническую нагрузку при застройки должны брать на себя Правительства МО и РФ. «Если бы областной и федеральный бюджет брали на себя задачу строительство коммуникаций для жилого фонда, тогда это бы снизило нагрузку на покупателя, - разъяснил Алексеев Ю.В.- Такое распределение ответственности предоставило строительным организациям возможность активнее работать и стоимость жилья не превышала бы 30 тыс. рублей за м2».
Спрос на приобретение нового жилья снизился в 2009 году примерно в 2 раза. Средняя цена в МО на «новостройку» в среднем снизились на7 - 9 %, в зависимости от региона, и составили 65,7 тыс. руб. До 60% «новостроек» покупают москвичи.
Падение цен по вторичному жилью составило примерно 24%, средняя стоимость по МО одного м2 - 71 тыс. руб. Количество сделок по продаже вторичного жилья сократилось более, чем в три раза и составило примерно 25 тыс. сделок за год. В самые дорогие города попали: Красногорск, Мытищи, Королев – цена за м2 составила 90-110 тыс. руб. Самая дешевая цена на вторичное жилье в городах Егорьевске, Орехово-Зуево – 30 тыс. руб. Предложений на вторичном рынке довольно много - около 10000 объектов.
Ипотечное кредитование
Количество сделок по ипотечному кредитованию жилья в 2009 году практически остановилось. К примеру, отделение СберБанка, работающее на территории в 350 тыс. человек в 2008 году выдавало в месяц порядка 25 ипотечных кредитов и плюс другие банки. В 2009 году большинство банков остановили ипотечные кредиты, а СберБанк выдавал по 1 кредиту в месяц. Крупные операторы рынка недвижимости стали возвращаться на рынок – СберБанк, ВТБ -24,а также и другие банки. Тем не менее, падение по ипотечному кредитованию произошло в 5-6 раз. Спрос на ипотеку у населения остается высоким.
Как рассказал Вице-президент ГРМО Хромов А.А, требования к заемщикам со стороны банков существенно повысились. Сейчас начала происходить некая либерализация со стороны банков, первоначальный взнос снизился с 30% до 20% от стоимости приобретаемого жилья. СберБанк, к примеру, впервые ввел в практику, что заемщиками могут стать гражданские супруги.
Продолжение об итогах мероприятии в газете "Великая эпоха"
Объемы продаж коттеджей упали на 90%. Как ведут себя на рынке недвижимости «лендлорды»? И будет ли в России повышение процентной ставки налога на недвижимость? Эти и другие вопросы были затронуты на Бизнес-встрече, организованной Гильдией Риэлторов Московской области.
Гильдия Риэлторов Московской области (ГРМО) организовало бизнес-встречу, где участники мероприятия подытожили состояние рынка недвижимости Московской области за 2009 года. В обсуждении были затронуты темы: «Первичный и вторичный рынки Подмосковья», «Загородная недвижимость», «Аренда жилья», «Современные технологии развития рынка недвижимости – интернет», «Влияние профессиональных сообществ на рынок недвижимости». В мероприятии приняли участие специалисты рынка недвижимости, ведущие аналитики, эксперты.
Загородная недвижимость
В 2008 году в МО было сдано 7,8 млн. м2 жилой площади, из них загородная недвижимость составила 49%. В этом году жилой площади сдано немного меньше, но загородная недвижимость выросла и составила 55%. Это 250-300 загородных поселков площадью 4 млн. м2. с общей численностью 20-25 тыс. домов. Средняя цена одного метра застройки коттеджа составляет примерно 80 тыс. руб.
До 2009 года этот сегмент рынка динамично рос и развивался. Со слов Прощенко И.П., директора ООО "Ваш агент", рынок претерпел изменение. Так называемые «лендлорды», которые за свои средства и кредиты ранее покупали колхозы, теперь, чтобы не обанкротиться, начали выводить на рынок землю, стоимостью 30-50тыс. руб. за сотку. Начал происходить естественный передел рынка. Неэффективные собственники продают землю, банкротятся. «Мы предложили потребителю и реализовали около 100 земельных участков без предоплаты в рассрочку, - заявил директор ООО "Ваш агент". – Тем самым, «включив мозги» мы придумали то, что очень было нужно рынку и конечному потребителю».
Вследствие выхода на рынок «лендлордов» цены на землю по некоторым направлениям снизилась до 70-80%.
По мнению Генерального директора проекта RWAY Крапина А.В., земля в МО сосредоточена в руках небольшого количества людей. В других странах, чтобы этого не происходило, введен солидный налог на недвижимость. «У нас в стране проводится эксперимент по внедрению налога на недвижимость уже более15 лет, - рассказал Крапин А.В. – Организаторы эксперимента рекомендуют правительству РФ введение максимальной ставки налога на недвижимость 0,1% от ее стоимости. Этого мало».
По мнению спикеров встречи, такой налог не будет играть своей регулирующей роли на рынке. В мире ставка налога составляет 1-5% от рыночной стоимости недвижимости. Причем, чем больше стоит объект, тем больше ставка налога. Соответствующая ставка налога на недвижимость в России сделала бы невозможным существование «лендлордов», т.к. им пришлось бы выплачивать неподъемные налоги за землю, которая у них находится в очень больших объемах.
На территории МО по муниципальным районам предусмотрено выделение 27 тыс. гектаров земли под малоэтажное строительство.
Доля «Домхаузов» в доле малоэтажного строительства выросла в пять раз. Без введения налога на недвижимость не решить задачи, которые декларируются властью – обеспечение доступным жильем своих граждан. «Сейчас предложены способы строительства, в зависимости от конструктивных решений, с себестоимостью 15-20 тыс. руб. за м2. Это цена без подключения коммуникаций и стоимости земли, - заявил Крапин А.В. – В правительстве РФ идут разговоры об этом. Подобные проекты планируют реализовывать на расстоянии 40-50 км. от МКАДа». На сегодняшний день коттеджное строительство активизировано на 20%, все остальное строительство приостановлено. До 35-40% всего коттеджного жилья в МО не оформляется в эксплуатацию. Это связано с желанием людей экономить на выплате налогов и с расходами в 70-80 тыс. руб. на оформление документов.
По оценке Липскерова А.М., руководителя портала www.kvadroom.ru, объемы продаж коттеджей упали до 90%. По его мнению, в МО нет профессиональных консультантов, которые могли правильно оценить и выбрать жилье, не хватает профессиональных риелторов. «В ближайшее время правительством будет пересматриваться условия собственности на землю, потому что масса земли находится в первичном, вторичном и третьем скрытом владении госструктур и чиновников МО, - заявил Липскеров А.М. – Появится дополнительная земля для программы малоэтажного строительства».
Аренда жилья
Больше всего, по мнению Манченко К.И., председателя Единой конкурсной комиссии ГРМО, пострадала зона в 20 км от МКАДа. Спрос в МО на аренду жилья снизился в 2-3 раза, цены снизились на 30-40%. Что касается загородной элитной недвижимости, спрос снизился в 5-6 раз. В связи со значительным оттоком рабочей силы спрос на эконом-класс снизился примерно в 3 раза, но и количество предложений также сократилось. Изменился тип арендатора. Жилье в Подмосковье арендуют сами москвичи, жители Московского региона и близлежащих областей. Средняя цена за аренду составляет: однокомнатная квартира – 13-15 тыс. руб.; 2-х комнатная – 16-18 тыс. руб.; 3-х комнатная от 20 тыс. руб.
Многие агентства недвижимости, когда купли-продажи практически остановились, выживали за счет рынка аренды.
Интернет и недвижимость
В интернете на сайтах увеличилось количество разделов, освещающих недвижимость Москвы и Московской области. Чем ближе к Москве, тем интернет дешевле, выбор больше и лучше его качество. По мнению участников встречи, в 2009 году произошло определенное формирование среды общения между риэлторами в интернете. Интернет предоставляет уникальную возможность потенциальным клиентам в сфере недвижимости, не выходя из дома, получить первичную информацию о ситуации дел на рынке. Выступающие выразили мнение, что сфера недвижимости с помощью интернета будет развиваться более активно и будет приобретать более цивилизованную форму, предоставляя конечному потребителю удобство и комфорт.
Ежемесячная аудитория интернета в России, по статистике, приведенной Горловым А., генеральным директором webtronix, составляет порядка 36 млн. человек. Одним из самых дешевых способов привлечения клиентов является интернет. Экономический кризис только усилил позиции интернет-рекламы. По статистике компании «Бегун», одной из крупнейших сетей контекстной рекламы в интернете, категория недвижимость занимает примерно 6,75% от числа всех кликов, произведенных по рекламным объявлениям. Тематика недвижимость в третьем квартале 2009 года обогнала тематику авто.
Фото Анатолия Белова
Великая эпоха