В московском регионе пустуют порядка 15-18% складских помещений

Нынешняя осень принесла значительное оживление на рынок складской и индустриальной недвижимости московского региона. Несмотря на сохраняющийся высокий уровень пустующих складских помещений, который, по разным оценкам, составляет 15- 18% от совокупного объема предложения, участники рынка отмечают рост спроса арендодателей на качественные склады. Информация о заключенных сделках, а также темпы ввода складских площадей наталкивают экспертов и консультантов на мысль о том, что время заключения выгодных соглашений по аренде качественных площадей истекает.

К концу сентября текущего года, по данным GVA Sawyer, совокупное предложение качественных складских площадей в московском регионе выросло на 235,5 тыс. кв. м и составило порядка 4,9 млн кв. м. Наиболее крупными объектами, поступившими на рынок в третьем квартале, стали первая очередь проекта «Южные Врата» общей площадью 75 тыс. кв. м (Каширское ш., 30 км от МКА Д, класс А), первая фаза «Трилоджи Парк Томилино» площадью 41 тыс. кв. м (Новорязанское ш., 7 км от МКА Д, класс А), 5-температурный складской комплекс «Агротерминал» на 55 тыс. кв. м (Симферопольское ш., 30 км от МКА Д, класс А) и EG Logistics на 55 тыс. кв. м (Рогачевское ш., 20 км от МКА Д, класс А). «До конца года планируется к вводу в эксплуатацию еще 4 складских объекта общей площадью порядка 100 тыс. кв. м», - уверяет руководитель отдала исследований и аналитики Praedium ONCOR International Ольга Павлик.

А руководитель отдела исследований складской и промышленной недвижимости CB Richard Ellis Байрам Карлиев и вовсе говорит о 170-200 тыс. кв. м нового предложения, которое поступит на рынок до конца года. «Здесь интересно, что прогнозируемый суммарный объем фактического ввода в 2009 году будет сопоставим с запланированным объемом: большинство заявленных объектов уже функционируют, а остальные находятся на завершающей стадии строительства и в большой долей вероятности будут сданы в эксплуатацию до конца», - продолжает О. Павлик из Praedium ONCOR International.

По ее словам, данный факт объясняется тем, что в прошлом году складские девелоперы не успели оперативно отреагировать на кризисную ситуацию, поэтому реализацию большинства проектов пришлось приостановить или перенести на более поздние сроки. Однако к концу 2008 года большинство компаний скорректировали стратегию развития и планы по вводу новых объектов, то есть все новые заявления о строительстве делались уже с учетом непростой экономической ситуации. «Таким образом, процент площадей, ожидавшихся к вводу в 2009 году и перенесенных на более поздние даты, будет значительно ниже, чем аналогичный показатель прошлого года», - резюмирует О. Павлик.

Кроме того, предложение на московском рынке складской и индустриальной недвижимости стало расти и за счет выхода на рынок объектов, предлагаемых на условиях субаренды, добавляет ведущий эксперт Информация о заключенных сделках, а также темпы ввода складских площадей наталкивают экспертов и консультантов на мысль о том, что время заключения выгодных соглашений по аренде качественных площадей истекает. По данным Colliers International, в субаренду в настоящий момент сдается порядка 15% помещений, а повторно – порядка 9% от общего объема. Этот факт не мог не сказаться на доле вакансий. В настоящий момент, по данным директора департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International Владислава Рябова, пустующих качественных складских помещений московского региона составил в октябре около 18%, при том что в начале сентября он не превышал 13%.

Однако, несмотря на сохраняющийся высокий уровень пустующих складских помещений, участники рынка отмечают рост спроса арендодателей на качественные склады. Так, в третьем квартале 2009 года было заключено сразу несколько сделок по аренде складской недвижимости. Так, компания John Deere арендовала 45 тыс. кв. м в первой фазе "Южные Врата» (Каширское шоссе, 30 км от МКАД), Major Terminal сняла 15 тыс. кв. в Istra Logistic Park (Новорижское ш., 40 км от МКА Д), а Меридиан Логистик – 10 тыс. кв. м в складском комплексе в Мытищах (Ярославское шоссе). Несколько сделок было заключено в объекте «Северном Домодедово» (трасса M-4 Дон, 11 км от МКА Д): «Лиггетт-Дукат» арендовал 12,5 тыс. кв. м, ГК «Технопарк» – 6,6 тыс. кв. м, Милкум – 7,3 тыс. кв. м, а «Новая компания» - 6 тыс. кв. м.

Очевидно, что арендуемые площади не столь велики, как это было до кризиса (участники рынка отмечают, что наиболее востребованными остаются площади от 3 тыс. кв. м до 10 тыс. кв.м.), наметившаяся активизация свидетельствует об оживлении спроса на качественную складскую и индустриальную недвижимость. «Учитывая, что к этому моменту ставки аренды достигли максимально низких показателей, арендатору сегодня не стоит выжидать. Оценивая перспективы рынка, мы можем посоветовать ему начать действовать, ведь пока можно заключить оптимальную сделку», - отмечает генеральный директор «Эспро Девелопмент» Виталий Антонов.

Действительно, средняя арендная ставки в класса А в составляют 100-120 долл. кв. м в год, не включая эксплуатационные расходы, а в классе В – 80-100 долл. в год, рассказывает ведущий эксперт-аналитик GVA Sawyer Елена Просветова . И пока что арендодатели, чтобы заполнить пустующие помещения, идут на скидки в части арендных ставок (в краткосрочной аренде, на 1-2 года, возможно добиться 10-15% снижения изначальной ставки), фиксируют стоимость аренды в рублях на определенный срок, предоставляют скидки на офисные площади в составе складских комплексов, уменьшают объем депозита до 1 мес. вместо 3 мес. и сроки договоров аренды, которые вместо 5-7 лет заключаются и на 3 года, и даже менее.

Юлия ПЕТРОВА

Источник: www.realestate.ru